[신투기 베러덴어졔] 2주차 강의 후기 (feat. 노력은 희망과 도전을 만드는 과정이야!!)

안녕하세요.

어제보다 나은 하루를 사는 직장인 투자자, 베러덴어졔입니다.

이번 신투기 2주차 강의는 제주바다님께서 경기도 상급지를 설명해주시면서 서울과의 가치 비교법에 대해서 알려주셨습니다! 사실 투자금이 수도권 상급지를 보기에 많이 부족한 저로서는, 투자 가능한 지역을 위주로 앞마당을 늘리고 있었고 상급지 앞마당 늘리기를 자꾸 뒤로 미루고 있었어요. 이런 저에게 따끔하게 그러면 안된다는 것을 알려주시는 제주바다님!! 상급지 앞마당을 늘려야 하는 이유와 상급지를 바라보는 투자자의 시각에 대한 강의를 해주셨습니다.

상급지 앞마당을 만드는 것의 의미

수도권은 서울을 가운데 품고 둘러싼 형태로, 서울 특히 강남과 가까운 지역부터 점점 권역별로 멀어지면서 시세 흐름을 반영하고 있습니다. 그렇기 때문에 인접한 지역간에서 급지가 나뉘어서 존재하게 되는데, 투자금에 맞는 지역만 똑 떨어트려서 본다면 온전한 비교가 어렵습니다. 반드시 내 투자 후보처와 인접한 상급지를 앞마당으로 만들어서 비교평가를 해야한다!!  

이렇게 비교하다보면 대체로 상급지의 입지가치가 더 높게 나올텐데 투자금 역시 좀 더 많이 필요할 확률이 높다. 따라서 나의 상황과 맞지않는다면 입지가치가 조금 빠지더라도 투자기준에 맞는 단지를 차선책으로 투자 고려해합니다.

반드시 유의해야할 점은 직장 및 학군 수요가 풍부한 지역은 전세가 단기간에 변화해 기회를 줄 수 있기 때문에 지속적인 시세트래킹이 수반되어야 한다.

그리고 역세권만 보기보다는 더 시각을 넓게 해서 투자처로 봐야합니다. 땅의 가치는 변하지 않기때문에.

경기남부 B 지역의 지역분석을 하면서 BM 할 포인트

• 해당 지역 사람들이 그 지역을 어떻게 생각하는지를 파악하고 있는 것이 정말 중요.
• 호재가 있다면, 호재가 가격에 반영이 되었는지 확인해보고 투자는 호재가 아닌 입지를 기준으로 할 것.
• 학군지라면 디테일하게 초중+학원가?고등학교(일반고)까지? 인지를 구분해서 보고 전자라면 동별로 배정되는 중학교가 유의미한지 (선호하는 학군인지)를 체크할 것
• 직장 수요를 품고있다는 것은 생각보다 더 중요한 것이다. 이 사실을 인지하기. 교통에서도 업무지구까지의 “직결”여부가 의미가 있다. 별도로 체크해둘 것.
• 단지분석시, 입지가치별 등급을 매기되 정성적인 평가도 반드시 남겨서 가치를 나눠두자. 이 가치 평가들이 나중에 비교분석할 때 큰 자산이 된다.
• ****크게 앞마당 지역→ 생활권 → 단지 의 가치 평가를 하기 ***** (요건 반드시 이번 임보부터 적용할 것)
• 시세지도를 다 그리면 키워드별로 그룹핑해서 보며 저평가를 보는 시각을 기르자.
• 1기 신도시의 경우는 재건축/리모델링 이슈가 있는데, 이때 유의할 점은 전세가가 안받히는 단계가 어디인지 알고있어야 한다.

이번 강의는 1) 궁금했던 상급지역의 가치를 알 수 있어서 2) 상급지역을 투자자의 시선으로 볼 경우에 어디까지 괜찮은 범위인지 알 수 있어서 3) 부동산 투자자의 생활을 오래토록 지속할 수 있도록 어떤 마인드셋으로 어떻게 해나가야하는 지 선배의 이야기를 들을 수 있어서, 끊김없이 원샷으로 다 수강할 수 있었던 것 같습니다

제주바다님의 7년이상의 경험을 이번 앞마당에서 하나라도 더 녹일수 있도록 해보겠습니당