투기꾼이 아닌 투자자가 되자(열기 2강 강의 후기)[열기 83기 5년 내에 경제적 자유(6) 달성할 조 성앤경]



목표를 잡을때는 내가 어떤것을 잘하는지 선택과 집중을 해야한다.

모든 사람이 다양한 종류를 다 잘할수 없다.

처음 만든 비전보드는 가급적 바꾸지 않는다. 자꾸 바꾸게 되면 나의 목표는 끝이 없어진다.

주변에 잘하는 사람이 있어야 자극을 받고 더 성장할수 있다.

성장을 하기 위해서는 안정→공포(두려움)→학습→성장하는 단계를 거치게 된다.

이런 모든 단계를 포기하지 않고 할수 있으려면 매일 꾸준히 하는게 중요하다.

* 앞으로 부동산 가격은 오를까?

무조건 오른다고 할 수없다. 여러가지 요소에 따라 조정 받을수 있다.(공급 과다,경제위기 등)

부동산 가격이 오르는 이유는 통화량이 늘어 나기 때문이다. 즉 인플레이션에 의해 물가가 오르고 실수요인 아파트 전세가도 물가만큼 오른다. 과거 통계를 보면 통화량이 10년간 2배 늘어난것 처럼 실수요인 아파트 전세가도 10년간 약 2배 늘었다. 즉 통화량이 전세가에 영향을 미친다.

하지만 통화량이 늘어나고 물가가 오른다 해도 전세 가격이 떨어질수는 있다. 물론 일시적이기는 하지만 단기적으로 입주량(공급), 금리, 정부정책 등에 따라 전세가가 영향을 받는다. 따라서 투자시에는 항상 입주량을 살펴 보고 아무리 일반적으로 전세가 많이 오른다고 해도 역전세를 대비해서 시세껏 많이 올리는것이 좋지만은 않다.

* 부동산 투자 원칙

1.투자 VS 투기

투자자는 원칙에 따라 투자하고 투자는 셀프로 하며, 과정과 결과 모두 중요하고 투자의 리스크와 성과를 알고 투자한다.

하지만 투기꾼은 감정에 따라 투자하고 타인에 의지하며 결과만 중요하고 투자의 리스크와 성과를 모른다.

2. 부동산 투자의 원칙

• 저평가 여부(가치>가격) : 비교평가를 통해 같은 가격에 더 좋은 가치, 같는 가치에 더 저평가된 부동산을 매수한다
• 환금성 : 과연 내가 사는 부동산이 현금화가 잘 되는 부동산인지 확인한다.(아파트>빌라>오피스텔>단독주택)
• 수익률 : 수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가) , 72의 법칙(72 / 튜자수익률 = 원금 2배되는 시간)
• 원금보존 : 서울 전세가율60%, 수도권 70%, 지방 80% 적절하다. 전고점 대비 20%하락시 매수했을때 원금보존 가능성이 높다. 부동산의 수익은 사서 버는게 아니라 기다려서 버는것이다. 즉 가치가 있는 부동산이라면 하락기에도 버틸수 있어야한다.
• 리스크 관리 : 역전세 관리(감당가능한가?)                                                                                                       1원칙 : 적정 전세가율, 전고점 대비 20% 이하인 지역

      2원칙 : 입지독점성이 있거나 적정 입주물량인 지역, 원칙은 바뀌지 않지만 기준은 바뀔 수 있다.

* 너바나의 부동산 전망

전망이나 예측하기 보다는 현상황에 대응을 하는게 맞다.

어떤 파도가 올지는 알 수 없지만, 어떤 파도에서도 헤엄 칠 수 있는 능력을 갖는건 우리가 할 수 있다.

1.파도 이론 : 중심부(강남)가 가장 높게 치고 멀리 퍼진다.(수도권,지방)

2.계엄령 및 탄핵관련 : 정국이 어려울때 당장은 힘들지만 지나고 나면 위기가 기회다.

* 시세차익 부동산 투자 잘하는법

빌라 환금성이 좋지 않기 때문에 입지 독점성이 있는 재개발 지역의 빌라만 투자한다.

가치 = 토지가(수요: 직장,교통,학군,환경,브랜드,호재등 공급:입지 독점성) + 건물가(20년 감가상각, 평당1000만원 기준)

부동산 투자는 땅의 가치를 사는 것이다. 따라서 입지 독점성이 있는 서울이 지방에 비해서 가치가 높다.

1단계(투기): 운의 영역

2단계(갭투자) : 레버리지 활용, 저가치 투자시 역전세 리스크

3단계(경매) : 경매는 단기 투자용. 경매까지 된다는 것은 매매가 어려운 물건일 가능성이 있다. 따라서 저가치 물건일 경우 장기간 시세 상승은 어렵다.

4단계(가치 투자) : 기준과 원칙에 집중(중장기 투자).장기간 가격 상승하고 시스템 구축 가능하나 단점은 통찰력을 쌓는데 시간이 걸린다.(비교 평가를 위해 앞마당을 넓혀야 함)

누구나 투자를 하다 보면 위기를 격게 된다. 하지만 누군가는 벽을 뛰어 넘고, 누군가는 거기서 포기한다. 위기를 해결하면서 한단계 성장하는 투자자가 될 수 있다.

싸게 사서 비싸게 판다는 의미는 저평가된 물건을 직접 매수해보고 가치 있는 물건을 가치에 맞게 직접 매도(환금성)할수 있어야 한다는 의미이다.

진짜 부자는 소득보단 재산이 많아야 하며 재산으로 인해 근로 소득을 자산 소득으로 바꿔야 진짜 부자가 된다.

누군가는 주저할때 누군가는 도전한다. 초보 투자자는 완벽주의 보다는 완료주의를 선택해야한다.

생각을 조심해라 말이 된다.

말을 조심해라 행동이 된다.

행동을 조심해라 습관이 된다.

습관을 조심해라 성격이 된다.

성격을 조심해라 운명이 된다.

우리는 생각하는대로 된다

-마가렛 대처-

지금껏 했던 투자라고 생각했던 행위들이 과연 진정한 투자였는지 돌이켜 볼수 있는 강의였다. 이번 강의를 통해서 앞으로 하는 모든 투자는 기준과 원칙을 가지고 투자해야 하며, 노후에도 계속 일하지 않기 위해서는 반드시 근로소득을 자본소득으로 바꿔야 한다는 사실을 알게되었다. 지금 이라도 늦지 않았다. 나의 10년후는 비전보드에 작성한것 처럼 지금의 생각이 10년후 나의 목표를 이루어 줄 것이라는 것을...우리는 생각하는 대로 된다는 사실을.