안녕하세요. 적적한투자입니다.
매주 화요일, [적재적소 공부방]에서는
매물 코칭과 질의 응답에서
자주 받는 질문들을 하나씩 가져와,
단순히 “된다, 안 된다”는 답을 드리기보다
실제 지역과 단지, 매물을 하나 통해
제가 무엇을 확인하고, 어떻게 생각해서 판단하는지
그 과정을 같이 살펴보는 공부방입니다.
[적재적소 공부방]을 시작한 이유가 궁금하시다면 → 프롤로그
최근 코칭을 통해 많이 받는 질문 중 하나가 있습니다.
Q. “주변보다 싼 리모델링 단지, 사도 괜찮을까요?”
리모델링을 추진하고 있는 단지들을 보다 보면
주변 단지보다 유독 저렴한 가격에 나와 있는 경우가 있습니다.
입지가 크게 떨어지는 것도 아닌데 가격은 싸고,
심지어 리모델링까지 끝나면 새 아파트처럼 바뀐다고 하니
한 번쯤 눈이 갈 수밖에 없습니다.
“이 정도면 오히려 기회 아닌가?”
그런데 막상 사려고 하면 또 고민됩니다.
“이렇게 싼 데는 이유가 있는 것 아닐까?”
“분담금이라는 것도 찾아 봐야한다는데?”
“싸긴 한데, 내가 사도 되는 걸까?”
오늘은 이 질문을 잘 보여주는 실제 사례 하나를 가져왔습니다.
수원 영통구 망포 생활권의 벽적골8단지입니다.
(한번 직접 네이버 부동산을 통해 찾아보세요!)
실제로 제가 이 단지를 보면서
정말 싼지 → 왜 싼지 → 어떤 점을 주의해야하는지 → 그렇다면 나는 살 수 있는지
하나씩 같이 살펴보겠습니다.
① 정말 싼 걸까?
제가 망포를 보면서 벽적골8단지가
가장 먼저 눈에 들어왔던 이유는 역시 가격이었습니다.
24평 매물이 4억 원대 후반에 나와 있었는데,
주변 구축 단지들은 비슷한 평형이 6~7억대였습니다.
같은 생활권, 바로 옆 단지인데 이 정도 가격 차이가 난다면
“이 정도면 꽤 싼데?”라는 생각이 저도 들었습니다.
하지만 벽적골8단지는 리모델링이 진행 중인 단지이고,
구축에서 신축에 가까운 모습으로 바뀌는 과정에서
소유주가 추가로 부담해야 하는 분담금(신축 공사비)이 있기 때문에,
지금의 매매가격에 분담금까지 고려를 해서 싼지 한번 더 판단을 합니다
이럴때는 먼저 인근 부동산과 조합에 전화를 통해 예상 분담금을 직접 확인을 합니다.
현재 이야기되는 금액은 3억 후반~4억 초반 수준이며
다만 조합 관계자도 “아직은 확정돈 금액은 아니에요” 신신당부 해주셨습니다.
항상 착공 후에 분담금이 10~15% 정도 늘어나는 사례들이 많았기에,
저는 이런 단지를 볼 때 ‘현재 예상 금액의 최대치를 기준으로
보수적으로 계산하는 습관이 있습니다.
그래서 이번에도 4억 초반을 기준으로 총비용을 계사해보면
매매가격까지 더하면 총 9억 수준입니다.
그리고 이 금액을 리모델링이 끝난 뒤 경쟁하게 될
주변의 신축들과 다시 한번 가격을 비교해봤습니다.
인근 신축의 현재 가격과 최근 분양가격은 12억 수준에 나오기에
현재 매매 호가만 싸 보이는 게 아니라, 분담금까지 더해도 가격 경쟁력은 있겠구나.
라고 생각을 정리할 수 있었습니다.
② 그런데 왜 싼 걸까?
분담금까지 더해도 가격 경쟁력은 있어 보였습니다.
그렇다면 오히려 궁금해집니다.
“그런데 왜 아직 이 가격에 살 수 있는 걸까?”
