27만 소도시에서 서울 4급지로 갈아끼웠습니다. [순호]



안녕하세요 순호입니다.

서울 투자를 하게 되었습니다.

| 서울 투자 나도 할 수 있을까?

제가 살고 있는 곳은 30만이 안되는 중소도시인데요,

운이 좋게도 19년도에 분양권을 매수하여

새 집을 분양받아 신혼집을 마련하였습니다.

자산의 상승을 통해 서울이나 다른 광역시 만큼의

자산 상승은 얻지 못하였지만,

그럼에도 다음 단계를 도약할 수 있는 꿈을

꿀 수 있을 정도의 자산이 상승하였습니다.

실전 준비반에서 너나위님의 강의를 통해

내가 깔고 있는 자산을 최소화하여

돈을 굴릴 수 있는 방법이 있다는 것을 알게 되었습니다.

하지만 내가 정말 서울 투자를 할 수 있는 사람일까 ?

나는 지방에 살고 있고 서울은 나와 전혀 연고가 없는데도

과연 내가 서울에 투자할 수 있을까?

막연히 이런 생각이 들었던 것 같습니다.

서울 투자를 하기위해서 가장 마음의 걸림돌이 되었던 부분은

내가 살고 있는 이 보금자리에서 떠나야 하는데?

평생에 만져보지도 못한 돈으로

더 큰 자산을 매수하고 보유해나갈 수 있을까?

혹시 망하면 어떡하지?

그럼 지금 살고 있는 이 집도 없다면 나 망하는거 아니야?

하는 알 수 없는 두려움에 휩싸이기도 하였습니다.

사실 연초만 하더라도 서울 또는 부산&대구에

투자를 하면 되겠다는 어렴풋한 생각만 가졌습니다.

23년에는 열심히 지방 앞마당을 만들었기 때문에

서울에 전세가격이 급격하게 오르고 있는 것을 간과하게 됩니다.

그러면서 대디 튜터님과의 투자코칭, 베리튜터님과의 매물코칭,

쟈부쟈 튜터님, 월천 튜터님과의 실전지투반의 튜터링을 통해

점점 더 서울 투자가 가능할 수 있겠다는 생각이 견고해져갔어요.

| 매도에 성공합니다.

8월달부터 자가를 매도하기 위해 물건을 올려놨었는데,

마냥 좋기만한 우리집이 단점은 안보이고 장점만 보였습니다.

객관적으로 내 물건을 바라보지 못하였고 애정이 자꾸 남아있어

이렇게 싸게는 못팔겠어 하는 마음이 계속 방해를 하였습니다.

가격적으로 매력적이지 못하니,

20팀이 넘게 집을 보러왔지만,

딜이 전혀 들어오지 않았습니다.

손님이 올 때마다 집을 청소하는 아내가 점점 지쳐가고

얼른 매도해야한다는 조급함에 저 또한 지쳐가기 시작했습니다.

그리고 잔쟈니 튜터님의 피드백을 통해

더 많은 부동산에 물건을 내어 놓고

가격을 낮춰서 홍보하기 시작하였습니다.

매도하기 전 튜터님께서 가위 거꾸로 놓아두면 매도가 잘된다하셔서

그대로 실행하였습니다.

결국 그 다음 날, 그토록 원하던 매도에 성공할 수 있었습니다.

| 매도 보다 매수가 쉬울 줄 알았는데...

앞마당에 억대별로 투자금 별로 1등을 뽑아 왔기 때문에

그중에 하면 되는거 아닌가 하는 오만한 생각을 했습니다.

그런데 수중에 돈이 있는데 이 돈으로 최고의 투자를 하려고 하니

오만생각이 들었습니다.

나의 소중한 종잣돈으로 내가 아는 가장 좋은 곳에

투자를 해야한다는 강박이 시작되었습니다.

'어떤 단지를 투자해야 가장 좋을까 ?'

'혹시 내가 모르는 앞마당에 더 좋은 투자처가 있지 않을까?'

내 투자금으로 가능한 단지는 뭔가 아쉽고,

좀 더 좋은단지는 투자금 범위에서 벗어나는 딜레마에 빠지게 되었습니다.

그래서 네이버 부동산에서 앞마당도 아닌 곳을

기웃기웃거리며 시세를 보곤 하였습니다.

