안녕하세요
용용맘맘맘입니다.
다들 잘 지내고 계시나요?^^
정말 오랜만에 글을 쓰게 됩니다.
최근에 대출규제로 모든 금융기관이
막혀있다보니
정말 힘들어 하는 분들을 많이 보게 됩니다
실제로 모든 금융기관이 대출신규접수를 굉장히
까다롭게 보고 있는것은 맞습니다.
다만 창구의 모든 대출접수가 완전 전면
중단된것은 아닙니다.
(물론 상담사 접수분은 막혔습니다)
그러다 보니 월부에서 내집마련해두고
잔금 못칠까 발을 동동 구르고 있는 분들에게
조금이나마 도움이 되었으면 하는마음으로
글을 씁니다.
지금부터 하반기까지 대출접수를
할때 반드시 알고 있어야 할 부분들을정리해서
올려보겠습니다.
계약일이 아니라 서류접수일이 기준이 될수도있습니다
지금까지 대출 규제가 새로 발표되면,
보통 매매계약서 작성일을 기준으로
종전 규정을 적용해줬습니다.
계약을 먼저 해두면
대출 접수는 나중에 해도 괜찮다는 뜻이었죠.
그래서 많은분들이 계약서를 쓰면
이은행 저은행 돌아다니면서 비교하면서 거래를했습니다.
그런데 이번 국민은행 사례는 달랐습니다.
이번 조치는 계약서 작성일이 아니라
은행에 서류를 접수한 날짜가 기준이 된 겁니다.
주택 매매계약 체결일이 아니라
은행 서류 접수일을 기준으로 적용되며,
접수를 완료하지 못하면
다음 날부터 강화된 규제가 적용됩니다.
지금 이 사례가 다른은행으로 퍼지지는않았지만
언제든지 이렇게 될수 있음을 보여준 사례입니다.
즉 이말은 대출은
계약서를 적자마자 이제부터는 바로 접수를해야 한다는
의미이기도합니다.
월초 접수를 하십시오
대출은 월별로 총량 관리를 합니다.
은행마다 그 달에 내줄 수 있는 대출 총액이 정해져 있고,
이 총액을 채우면 그 달 대출 취급을 중단하거나
조건을 까다롭게 바꿉니다.
실제로 하나은행은
7월에 배정한 취급 한도가 이미 소진돼
7월 2일부터 8월 실행분에 한해
대출모집인을 통한 접수를 받지 않는 사례도 있었습니다.
월말로 갈수록 이 총량이 소진될 확률이 높아집니다.
반대로 월초에는 새 총량이 열리는
시점이라 접수 자체가 조금은 수월합니다.
대출을 받을 계획이 확정됐다면
서류 준비부터 미리 끝내두고,
월초에 접수한다는 원칙을 세우셔야 합니다.
(저라면 각 금융기관별로, 대출접수
가능한 날은 미리 알아 둘것같습니다)
계약서에 도장 찍는 날짜와 별개로,
대출 서류만큼은 준비해놓고
바로 접수하는 게 안전합니다.
소액임차보증금
미리 차감하고 계산하세요
한도 계산할 때
자주 놓치는 부분이 소액임차보증금입니다.
담보로 잡은 주택에
세입자가 살고 있거나,
앞으로 세를 줄 계획이 있다면,
은행은 대출한도를 계산할 때
소액임차보증금을 미리 차감합니다.
세입자의 최우선변제권을
은행보다 먼저 보호해줘야 하기 때문입니다.
서울 기준으로 이 금액이 5500만원입니다.
지금은 거의 모든 금융권에서
이 5500만원을 차감하고 진행합니다.
그래서 지금부터 대출받을실분을
예산을 짤때부터
5500만원 차감을 넣고 계산하시길 권합니다.
1금융권과 2금융권,
금리 확정 시점이 다릅니다
대출 한도를 정확히 맞춰야 하는 상황이라면,
1금융권과 2금융권의
결정적인 차이 하나를 알고 계셔야 합니다.
1금융권(시중은행)은
대출 실행일 기준으로 금리가 확정됩니다.
접수할 때 안내받은 금리는 예상치일 뿐이고,
실제 잔금일에 실행되는 금리가 적용됩니다.
지금처럼 금리가 오르는 흐름에서는
접수 시점과 실행 시점 사이에 금리가 오르면서
한도가 줄어들 수 있습니다.
금리가 오르면 DSR 계산상 상환 부담이 커지고,
그만큼 대출 가능 금액이 줄어드는 구조입니다.
반면 2금융권은
대출 접수 시점 금리가 확정됩니다.
접수 이후 시장 금리가 오르더라도
내 대출 한도와 금리는 변하지 않습니다.
그래서 한도가 딱 맞아떨어져서
한 치의 변동도 감당하기 어려운 상황이라면,
오히려 2금융권을 검토하는 게
안전한 선택이 될 수 있습니다.
무조건 1금융권 금리가 낮다는
이유만으로 접근했다가,
실행일에 한도가 줄어서
잔금을 못 맞추는 경우를 실제로 종종 봅니다.
지금 금리, 어디까지 각오해야 할까
주담대 금리는 계속 오르는 흐름입니다.
뉴스에 나오는 주담대 상단금리 8%는
실제 대부분의 고객이 받는 금리는 아닙니다.
신용도가 낮거나 조건이 안 좋은
극소수에게 적용되는 최고 구간입니다.
다만 체감 기준선은 확실히 올라갔습니다.
5~6월에 4%대 중반을 받으셨던 분이라면,
지금은 5~6%대까지는 각오하고
상담을 시작하시는 게 마음이 편합니다.
변동금리와 고정금리,
나는 어느 쪽일까
변동금리를 선택하면
스트레스 DSR이 작동하면서 한도가 줄어듭니다.
스트레스 DSR은
향후 금리가 오를 가능성을
미리 반영해서 상환 부담을 더 크게 잡는 방식입니다.
반대로 고정금리는
이 가산이 없거나 적어서,
같은 소득이라도 한도가 더 넉넉하게 나옵니다.
지금 시점 실제 금리는 변동금리가 더 낮습니다.
그런데도 소득이 높지 않으면서
주택 구매를 준비하는 분들은
대부분 고정금리를 선택하기도 합니다.
이유는 두 가지입니다.
한도가 더 나온다는 점,
그리고 매달 대출이자가
오르는 상황을 심리적으로 버티는 분이
생각보다 많지 않다는 점입니다.
정리하면 이렇습니다.
변동금리가 맞는 경우
고정금리와 대출한도 차이가 크지 않은 분,
대출금액 자체가 적어서
금리가 1~2%p 올라도 상환 부담이 감당되는 분.
고정금리가 맞는 경우
변동금리로는 필요한 한도가 안 나오는 분,
대출금액이 커서 금리
1~2%p 상승이 가계에 부담으로 직결되는 분.
같은 집을 사더라도,
서류 접수 타이밍 하나로 한도가
3억이 될 수도 있고 6억이 될 수도 있습니다.
소액보증금 5500만원을 미리 계산해뒀는지
여부로 잔금 계획이 흔들릴 수도,
흔들리지 않을 수도 있습니다.
이제는 대출은
접수는 넣고 봐야 합니다.
되는은행에서 되는 금융기관에서
받는것만이 길이라고 생각이 듭니다.
금리가 중요하기보다는
대출 실행자체가 더 중요한 시점이 되었으니깐요.
내집마련하시고나서
힘들어 하는 분들에게
이글이 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다^^
그럼 다들 또 좋은 하루 시작하십시오!!
