관양동 평촌더샵센트럴시티 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 84기 우주땅콩]

✅아파트명

관양동 평촌더샵센트럴시티

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

주요업무지구 접근성

강남 48분/ 여의도 54분/ 시청 1시간 2분

=> A 등급

3.학군

*학업성취도

부안중 79%/ 부림중 90%/ 관양중 74%

*특목고 진학률

부안중 11.8%/ 부림중 4.6%/ 관양중 1.9%

4. 환경

5. 공급

2024.12~2026.10 총 4198세대 입주예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 고점대비 15% 이상 떨어져 있으나, 아직 저평가는 아닌것으로 판단됨.

2) 환금성 :  세대수가 1000세대 이상 되고, 평촌신도시에서 10년이내 신축으로 인한 환금성이 충족함.

3) 수익률 :  39% 기대 수익률 (전고점 대비 수익금 21,000/ 투자금 53,800)

    5년 내 매도 가정시, 39%/5년 = 7.8%

4) 원금보존 :  전세가율이 57% 로, 현재 수도권 기준 전세가율 70%을 충족하지 못함.

5) 리스크 대비: 맞은편에 준공업지역이 있어서 다소 출퇴근시간대에는 교통이 혼잡해 보일수 있습니다. 

 또한, 신축,대단지라  주변 구축단지와 비교시 다소 비싸 보일 수 있어, 다른 세대보다는 저렴하게 전세가를 세팅해야 안전할거 같다.  

나의 투자 결론 : 평촌 신도시에서 신축급 대단지로 들어가고 싶지만 다소 초기비용이 많이 들고, 고점대비 가격이 떨어지지 않았다. 좀더 투자금이 적게 들어갈 수 있는 관악타운 아니면 비산힐스 아니면 중앙공원 주변 좀더 저렴한 구축을 투자하는게 나쁘지 않을것 같다는 생각이 들었습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 주변 단지의 고가 저가 단지를 알게 되었고, 나의 자금 계획을 다시한번 생각할 수 있는 기회가 되었습니다.