열기 3주차 과제_송파동 송파한양1차아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 61조 오드리염]

✅아파트명

송파한양1차아파트 / 1983년 12월 / 576세대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (S)

송파구 종사자수 400,781명

2. 교통 (S)

강남역 30분 / 여의도역 40분 / 시청역 51분

3. 학군 (B-C)

일신여중 81.2%, 가락중 86.7%, 석촌중 83.0%
 

4. 환경 (A)

롯데백화점/ 롯데마트(1km는 조금 넘음), 롯데월드타워, 가락시장, 아산병원, 경찰병원

택지 균질성은 조금 떨어짐.

5. 공급 (B)

올림픽파크포레온 - 2025년 1월/ 12,032세대

더샵송파루미스타 - 2025년 10월/ 179세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 교통, 환경, 학군 등의 입지가 좋고 전고점 대비 15% 정도 빠진 상황. 저평가 여부 확인을 위해서는 타 단지 비교평가 필요.

2) 환금성 : 500세대 이상의 입지 좋은 아파트로 환금성은 O

3) 수익률 : 투자금 9.5억, 전고점 회복하면 15%의 수익. 전세금 상승 가능성은 미지수. 

4) 원금보존 : 현재 전세가율이 38%, 전고점, 전저점 대비 최고 전세가율. 공급물량 대비 필요.

5) 리스크 대비: 역전세의 리스크가 크지는 않은 상황. 

나의 투자 결론 : 투자금이 너무 크다. 낮은 전세가율이 가장 큰 문제로, 전세가 상승에 대한 기대도 크지 않은 상황이라 목돈을 길게 묶어두어야 하는 상황. 그 만큼의 투자금도 없지만, 있더라도 첫 투자로 적합하지는 않아 보임. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 막연했던 첫 분위기 임장, 막연했던 지난주의 수익률보고서 작성이 3강 수강 후에는 조금 정리가 된다. 여기가 내가 현재 투자로 접근할 곳은 아니겠구나 하는 걸 구체적으로 이해하고 수긍하게 되었다. 여러 번 써보면 더 감이 잡힐 것 같다. 이렇게 마침표 찍고 넘어가는 것이 머릿속 정리에 큰 도움이 되겠다.