산본 금정동 화성무궁화 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 사자사자조 프리데이]

✅아파트명 : 화성 무궁화 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

군포시 종사자수  115,375명, 사업체 수 26,843곳
 

2. 교통

 강남 : 53분 , 여의도 : 1시간 1분, 시청 : 1시간 2분

3.학군

금정중 : 72%, 군포중 : 59%

4. 환경

마트 : 근처 이마트, 노브랜드, GS더프레시

병원 : 근처 병원 다수

5. 공급

금정역개성로니엘 2025.05 / 80세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: 36평 현재 매매 5.5억, 전세 5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 6월 매매 6.2억 전세 5억

5년 내 저점 매입시: 2020년 2월 매매 4.3억 전세 3.5억

✅현장사진

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✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 최근 5년 기준 약 7000만원 정도(약 12% 빠진 상태) 저평가 되어있는 단지다.

2) 환금성 : 5년 이내 실거래 발생 횟수가 적음. 환금성 적음

3) 수익률 : 고점 매수 시 수익률 -58%, 저점 매수시 수익률 150%.
고점 매수 시 역전세 1.5억 리스크 감당 필요

4) 원금보존 : 저점 매수 시 원금 보존 및 수익화 가능, 고점 매수 시 원금 보존 불가능

5) 리스크 대비: 고점 매수 시 역전세 1.5억 리스크, 저점 매수시 수익 1.2억. 일단 내 기준 감당할 수 있는 리스크가 아닌 듯하고, 리스크 대비 수익률도 좋은 편은 아닌 것 같다.

나의 투자 결론 : 수익률만 놓고 봤을 때는 나쁘지 않지만, 
24년도 기준 36평 매매 실거래 4건, 전세 실거래 5건, 
22/23년도에는 매매/전세 실거래가 없는 것으로 보아 
환금성이 좋지 않다고 판단되어 투자를 진행하지 않을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 아파트 수익률 조사를 이런 식으로 틈틈히 해나가면서 현재 시세, 이 아파트가 과거엔 어땠는지 등을 꾸준히 봐야하는 것을 알았다.