수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
우(woo)리 함께 파이어(fire) 해볼래요?
'우피레' 입니다~~
" 공급이 없는 지역이라
전세를 쉽게 빠지겠지?"
"부동산 사장님이 이 금액에는
무조건 전세 빠진다고 하는데?"
매수한 뒤 전세세팅까지 해야
투자가 완료가 되는데요.
혹, 전세가 빠지지 않고 있다면
잔금 대비를 해야하는데
고민이 된다면 이 글을 읽어보세요.
힘들게 저평가를 판단해
매도자, 부동산 사장님과 협상끝에
매수를 하고나면
전세를 내놓고
세입자를 열심히 구하게 됩니다.
부동산에 여러군데 매물을 내놓고
광고를 하다보면
세입자 문의가 오긴하는데
거래가 되지 않는 경우가 많습니다.
(내 집이 1등이 아닌것입니다.)
그러다 보면
잔금을 알아보기 대비해야 하는
시기가 다가옵니다.
무주택자이고
대출을 받아본 경험이 없으면
'잔금'에 대한 두려움을 가지고 있을텐데요.
잔금 대출 고민될때
아래 3가지만 꼭 챙기시길 바랍니다.
1. 대출 준비 편 (D-6주)
# 잔금 준비 기간
전세를 급하게 세팅하려고
동분서주 하다보면
잔금 준비기간을 놓치기 마련인데요.
최소 6주 전에는
잔금대출을 알아보는게 좋습니다.
제 1호기 경험담을 사례를 통해
좀더 쉽게 설명드릴게요.
1호기 잔금일이 8월말이었는데요
5주 전부터 대출을
알아보았습니다.
직접 은행에 방문해
잔금대출을 알아보았는데
7월말~8월초 휴가 시즌이 겹쳐
8월말까지 나오기 힘들수
있다고 이야기하는 금융권이 많아서
당황한 경험을 가지고 있습니다.
(다행히 2~3주만에 나오는 금융기관을
이용해 잔금을 치루었습니다)
서류준비부터 자산심사 등
3~4주 정도면
충분히 대출이 나올수 있는 기간입니다.
하지만, 평소에 대출을 받아본 경험이 없는
분이라면 대출을 알아보는 시간도 오래걸리고
직원휴가처럼 예상치 못한
일이 발생할수 있으니
잔금일로부터 6주전부터는
무조건 잔금 알아본다라는 생각을
가지시면 좋을듯 합니다.
# 대출상담사 문의하기
대출 경험이 없고
첫 대출을 받기 위해 무엇부터
해야하는지 모르는 경우가 많습니다.
독강임투로 시간이 없는
직장인 투자자를 위해
은행에 직접 방문하기 전
대출에 대해 유선으로 친절하게
설명해주고 안내해주는
대출상담사를 이용하면
발품파는 시간을 줄일수 있습니다.
가장 접근성이 좋은 방법은
매수하려는 단지 부동산 사장님에게
아는 대출 상담사를
추천 받는 것입니다.
소개받은 대출 상담사분에게
물어봐야할 것은 아래 3가지입니다.
1.대출한도
2. 이자비용(대출금리)
3.중도상환수수료
우리는 잔금을 치더라도
빠른 시간내에 전세입자를 맞추고
대출을 상환할 확률이 높기때문에
낮은 이자보다는
대출한도가 크거나
중도상환수수료가 싸거나
없는 것을 선택하는게 훨씬 유리합니다.
혹 대출상담사와 전화할때
어떻게 물어봐야 하는지 두려워하는 분들은
아래 3가지만 챙겨주세요.
1. 본계약서
2. 소득자료
3.물건지 KB 시세
[본계약서]
매수한 아파트 이름, 주소, 동층, 평형
(매수 전이라면 네이버 부동산을 참고하세요)
[소득자료]
작년 세전 연봉, 원천징수영수증 확인
*일부 은행은 2년치 연봉 필요
[물건지 KB시세]
네이버 'kb시세' 검색 > 단지명 조회 > kb 시세 확인
* 중층의 경우 일반평균가
* 저층의 경우 하위평균가
(아파트 단지 이름과 동층만 얘기해도 됩니다)
2. 대출 기관 비교평가
처음 잔금대출을 받는거라면
최소 5군데 금융기관을 컨택하고
알아보세요.
저는 8군데의 금융기관에
문의를 해보았습니다.
대출상담사를 통한 은행대출
은행 직접 방문을 통한 대출
보험사 홈페이지 상담신청을 통한 보험대출
인터넷 은행 대출까지
대출을 알아보는 창구가
다양하다는 것을 경험할수 있었습니다.
(1호기 잔금대출 당시 기준으로 현재와 다를수 있습니다.)
8군데 금융기관을 조사하며
비교해본 결과
다른점들을 정리해 보겠습니다.
(정열매님 양식을 참고했습니다. 감사합니다!!)
[ 시간이 없는 분들은 엑셀만 참고해주세요 - 긴글 주의 ]
1. A은행 디딤돌대출
- LTV 한도 : 감정가 x 80%
- 대출기간 : 40년
- 거치기간 : -
(원금 아내는 기간)
- 대출금리 : 3.5~4.6%
- 중도상환수수료율 : 1.2%
* 직접 대출을 알아볼경우 물건지 지역 금융기관을 찾아가야 합니다. 투자지역이 거리가 멀어서, 살고 있는 곳 은행 갔더니 상담을 안해주려고 했습니다.
