당산동 당산 삼성 래미안 4차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 6조 부자의 그릇]

✅아파트명 

당산 삼성 래미안 4차 아파트

✅위치(지도)

주소: 서울시 영등포구 당산로 214

✅입지평가

1. 직장 등급 S

영등포구 직장 종사자수 435,017명
영등포구 사업체수 74,562명
 

2. 교통 등급 A

 네이버 지도

강남 40분/ 여의도 11분/시청 26분
2호선, 9호선이 동시에 있어서 교통이 매우 좋음.
특히 9호선의 경우 고속버스터미널역까지 19분 소요

3.학군 등급 B

당산서중 88% (특목고 진학률 0.9%/ 과학고 1명)
당산중 83% (특목고 진학률 6.5%/ 과학고 6명/ 외국어고 4명)/ 졸업자수 152명

선유중 82%

4. 환경 등급 A

-마트&백화점, 병원, 극장 등의 편의시설들이 많고 거리적으로도 매우 좋은 입지 조건.
- 한강도 도보 15분 거리에 위치함

* 마트&백화점
홈플러스 익스프레스 도보 3분 거리
롯데 빅마트 도보 15분 거리
코스트코 버스, 자차 12분 거리
신세계백화점&타임스퀘어, 롯데백화점 버스, 자차 12분 거리
그 외 역세권 상권도 편이성 매우 좋은 상태

* 병원
역세권 아파트라 주변에 다양한 병원이 정말 많다.
가장 근접거리 대학병원 이대목동병원 자차 11분/ 버스 22분

* 극장
타임스퀘어 영등포 CGV 자차 or 버스 11분 거리
합정 롯데시네마 버스 or 지하철 18분 거리
 

5. 공급 

직접적으로 같은 구 입주 물량

서울 영등포구 서울대방 신혼희망타운 2027년 6월 183세대
서울 영등포구 양평동 영등포 자이 디그니티 2026년 3월 539세대
총 722건

적정수요=인구*0.005
              =영등포구 인구수  374,141*0.005= 1870세대

그렇기 때문에 공급량은 문제 없어 보임.

직접적인 타격이 되는 물량이 있긴 하나 전입을 고려할 수 있는 

구로구, 강서구, 동작구, 양천구까지 모두 고려했을 때 적정수요(10,679 가구수) 선상 대비 

9분의 1수준이어서 큰 걱정은 안해도 되지 않을까 하는 생각이 듬.
 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재시세 33평형
  매매가 16억 9000만 원
  전세가 9억 원
  투자금 7억 9000만 원

• 5년 내 고점 매입시:
  2024년 8월 매매 17억 4000만 원, 전세 9억 7000만 원

• 5년 내 저점 매입시:
  2019년 12월 매매 11억 7000만 원, 전세 6억 4000만 원
   

✅현장사진

구축이긴 하지만 아파트 동과 동 사이가 꽤 넓은 편이라 좋고, 단지 관리도 깔끔한 편입니다.
 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

- 학군이 사실 살짝 아쉬운 것을 제외하고는 교통, 직장, 환경, 공급 등 모든 조건이 매우 좋은 편에 속하는 지역이기에 고점에서 그렇게 많이 내려오지도 않았고, 추후에도 지속적으로 매매가가 올라갈 것이라 생각됩니다. 저평가 지역은 아닙니다.
 

2) 환금성 : 

- 24년 실거래 11건 이뤄졌습니다. 입지 환경이 꽤 좋은 편이기에 환금성 부분 문제 없어 보입니다.
 

3) 수익률 :

- 전고점 대비 현재가 상황 -3% 인 상태라 지금 현재 투자하기에는 좋지 않은 상태라 생각됩니다. 그러나 2019년 저점에서 매수 시에는 수익률 108%, 순수익 5.7억이 나옵니다. 5년 전에 투자했다면 정말 나쁘지 않았을 물건이라 판단됩니다. 지금은 아닌 것 같습니다.
 

4) 원금보존 : 

- 전세가율 현재 53%, 5년 내 전고점, 전저점의 경우에도 56%. 53%입니다.
서울 평균 전세가율 60% 기준에는 아직 못미치기에 다소 위험한 수치라 생각됩니다.
 

5) 리스크 대비: 

- 공급 물건이 추후 3년 내 총 722건 정도 됩니다. 역전세 리스크는 없어 보입니다.
 

나의 투자 결론 : 

입지 평가 좋고, 환금성 좋은 아파트이지만, 지금 들어가기에는 수익률 판단은 아직 공부한 미천한 지식으로는 판단이 잘 서진 않습니다.
공급 물량 관련 역전세날 리크스 관리는 없어보이지만, 전세가율이 평균 이하라 원금보전 부분 다소 위험해 보입니다.
만약 지금 전세가와 매매가 사이의 갭 투자 금액인 7억 9000만 원이 있다고 하면, 투자하기 다소 머뭇거려질 아파트입니다.
 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

지금까지 생각해온 좋은 아파트의 기준은 신축, 입지조건 정도로만 막연하게 생각해 왔었습니다.
그런데 이번에 월부 기초반에서 배운 내용들을 살펴보면 얼마나 많은 데이터적인 요소들을 제가 놓치고 부동산 투자를 하려고 덤볐구나 싶네요.
데이터적인 세세한 모든 요소들, 추가적으로 내 두 눈으로 직접 확인하는 임장 부분까지 다 고려하는 세심한 프로세스를 거쳐야 투자에 실패하지 않는다는 기본적인 원칙을 직접 아파트 수익률 보고서 쓰면서 제대로 체감했습니다.
아직은 투자 결론의 5가지 요소들(저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비)로 세세하게 구분해서 평가하는 기준이 너무나 미약하고 지식도 없어서 한참을 많이 배워야 겠구나 하는 생각이 듭니다.