하지만 앞마당이 아니니 전혀 선호도 파악도 되지 않고

가치를 모르고 가격표만 보고 있자하니

내가 뭐하고 있는건가 하는 생각에 빠졌습니다.

그때 돌맹이 반장님으로부터 튜터님께 적극적으로

매물을 여쭤보라는 피드백을 받게 되었습니다.

시세조사를 통해 내가 가진 종잣돈으로

가능한 투자가 어느 정도의 레벨인지 파악하였고

계속 단지의 시세를 모니터링하고 실제 매임을 하면서

더 싼 단지가 없는지 찾기 시작하였습니다.

그렇게 찾은 단지를 동료분들과 이야기하면서

정말 싼지 확인해보았고 정말 싸다고 생각하여

튜터님께 정리하여 문의를 넣었습니다.

지금 단지도 충분히 싸지만, 월부학교 학생이라면 더 좋은 투자를 하기 위해 노력할 것 같습니다.

다음 달, 다다음 달 임장지를 통해 더 좋은 단지를 찾아보셨으면 좋겠어요.

잔쟈니 튜터님

| 앞마당을 넓히며 알게되는 기존의 앞마당의 가치

11월 임장지는 교통이 아주 좋은 3급지였습니다.

기존 서울 앞마당이 엄청 많지 않았기 때문에

앞마당에서는 어느정도 가치를 알고 있었지만

서울 전체적으로 단지가 가진 위상은 잘 와닿지 않았습니다.

그 당시 가장 고민인 부분은

좋은 단지들은 이미 가격이 올라가버렸고,

전고대비 가격이 -20% 까지 빠진 단지는

뭔가 내 투자금으로 하기에는

만족하기 어렵다는 생각이 들었습니다.

계속 단지를 보다보니

서울의 전세가율을 60%로 가정했을때

매매가 9억 - 전세가 5.5억 = 투자금 3.5억

매매가 10억 - 전세가 6억 = 투자금 4억

매매가 11억 - 전세가 6.6억 = 투자금 4.4억

투자금에 따른 단지의 절대 매매가격의 가격선이 보였으며

전세가가 높은 단지를 매매가를 낮춰서 산다면

좋은 투자가 되지 않을까 생각이 들었습니다.

11월에 임장지를 앞마당으로 만들어가면서

내가 가진 투자금으로 3급지의 신축까지

가능할 수 있다는 것을 알게 되었습니다.

기존 앞마당도 시세를 계속 모니터링하고 있던 찰라에

11억대에만 나오던 단지에서 10억 중반의 가격에 단지가

나온 것을 발견하였습니다.

매물 임장을 통해 저의 생각을 튜터님께 전달하였고

튜터님과의 생각을 계속 맞춰나갈 수 있었습니다.

이러한 과정을 통해

3급지 신축보다 입지 좋은 4급지 구축이

더 좋은 투자처가 될 수 있다는 것을 알게 되었습니다.

결국 해당 단지와 주변 단지의 매물을 털면서

더 좋은 가격대의 매물을 찾게 되었고

투자로 연결하게 되었습니다.

| 서울 투자 과정에서 고민되었던 부분

서울 투자를 진행하면서 고민이 되었던 부분과 두려웠던 부분이 많았던 것 같습니다.

Q1. 서울 수도권 앞마당이 많지 않은데 서울 투자를 과연 할 수 있을까?

A1. 뚜렷한 서울 앞마당만 있다면 충분히 가능합니다.

앞마당이 많지 않아도 투자를 할 수 없지 않는 것 같아요.

저는 서울 2급지 1개, 3급지 2개, 4급지 2개, 경기도 4급지 2개 정도 밖에

앞마당이 없었습니다. 물론 앞마당이 많을수록 더 좋은 투자를 할 수 있는 확률은 많지만

그렇다고 무작정 앞마당만 만들어 나갈 수 없다는 것을 알게 되었습니다.

투자는 할 수 있을 때 하는 것,

최고의 투자를 하지 못하더라도

지금의 선택을 최선의 투자로 만들면 된다는

잔쟈니 튜터님의 가르침을 통해

본격적으로 투자할 마음가짐을 가지고

투자에 덤벼들어야한다고 생각이 들었고,

결국은 결과로 이어지게 되었습니다.

Q2. 30만 이하 소도시에서도 매도가 될까?

