관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요. 행복한 노후를 꿈꾸는 레인보우 입니다.
이번 강의는 너바나님의 200억 부자 레시피와 부동산 전망 등 너바나님의 투자 원칙과 기준을 알아보고
또한 현재 부동산 시장의 흐름과 전망에 대해 들어 볼 수 있는 시간이였습니다.
부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는?
장기적으론 물가나 통화량 경기, 수요 입지독점성과 같은 요인들이 있으나, 단기적으론 가격저평가 여부와 매수 매도의 심리 입주 물량, 투자기준 등 부동산 가격에 영향을 미치는 요소는 어느 하나 만에 국한되는 것이 아닌 복잡하고, 다양한 요소들이 결합되어 나타나 지는 것임을 알았습니다.
그렇다면 10년 뒤 부동산 가격은 오를까요?
오를 수도 떨어질 수도 있습니다. 86년부터 24년 현재까지의 부동산은 91년을 고점으로 오르다가 99년 IMF외환위기까지 10년간의 하락을 이어왔습니다. 이런 경향으로 보아도 10년 뒤 부동산 가격의 향방은 떨어질 수도 있다는 것입니다.
문론 99년을 최저점으로 다시 10년간 상승한 것으로 본다면 매매가의 오르고 내리는 방향은 우리가 예측하기 어려운 영역입니다.
그러나, 실물 경제와 연관이 깊은 전세지수는 장기적으로 꾸준히 우상향 하는 흐름을 알 수 있습니다.
전세가는 10년정도를 평균으로 놓고 볼 때 10년 중 5년은 상승, 2년 보합, 3년 하락이란 흐름을 지닌다고 알려주셨습니다. 통화량의 증가는 물가와 비슷하게 우상향하며, 많아진 통화량은 인플레이션을 낳고 돈의 가치가 떨어지면서 물가는 올라가길 반복하며, 우리 물가와 전세가는 비슷한 흐름으로 계속해서 상승중입니다.
통화량은 10년에 2배 증가율을 보이기 때문에 현 전세가도 10년 뒤 2배로 높아질 것을 예측할 수 있고 이러한 흐름은 우리 삶에 큰 영향을 미치는 중요한 부분임을 강조해 주셨습니다.
BM 전세가가 왜 계속해서 오를 수 밖에 없는지에 대해 다시금 깨닫게 되었고, 전세가가 오르는 =수요가 있는 단지에 투자함으로서 안정적인 투자 수익을 가져갈 수 있겠다고 생각했습니다. 무엇보다 내 자산을 소유하고 보유하는 것이 계속 오르는 물가 속에서 그 흐름을 함께 할 수 있음에 있어서도 소유권에 대한 중요성을 다시금 생각해 보았습니다
이렇게 상승 요인이 강한 전세에 있어서도 그 흐름은 오르락 내리락 하게 되는데, 주변 공급이 많으면 전세가 하락에 영향을 미칠 수 있고, 이슈(임대차 3법)에 의한 전세가 폭등→ 반드시 역전세가 날 수 있으므로 투자할 물건에 전세가가 높다면 역전세를 대비하거나, 매수했다면 과도한 전세금 상승은 피해야 역전세로 인한 리스크가 줄어들 것입니다.
200억 버는 너바나 투자 레시피
투기꾼과 투자자의 가장 큰 차이점을 투자 기준의 유무입니다.
감정이 아닌 원칙을 가지고, 타인이 아닌 나 스스로! , 과정과 결과 실력으로 승부하며, 투자의 리스크와 성과를 알고 투자하는 투자자가 돼야 함을 강조하셨습니다.
무언가를 잘하는 사람은 해야 하는 기준과 원칙을 통해 행동 해야 하는 선구안을 가지고, 기회가 왔을 때 그것을 처리하고 보유하고 관리하는 능력을 갖췄을 때 좋은 성과를 낼 수 있을 것입니다.
- 저평가여부 (가치>가격) :아는 지역을 늘리고 그 안에서 비교평가를 통해 저평가 여부를 알 수 있다.