** 은행에서 대출 신청시 최소 2번 이상 내방 필요 (서류제출1번, 연서1번)
// 연서 : 대출금액과 금리에 최종 동의한다는 의미에 사인을 말합니다.
2.B은행 주택담보비율
- LTV 한도 : 감정가 x 75%
- 대출기간 : 40년
- 거치기간 : -
(원금 아내는 기간)
- 대출금리 : 3.84~3.85%
- 중도상환수수료율 : 1.1~1.3%
1번 내방으로 대출가능 (은행마다, 지점마다 연서를 위한 방문 횟수가 달랐습니다)
투자지역이 멀수록 연서를 위한 방문횟수 자체가 시간과 돈입니다.
3.C은행 주택담보비율
- LTV 한도 : 감정가 x 75%
- 대출기간 : 40년
- 거치기간 : -
(원금 아내는 기간)
- 대출금리 : 3.84~3.85%
- 중도상환수수료율 : 1.1~1.3%
* 1번 내방으로 대출가능
4.D은행 일반 주택담보비율
- LTV 한도 : 감정가 x 75%
- 대출기간 : 40년
- 거치기간 : 1년
(원금 아내는 기간)
- 대출금리 : 3.73~4.73%
- 중도상환수수료율 : 1.2%
* 2번 내방으로 대출가능
5.E생명 보험사 (주택담보대출)
- LTV 한도 : 감정가 x 70%
- 대출기간 : 40년
- 거치기간 : -
(원금 아내는 기간)
- 대출금리 : 4.42%
- 중도상환면제액 : 50%
- 중도상환수수료율 : 1.3%
* 은행과 동일하게 보험사도 2번 내방으로 대출가능하지만
모바일로 신청시 온라인 신청이 가능한 곳입니다.
6.F생명 보험사 (e아파트론)
- LTV 한도 : 감정가 x 70%
- 대출기간 : 40년
- 거치기간 : 1년
(원금 아내는 기간)
- 대출금리 : 4.42%
- 중도상환면제액 : -
- 중도상환수수료율 : 1.2%
* 확인 못함
7.G생명 보험사 (주택담보대출)
- LTV 한도 : 감정가 x 70% (무주택), DSR * 50%
- 대출기간 : 40년
- 거치기간 : 1년
(원금 아내는 기간)
- 대출금리 : 4.36%
- 중도상환면제액 : 50%
- 중도상환수수료율 : 1.5%
* 1번 내방으로 대출가능
8.H인터넷 은행 (주택담보대출)
- LTV 한도 : 감정가 x 70% (무주택), DSR * 50%
- 대출기간 : 30년
- 거치기간 : -
(원금 아내는 기간)
- 대출금리 : 3.70%
- 중도상환면제액 : -
- 중도상환수수료율 : - (상환수수료 없음)
** 비대면(모바일)으로 신청 가능
금융사마다 특징들을 정리해보자면,
1. 보험사보다 은행의 LTV한도가 높습니다.
LTV : 아파트 매매가격
DTI : 연소득 , 주담대
DSR : 연소득, 주담대, 기타대출
LTV는 아파트 매매가 비율에 맞추어 대출 가능액이 산정되므로
매매가 3억짜리 LTV80%면
2.4억 대출이 나오게 됩니다.
2. 보험사가 은행보다 대출금리가 높은편입니다.
개인 신용과 조건에 따라 다르므로 개별 확인 필수
3. 중도상환면제액을 확인해야 합니다.
중도상환면제비율이 높을수록
중도수수료율이 낮을수록
중도상환 수수료 금액이 낮아집니다.
일부은행에서 면제비율이 10% 인 반면
일부보험사에서 면제비율이 50%인 곳도 있습니다.
4. 비대면 대출 가능한곳을 알아봐야 합니다.
은행이나 보험사 모두 공통적으로
대면으로 대출 실행시
대부분 1~2번 이상 내방을 해야합니다.
투자지역이 멀수록
연차를 써야하는 등 시간과 비용 에너지까지 소모되니
되도록 비대면, 모바일로 대출 가능한 곳을 찾는게 중요합니다.
5. 중도상환수수료가 없는 곳도 있습니다.
대부분의 은행 보험사가 중도상환수수료가 있는반면
K 인터넷 은행의 경우
중도상환수수료 무료 정책으로 인해 없습니다.
물론 비대면으로 모든 신청이 가능하구요.
단, 조건에 부합되어야 하는데요.
(무주택 또는 1주택 세대)
다주택자도 대출이 가능했는데
(24.9.3일부터 무주택만 가능, 다주택자 불가로 변경)
규제는 계속해서 바뀌는 부분이라 확인이 필요합니다.
최종적으로
E생명보험사와 F인터넷 은행중 고민하여
중도상환이 무료이고, 모바일 신청으로 가능한
F인터넷 은행으로 최종 주담대를 결정했습니다.
F인터넷 은행의 경우 은행에서 지정해준
법무사를 이용이 필수라 금액이 좀더 비싸고
실거주 대상으로 (투자자, 전세입자 등 특약 있으면 반려됨)
대출 진행이 가능하다는 단점을 가지고 있습니다.
하지만, 중도상환수수료가 없기에
계약철회를 할 필요가 없고 기타 부대비용도 들지 않아
최종 대출 실행하기로 결정했습니다.
(현재, 다주택자는 대출이용이 불가)
제 글이 여러분의 잔금 리스크를 대비하는데
조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
(그전에 제발 전세입자 세팅 꼭 하세요!! 화이팅~)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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