[열반스쿨 83기 8조 해물라면] 래미안 당산1차 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

래미안당산 1차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

영등포구 종사자수 : 435,017명

2. 교통

3.학군

당산중 83%, 당산서중 88%

4. 환경

대형마트 : 롯데마트 맥스 - 직선거리 약 730m

백화점 : 신세계 백화점 타임스퀘어점, 롯데백화점 영등포점 - 직선거리 약 1.9km

병원 : 한림대학교 한강성심병원  - 직선거리 약 1.3km

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 : 래미안당산1차 33평 현재 매매 13억, 전세 7억

5년 내 고점 매입시 : 2022년 4월 매매 12.9억 전세 7.9억

5년 내 저점 매입시 : 2020년 6월 매매 8.3억 전세 4.1억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점과 현재가가 거의 차이가 나지 않아 저평가로 판단되지 않는다. 전세가율 54%로 갭차이가 크다

2) 환금성 : 거래가 매달 되지 않아 환금성이 좋아보이지 않는다.

3) 수익률 : 고점에 매수 시 수익률 -15%, 순수익 -9,000
                  저점에 매수 시 수익률 112%, 순수익 47,000

4) 원금보존 : 고점 저점 차이 5.4억 / 하락시 원금보존 힘들거라 판단

5) 리스크 대비: 전세가의 저점과 현재의 차이가 1.8억정도 차이가 나므로

                         전세가 하락 시 많은 돈이 필요할것 으로 예상돼 큰 리스크가 있을 것 같다.

나의 투자 결론 : 

강남, 시청, 여의도까지 1시간 내로 갈 수 있는 교통이 좋고 학군도 학업 성취율 88%로 좋아보이지만

병원, 백화점, 마트와의 거리가 멀어서 편의시설은 좀 아쉬웠다.

매매가는 고점과 현재가 별 차이가 없어 투자를 하게 된다면 수익률이 높게 나오지 않을것 같고, 가격이 떨어지게 되면 전세가도 2억정도 차이가 나므로 큰 리스크가 있는것 같다.

그래서 래미안당산1차는 투자로써의 가치는 낮아보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

한강뷰이고 한강을 바로 갈 수 있는 곳이라 좋다고 생각했는데 수익률 보고서를 작성해보니 수익률로는 그렇게 좋지 않은것 같다고 느꼈다.

아직은 보고서를 쓰는것이 익숙하지 않지만 다른지역 매물들도 보고서를 써보면서 보고서 작성에 익숙해져야겠다.