울산 동구 대경넥스빌 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 20조 남다른꿈]

✅아파트명

울산 동구 대경넥스빌 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

• 자차가 있다면 크게 불편할 요소는 없음.

3.학군

• 전하초등학교(151m)
• 일산중학교(학업성취도 : 83.9%) - 공립
• 현대중학교(학업성취도 : 83.2%) - 사립

4. 환경

• 백화점, 대형마트, 대학병원, 체육문화센터까지 근처에 있어 생활환경은 매우 좋다고 판단됨.

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 약 30%가량 가격이 떨어진 상태.

2) 환금성 : 준신축에 세대수가 적지 않고, 바로 앞에 초등학교 및 편의시설, 직장이 잘 갖춰서 있기 때문에 수요는 꾸준할것이라 판단됨. 

3) 수익률 : 저점 대비 1년밖에 안 지난 현재 시점에서 24%의 수익률이면 매우 좋다고 생각함.

4) 원금보존 : 전세가율이 매우 높기 때문에 역전세의 우려가 있음.

5) 리스크 대비: 울산 지역 공급이 2027년까지 수요보다 적고, 동구는 공급물량이 아예 없기때문에 리스크 헷지가 가능하다 판단됨.

나의 투자 결론 : 가능하다면 빠른시일내에 임장을 가보고 실제 투자를 해보고싶다.

✅ 작성하면서 느낀점 

사실 다 작성하고 난 지금도 평가에 헷갈리는 요소가 굉장히 많다.

우선 이 지역 대장 동네도 아닐 뿐더러, 전세가율이 굉장히 높은데 단순히 공급물량만 가지고 판단해도 되는건지도 잘 모르겠고, 생활환경은 매우 양호하다고 판단되지만 직장데이터에서 C등급인것도 매우 걸리고…

100% 모든 조건을 만족시키는 아파트는 너무나도 비쌀것이기때문에, 대체 어느정도 선까지 감안하고 투자 결정을 해야하는건지도 잘 모르겠다.

그럼에도 불구하고 내가 가용 할 수 있는 자금으로 광역시에 투자 할 수 있는 물건이 있는걸 확인한 것 만으로도 매우 설레고, 지금까지 배워서 습득한 나의 기준에서는 충분히 투자하고싶은 물건임에는 틀림없다.