광장동 청구 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 98조 달빛정원s]

✅아파트명

광장동 청구아파트, 금호베스트빌

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

광진구 종사자수  129,707명 / 사업체수 33,706개 / B등급

2. 교통

강남 30분 / 여의도 58분 / 시청 38분 

2호선을 이용할 때는 버스를 타고 2호선 강변역을 이용한다. 강남역과 시청은 30~40분 이내로 갈 수 있다.

5호선을 이용할 때는 도보가 30분이 걸려서 여의도역에 58분이 걸린다.

3.학군

광장동 청구아파트 앞에 사거리에는 110개의 학원이 있다.

양진초 배정/ 양진중 94%,  광남중 98%

광장동 청구아파트와 금호 베이스빌 아파트는 양진초 배정이다.

양진초는 1학년 학급수 7반, 3학년은 9반, 5, 6학년 학급수 11반 이다.

학년이 올라갈수록 학급수가 많은 것으로 보아 

양진중학교에 배정받기 위해 고학년에 갈수록 이 동네에 수요가 더 몰리는 것 같다.

4. 환경

청구아파트, 금호베스트힐에서 롯데마트는 800m 이내에 있어

롯데백화점, 건대 대학교병원, 이마트는 2.1km로 있다.

• 소비력을 확인할 수 있는 백화점 매출을 확인해봐야겠다.
• 1층에 어떤 브랜드가 있는지 확인하기

5. 공급

포제스한강 2025.09 / 128세대 - 광장동

롯데캐슬이스트폴 2025.3/ 1063세대 - 자양동

공급이 있긴 하지만 광진구내 적정수요 1,662 이하이고,

포제스한강은 광장초 배정이라 크게 상관이 없을 것 같다.

롯데캐슬이스트폴은 자양동이라 거리가 있어서 크게 상관이 없을 것 같다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  비교평가 (지역 내 지역 간) 

광장동 청구아파트는 1996/654/ 84 - 13.4억

옆 아파트 현대9단지 1999/437/84 - 14.3억

광장동 청구아파트 전고점에서 -35%빠진 금액이어서 저평가라고 생각되었지만

광장동 내의 학원가, 양진초, 양진중 등 인근  현대9단지 아파트 매매가 14.3억이라

1억 가까이 차이가 나는 것으로 보아 연식차이로 인한 금액차이라고 생각되었다.

2) 환금성 : 팔수 있을 때 팔 수 있는가?

654세대로 300세대 이상이고, 저층/탑층 아니면 환금성 O

전체동이 양진초를 배정받는다. 

양진초는 1학년 7반, 6학년 11반 인 것으로 보아 초등학교, 양진중학교를(94%) 자녀를 가진 가족이 많이 이사오려고 할 것 같다.

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 

100% 수익률(연10%) 위해선 10년 동안 6.1억 만큼 올라줘야

13.4억+ 6.1억 = 19.5억 → 목표 수익률(100%) : 19.5억

수익률 = 수익금/ 투자금(매매가-전세가)

4) 원금보존 : 지역별 적정 전세가율

전세가율 54.48%이므로 서울은 보통 전세가율 60%가 적정하다고 하였으니.

원금보존 X

5) 리스크 대비: 공급이 있으나 광진구 적정 수요보다 더 낮은 1,664이다.  

리스크 X

나의 투자 결론 :  청구아파트는 전고점에 비해 -35% 빠져있지만 전세가율이 60%가 되지 않기때문에 투자금이 많이 들어가서 투자하지 않을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

1) 저평가와 3) 수익률을 작성할 때 시간이 좀 오래 걸렸던 것 같다. 

저평가를 판단하려면 인근의 단지의 매매가와 전세를 확인해보고 옆에 인근 단지에 비해 가격이 저렴한지를 따져봐야했기 때문이다.

3) 수익률 보고서는 내가 강의를 들으며 이해했다고 생각했지만 막상 수익률보고서 작성하려고 보니 속도도 더디고 다시 강의 메모를 찾는 것을 보니 아직 제대로 이해하지 못한 듯하다. 강의 복습을 할 때 이해될 때까지 확인하는 작업이 필요하겠다.