이럴 때는 저는 오래 고민하기 보다는
근처 부동산에 바로 전화를 걸어 봅니다.
“사장님 여기 주변보다 많이 싼데 왜 매매가 잘 안 되는 거예요?”
매번 반복해서 이야기하신다는 듯이 돌아온 답은 생각보다 명확했습니다.
사장님께서 가장 먼저 말씀하신 건 대출과 이주 문제였습니다.
현재 이주를 앞두고 있어 주택담보대출이 거의 나오지 않을 수도 있기 때문에,
4억 후반의 매물을 사려면 매매대금 대부분을 현금으로 준비해야 할 수 있다는 것
그런데 그것 보다 더 큰 문제는 따로 있었습니다.
5억 가까운 현금을 넣고 집을 사더라도 곧 이주해야 하기 때문에
해당 단지에 실제 거주할 수 없다는 점입니다.
그래서 사장님도 매수를 문의하는 분들에게
“현금은 충분히 있으세요?”
“따로 거주하실 곳은 있으세요?”
를 먼저 확인한다고 하셨습니다.
최근에 가격이 싸다 보니 문의는 많이 들어오지만,
막상 당장 필요한 목돈과 거주 문제 때문에
실제 매수까지 이어지는 경우는 많지 않다고 했습니다.
사장님께서는 이주 후 공사기간도 3~4년 정도는 생각해야 한다고 말씀하셨습니다.
그러면서 갑자기
“가족 있으세요? 혼자 사시는 거예요?”라고 물어보시더니,
혼자라면 주변 빌라 월세를 구해서 기다리는 방법도 있다며
근처 월세 시세까지 같이 알려주셨습니다.ㅎㅎ
여기까지 듣고 나니 왜 가격이 저렴한지 조금은 더 선명해졌습니다.
가치가 없어서 싼 것이 아니라,
지금 이 집을 살 수 있는 사람의 조건이 까다로운 것입니다.
(현금 5억에 실거주는 별도로 해야하는 조건)
벽적골8단지의 현재 가격에는
이런 상황까지 함께 반영되어 있다고 볼 수 있었습니다.
③ 그렇다면 어떤 점을 주의해야 할까?
여기까지 확인하면 가격이 싼 이유도 어느 정도 이해가 됩니다.
하지만 “그래도 싸네” 하고 덜컥 매수해서는 안 됩니다.
오히려 저는 여기서 앞서 확인한 내용들을 다시 한번 꺼내봅니다.
실제 매물 코칭에서도 리모델링 단지를 고민하시는 분들에게
제가 반복해서 확인드리는 부분들입니다.
첫째, 분담금은 얼마나 여유 있게 잡아야 할까?
현재 예상되는 분담금이 있더라도
그 금액을 그대로 믿고 자금 계획을 세우지는 않습니다.
저는 현재 예상 금액의 상단을 기준으로 잡고,
추가로 늘어날 가능성까지 감안해서 계산합니다.
지금의 예상보다 분담금이 늘어나더라도 감당할 수 있는지를 보는 겁니다.
둘째, 이주는 언제 시작될까?
같은 리모델링 단지라도 사업 단계에 따라 상황은 크게 달라집니다.
이주까지 시간이 충분히 남아 있다면 당장 거주할 수 있지만,
1~2년 안에 이주가 예상된다면
공사기간 동안 어디에서 살지도 같이 생각해야 합니다.
전월세로 거주해야 한다면 보증금이나 월세처럼
추가로 필요한 비용도 자금 계획에 넣어야 합니다.
셋째, 지금 당장 필요한 현금은 얼마일까?
이것도 현재 사업 단계와 연결해서 봅니다.
오늘 소개드린 벽적골8단지처럼 이주가 가까워진 단지는
주택담보대출이 제한될 수 있기 때문입니다.
그래서 매매가격만 보고
“4억 후반이면 살 수 있겠다”고 생각하지 않고,
현재 단계에서 실제 대출이 얼마나 가능한지 확인한 뒤
내가 당장 준비해야 하는 현금이 얼마인지 다시 계산합니다.