- 환금성 :부동산은 환금성이 나쁘다. 그러나 아파트는 그 안에서는 좋은편, 환금이 안되는 물 건이란 주식에서의 상폐와 같음을 알고, 환금성 여부를 잘 체크!
수익률 : 투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌려받는가? 72의 법칙(72/수익룰=원금의2배)
투자1년차는 잃지 않는 것을 목표로/투자 2년차는 10%수익률
수익률을 높이는 방법은 앞으로 가치가 오르는 것을,적절한 투자금으로 전세상승 을 기대하며, 좋은 타이밍에 투자하며, 가치를 신뢰하면서 투자시장에서 인내로
버텨야 한다!
원금보존 : 잃지 않는 것이다! 기준은 전세가율 강남-50% 전고대비-20%
서울 -60%,경기도-70%
지방-80%
부동산은 사서 버는 것이 아니고 기다려서 버는 것임을 명심하자, 매도하지 않았다 면 손실은 아니다.
최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질지 전세가를 확인, 이 물건의 안전마진을 전세가율로서 체크, 이 물건의 수요가 많고, 입지독점성을 지니는 가치가 있는지를 알고, 주변 공급으로 인해 전세가가 빠질 수 있는가를 공급물량을 체크한다면 원금 을 보존할 수 있다.
- 리스크 관리 :시세차익형 부동산의 가장큰 리스크는 역전세이다. 전세금에 욕심내지 말며, 적은 갭으로 투자하지 말자.
대량 공급으로 인한 역전세가 발생할 수 있으므로 3년내 입주물량 체크, 입지독점 성 여부 체크, 급격한 전세상승은 무리한 전세가에 욕심내지 말고, 5%정도의 상승 분만 받음. 전세보증금의 5~10%정도를 마통이나 현금으로 보유한다면 괜찮다.
수익실현은 언제 가능한지 아무도 모르므로 길게 보유하고, 고정적인 급여로 리스 크를 관리하자!
부동산 시장 전망
많은 전문가들의 시장 전망이 있었지만 정확히 시장을 예측한다는 것은 불가능 한 일입니다. 투자자는 상승장과 하락장에서 대응하는 것 만이 살아남는 것이며, 너바나님의 전망 또한 50%의 전망으로 참고만 하라고 말씀해 주셨습니다.
현시점 대출규제로 남들은 어려워 하는 시장일 때 우리는 반대로 투자 해야하는 시점이며, 내년 상반기엔 다시 대출이 풀릴 가능성이 높다. 탄핵 이슈로 나라가 어수선한 시장에서 시장의 상승장이 어느 정도 멈춰서 있으므로 이런시장은 투자자에겐 기회가 될 수 있다. 상급지의 상승은 이미 진행되었고 아래 급지로 서서히 그 흐름이 넘어오게 되며, 아직 안오른 시장에서 기회를 노리고 과감히 투자해도 좋다고 말씀해 주셨습니다.
가치투자를 한다는 것 (싸게 산다는 것)
가치투자란 잃지 않는 투자이며, 싸게 사서 비싸게 판다란 의미입니다.
싸게 :가치보다 싸다면 저평가 됨을 알고
사서: 매수해야 한다.
비싸게: 가치가 있어 향후 오를 수 있는 물건이며,
판다: 매도가 가능한 물건이어야 한다.
진짜 부자란 소득이 많은 것이 아닌 ‘재산 소득=자본 소득’이 많은 재산부를 의미하며. 근로주의에서 벗어나 부동산과 맞벌이 함으로써 재산을 쌓아갈 수 있다고 생각합니다.
이번 너바나님의 2강을 통해 저환수원리와, 가치평가의 기준과 원칙이란 어떤 것인지 그리고 부동산 시장의 전망에 대해 생각해보는 유익한 시간이였습니다.
재수강을 할수록 더 많은 부분이 이해가 됨에 신기하였고, 너바나님의 오랜 투자 생활 동안 고수하신 원칙임을 꼭 기억해서 잃지않는 가치있는 물건 꼭 찾아서 투자해야겠다고 생각했습니다.
많은 것을 녹여 풀어주신 유익한 강의 감사합니다.
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