북변동 북변 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 69조 늄늄]

✅아파트명

       - 북변 대우아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

김포시 종사자수  213,769명 (A등급)

2. 교통

강남 1시간9분 / 여의도 50분 / 시청 1시간12분

3. 학군

• 감정중 81%, 김포중 73%, 김포여자중 73%

4. 환경

• 지하철역 : 도보 5분
• 종합병원 : 도보 19분, 거리 1.3km
• 대형마트 : 도보 15분, 거리 1km

5. 공급

  - 2027년 12월 입주 : 김포북변우미린파크리브(1,200세대)

  - 2028년 2월 입주 : 한강수자인오브센트아파트(3,058세대)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 초역세권 & 초품아로 교통도 좋고 주변환경도 괜찮은편이나, 구축이라는 이유로 매우 저평가 되어있는 상태로 보여짐.(다만 북변동/ 감정동의 경우 김포 다른 동에 비해 낙후되어있는 편이긴 하다)

2) 환금성 : 구축이긴 하지만 초역세권이라는 이점과 김포에서 가격이 매우 저렴한 상태라 매도&매수 거래가 활발해보임. 

3) 수익률 : 경기 수도권에서 3~4천만원의 갭으로 투자할 수 있는 물건이므로, 장기보유시 추후에 수익률이 높을 것 같다.

4) 원금보존 : 전고점 대비 30% 이상 저렴한 가격으로, 원금보존 가능. 

5) 리스크 대비 :  30년차 구축 단지로 리스크 있어 보이나, 저평가와 김포내에서는 교통이 우수한 편에 속함.

★나의 투자 결론 : 저환수원리에 의해 봤을때, 경기도를 소액으로 투자 가능한 물건으로 갭투자 해볼만 하다고 생각하다. 하지만 2027년도부터 거의 4천세대에 이르는 공급이 있을 예정이라, 신중한 투자가 필요할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : “저환수원리”에 대해서 주관적인 생각이 많이 들어가는 것 같다. 객관적으로 생각할 수 있게 공부가 더 필요한 것 같고, 저환수원리 중에 어떤 상황에서는 어디에 더 비중을 둬야하는지 원칙과 기준이 필요할 것 같다.