결국 리모델링 단지는 이주까지 얼마나 남았는지에 따라
준비해야 할 돈과 조건도 달라집니다.
그래서 저는 아래처럼 나눠서 확인합니다.
| 확인할 것 | 이주까지 여유가 있다면 | 이주가 2년 내로 가까워졌다면 |
|---|---|---|
| 분담금 | 현재 예상 분담금 확인 + 향후 변동 가능성 감안 | 예상 분담금의 상단을 잡고 추가 상승까지 여유 있게 감안 |
| 거주 | 당장 거주가 가능하므로 향후 이주 시점 중심으로 확인 | 곧 집을 비워야 하므로 공사기간 동안 살 곳 + 전월세 비용까지 준비 |
| 대출 | 현재 시점 대출 가능 여부를 개별 확인 | 이주가 임박하면 주담대가 제한될 수 있으므로, 대출 가능액을 반드시 사전에 확인하고 현금 필요액 계산 |
| 자금계획 | 매수자금과 향후 분담금을 시간차를 두고 준비할 여지가 있음 | 매매대금 + 별도 거주비용 + 향후 분담금까지 짧은 기간에 필요한 자금 점검 |
| 핵심 질문 | “앞으로 사업이 진행돼도 계속 보유할 수 있을까?” | “이주가 시작돼도 자금과 거주 문제를 모두 감당할 수 있을까?” |
④ 그래서 매수를 고민한다면?
여기까지 확인했다고 해서
벽적골8단지를 무조건 “사도 된다”고 말씀드리는 것은 아닙니다.
(앞서 주의할 점들을 꼭 체크하셔야 합니다!)
다만, 필요한 자금을 충분히 준비할 수 있고,
내가 알고 있는 다른 선택지와 비교해도 투자금 대비 우선순위가 높으며,
분담금이나 일정이 예상과 달라져도 감당할 수 있다면
그때는 단순히 “리모델링이라 위험하지 않을까?” 하고
무심결에 지나치지 않으시기를 바라며 하나씩 따져보시길 바랍니다.
반대로 가격이 아무리 저렴해 보여도
이 세 가지 중 하나라도 감당하기 어렵다면,
싸다는 이유만으로 덜컥 매수하지 않는 것이 중요합니다.
오늘 벽적골8단지를 통해 같이 살펴본 것도 결국 이것입니다.
(이주가 얼마 안 남은 단지라 일반적인 리모델링 단지 보다
더 꼼꼼하게 따질 부분들이 많이 있었습니다)
주변보다 싼 리모델링 단지를 만났다면,
① 분담금까지 더해도 정말 싼지
② 그렇다면 왜 지금 싼 가격에 거래되고 있는지
③ 현재 사업 단계에서 무엇을 주의해야 하는지
④ 마지막으로 그 조건들을 내가 감당할 수 있는지
이 순서대로 하나씩 확인해보셨으면 좋겠습니다.
이 까다로운 조건들을 모두 감당할 수 있다면
당장 필요한 현금을 준비할 수 있고,
이주 후 거주할 곳이 마련되어 있고,
분담금이 조금 더 늘어나더라도 감당할 수 있다면,
주변 신축보다 낮은 총비용으로 향후 신축이 될 단지를
보유할 수 있는 선택지가 될 수 있기 때문입니다.
결국 지금의 낮은 가격은 누군가에게는
‘불편함 때문에 피해야 할 가격’이지만,
그 불편함을 감당할 수 있는 누군가에게는
‘검토해볼 수 있는 가격’이 될 수도 있습니다
앞으로 다음에 전혀 다른 지역에서
비슷한 리모델링 단지를 만나더라도,
“싸네, 사도 될까?”에서 바로 결정하기보다
오늘 살펴본 순서대로 한번 직접 확인해보세요.
그러면 적어도 싸 보이는 단지와,
나에게 실제로 좋은 기회가 될 수 있는 단지를
조금 더 구분해서 볼 수 있을 겁니다.
다음에도 실제 코칭에서 자주 받는 고민 하나를
실제 단지와 매물을 가지고 같이 살펴 보겠습니다.😊
