[열기 82기 26조 부동산부동산] 2주차 과제 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

고덕 그라시움 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 26조 부동산부동산]

✅아파트명

고덕 그라시움

✅위치(지도)

5호선 역세권에 가까운 곳에 초중고가 모여있고 고덕동의 연식좋은 택지로 형성된 곳 중에 4000세대 이상의 대단지이다.

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

강동구 

종사자수: 15.7만 / 사업체수 4.1만

직장 기준으로 10~20만 사이의 종사자 수 이므로 B등급이다.

업무지구 보다는 베드타운의 성격이 강하며, 가까운 곳에 강남3구가 있기 때문에 직주근접보다는 다른 지역으로 통근하는 인구가 많을것이다.

2. 교통

강남역

잠실역

시청역

 여의도역

판교역

직접 임장갔을때 단순히 교통이 너무 불편해서 지하철로 출퇴근하기 어렵다고 생각했는데 강남이나 잠실까지는 주로 5호선을 타고 이동한다면 출퇴근하기 큰 무리는 없을것 같다.

강남,잠실권은 도어 투 도어로 30~40분 정도 걸리고 다른 업무지구도 1시간 내외로 이동 가능하다. (A등급)

잠실은 절대적 거리가 워낙 가까워서 자차로 출퇴근하기도 어렵진 않아보인다.

3.학군

강동구는 학업성취도율 90%가 넘는 학교가 없고 학원가도 많지 않다.

하지만 강동구는 10년동안 입지가 많이 바뀐 지역이며, 최근 데이터인 외고,과학고 진학률이 고덕,상일동에 꽤 높은것으로 봤을때 현재의 학구열은 높을것 같다.

지역 내에 학원가 규모가 작다기 보다는 가까운 곳에 대치,잠실 등 학군지들이 있기 때문에 라이딩하는 부모들이 많을것 같다.

4. 환경

강동구의 환경요소는 백화점이 1개 이상 있으므로 A등급이다.

백화점은 천호역 근처에 있으며 매출이 높고 사람들이 많이 찾는 백화점은 아닌듯하다.

대체로 5호선을 따라 스타벅스가 고루 분포되어 있으며, 천호역 근처에 백화점, 스타벅스 리저브 매장이 모여 있을 정도로 사람들이 꽤 많은 편의시설이 있다.

5. 공급

송파>하남>남양주 순으로 지역 이동이 많고 특히 송파와 하남이 가장 많은 수준이다.

역시 서울권 답게 전세가가 공급량에 크게 영향을 받지는 않는 모습이다.

게다가 올림픽파크포레온 입주장이 끝나면 이동이 많은 지역들 뿐 아니라 서울권에 공급이 부족할 예정이라 전세가 상승의 가능성이 있다.

하지만 올림픽파크포레온이 워낙 대단지 입주고 대출규제 등 정책상황이 좋지 않다보니 입주장 해결이 꽤 오래걸릴 수 있을지도 모른다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

25평형은 저점대비 50% 가량 상승, 33평형은 저점대비 36%가량 상승했고 둘 다 전고점을 넘었다.

고덕그라시움은 워낙 서울 내에서도 가치가 있는 단지라서 저점을 찍고 많이 상승한 단지이다.

그리고 입주 영향인지는 모르겠지만 전세가는 정체되어 있기 때문에 투자금이 너무 많이 들기 때문에 투자로 접근하기 어렵다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

전고점 이상의 상승, 서울 앞마당은 거의 없지만 유일한 앞마당인 동작구에 환경은 조금 떨어지지만 교통편이 더 좋다고 볼 수 있는 단지 중 가격이 더 저렴하거나 전고점 이상의 상승이 아직인 단지들이 몇개 보이기 때문에 저평가라고 볼 수 없을거 같다.

2) 환금성 : O

4000세대 이상의 대단지, 강남 1시간 이내의 교통편, 환경 좋은 택지 중 연식좋은 단지이기 때문에 환금성으로는 충분히 가치가 있다.

3) 수익률 : X

현재 전고점 이상의 상승, 현재가 대비 100% 이상의 수익률을 기대하려면 약 30억 이상이 되어야 하는데 가치가 있기 때문에 언젠가는 오를 순 있어도 10년 이상이 걸릴 수도 있다.

4) 원금보존 : X

전고점 이상의 가격

25평형 전세가율 29%, 33평형 전세가율 45% 이므로 적정 전세가율인 50%에 한참 모자르다.

그나마 33평형은 가족단위의 수요가 많아 45%라고 쳐도 25평형의 전세가율은 현재 강남 수준도 안되는 전세가율을 보인다.

5) 리스크 대비: △

만약 투자를 한다면 서울 전역에 공급이 말라있어서 전세가 상승의 여지는 있지만 가까운 곳에 12000세대 대단지 입주가 해결이 안됐기 때문에 개별 단지의 상황을 잘 따져보고 들어가야 한다.

나의 투자 결론 :

충분히 가치있는 단지이지만 환금성을 제외한 다른 조건에서의 투자 기준이 불충분한 단지이기 때문에 투자하지 않겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

전국적으로 크게 주목을 받은 올림픽파크포레온을 보고 싶었는데 볼 수 있어서 너무 의미있는 시간이였다.

강의나 주변에서만 들은 얘기로 고덕동이 어떤 분위기의 동네인지 궁금했는데 평소 시간내기 어려웠던 주말의 풍경을 보며 덕분에 가보지 않은 고덕동의 입지나 환경을 몸소 느껴볼 수 있어서 좋았다.

또, 직접 가격을 붙여보면서 가격 저평가 여부를 확인하는 과정에서 큰 관심이 없었던 서울 부동산 흐름이나 강동구 정도 입지의 가격이 얼마나 되는지 감을 잡을 수 있어서 도움이 됐다.

사실 올림픽파크포레온을 중점으로 미니 임장을 진행했지만 초신축이기 때문에 수익률 보고서를 쓸 수 없어서 수익률 보고서는 고덕 그라시움으로 변경했다.

나중에 한번 더 가서 입주 전 다녀온 느낌과 입주 후 안정되어 있는 느낌을 비교해서 수익률 보고서를 다시 써보면 좋을거 같다.