A2. 제 0호기는 소도시 이지만 지역 내에서 가장 선호되는 택지지구에 있고

초등학교, 중학교를 끼고 있는 단지입니다.

아침이면 초등학생들로 바글바글하고,

4시가 되면 어린이집, 유치원 하원하는

아이를 기다리는 엄마들이 줄지어 서 있습니다.

소도시더라도 연식이 좋으면서 거주환경이 우수하기 때문에

신혼부부들, 아이를 키우는 부모라면

이사를 하고자 하는 수요가 있습니다.

0호기를 매수하신 분은 50대 여자 사장님이셨는데,

아이를 키우지 않더라도 환경이 좋은 곳은 사람들을

끌어모은다는 사실을 직접 경험하게 되었습니다.

Q3. 우리집을 팔고 나는 월세로 살아갈텐데, 망하면 어떡하지?

A3. 그 생각에만 빠져있었다면 서울 투자는 어림도 없었을 것입니다.

아래의 그래프에서 파란색은 제 0호기 이고 빨간색은 서울 투자물건입니다.

가치를 비교하기 어려울만큼 큰 차이가 납니다.

막연히 망한다는 생각에 아무런 행동을 못했다면

지금처럼 좋은 단지를 소유하지 못했을 것 입니다.

근거없이 두려움의 근원은

내가 잘 모른다는 무지 때문이고,

모르는 부분은 계속 공부해나가면 됩니다.

두려움을 피하지 않고 부딪히면서

자연스레 두려움이 사라지는 경험을 하게 되었습니다.

Q4. 서울에서 전세를 못 맞추면 어떡하지?그 돈을 전부다 감당할 수 없을 것 같은데 ?

A4. 이 부분이 가장 걱정되었던 부분이었습니다.

혹시라도 전세를 못맞춰서 망하면 어떡하나 하는 두려움이 있었습니다.

사실 이 부분은 내가 주담대를 통해 대출이 가능한지 파악을 하고,

주담대 + 신용대출을 통해 감당이 가능하면 투자가 가능합니다.

전세를 못맞췄을 때의 최악의 상황은 잔금을 치르는 것이고,

잔금을 치르는 것은 금융 비용이 발생할 뿐 감당가능 한 것입니다.

그리고 월부에서 배운 방식으로 투자하는 단지는

선호도와 저평가를 충분히 고민하기 때문에

이상한 단지를 선택하지 않습니다.

즉, 전세를 맞출 수 있는 수요가 있는 단지이므로

수리가 되어있고 가격이 적당하다면

시간의 문제이지 전세를 맞출 수 있다.

(월부에서는 내 물건을 1등으로 만드는 방법까지

알려주기 때문에 전세가 빠지지 않을 수 없습니다.)

이 시간도 가격만 낮춘다면 더 줄일 수 있습니다.

제 투자한 물건도, 수리가 전혀 되지 않는 기본에 4층 물건이었지만

특올수리에 경쟁력있는 가격으로 전세를 1등으로 맞췄고

2주만에 전세를 뺄 수 있게 되었습니다.

막연하게 느껴졌던 서울투자의 모든 단계를 끝마치게 되었습니다.

모든 과정이 완벽하고 계획적이라고 말씀드릴 수는 없습니다.

투자 과정 상 허점도 많았고,

엄청 흔들리며 스스로 무너질 때도 있었고,

고통스럽고 괴로워 포기하고 싶을 때도 많았습니다.

모든 과정이 저 혼자서 버티고 나갔더라면 해내지 못했을 거에요.

하지만 제 옆에서 늘 응원해주는 아내와 가족이 있었고,

제대로 된 길을 가는지 살펴주시고 조언해주시는 튜터님이 계셨고,

함께 뛰어갈 수 있는 러닝메이트인 동료분들이 계셨기에

불가능일 줄 알았던 환상이 실체가 되어 목표를 이루게 되었습니다.

물론 서울 투자 한채로 목표했던 자산을

달성할 수 없다는 것은 알고 있습니다.

하지만 지금의 투자가 최종 목표를 위해서는 반드시 필요한 과정이며

지금의 경험이 오랫동안 투자를 이어나가기 위한 자산이라 생각합니다.

저 혼자서 다했다는 오만함을 갖지 않고 늘 겸손함을 갖고

배움을 이어나가 원하는 목표를 이룰 때 까지 포기하지 않겠습니다.

감사합니다 :-)