✅아파트명
➡️ 문래자이 (01y, 1302^)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
➡️ 영등포구 종사자수 435,017 / 사업체수 74,562
평가등급: S
(30만명 이상)
2. 교통
➡️ 강남 38분 / 여의도 18분 / 시청 26분
평가등급: A
(강남 1시간 or 부도심 30분 이내)
3.학군
➡️ 양화중 83.8%, 문래중 81.6%
평가등급: C
(85% 3개 미만 - 영등포구 전체)
4. 환경
➡️ 백화점 3개, 대형마트 6개, 종합병원 7개
평가등급: S
(백화점 2개 이상 - 영등포구 전체)
5. 공급
➡️ 영등포자이디그니티 2026.03 / 539세대
평가등급: S
(3년 예정공급 평균 - 인구수 0.25% 이내)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
: 전고점 대비 하락률은 9.4%로 가격을 전고점에 가깝게 많이 회복했고 가격은 싸지 않다고 생각한다.
2) 환금성
: 거래는 2024년 기준 매월 꾸준히 실거래를 기록하고 있고,
저/탑층을 제외한 매물이 시장에 나와있으며
브랜드 대단지, 역세권, 가까운 상권과 좋은 환경, 주요직장 접근성이 모두 좋아
환금성은 좋다고 생각한다.
3) 수익률
: 매매 절대가나 투자금 자체가 크므로 저점 매수를 가정해도
수익률은 많이 높지 않지만 수익의 크기는 확실히 크다.
가치성장투자로써 장기 보유하며 수익률보다는 수익을 실현할 투자 대상으로 생각한다.
4) 원금보존
: 24년 12월 현재 전세가율은 약 49%로 60%에 미치지 못한다.
투자금이 많이 들고 매매가가 회복을 많이 했기 때문에
전세가 오르거나, 매매가 조정을 받을 때를 기다리며 꾸준히 트래킹을 하며 지켜보는 게 좋다고 생각한다.
5) 리스크 대비
: DSR을 충족하는 최대 한도로 대출을 받아도 감당이 어려운 가격 레벨이다.
앞으로 자산을 불려나가 매매-전세 차이만큼 투자금을 확보한다면
그 때 리스크를 다시 검토해보면 좋을 것이라 생각한다.
나의 투자 결론
: 저환수원리 중 저/원/리를 충족하지 못하므로 당장 투자하지 않는다.
그렇지만 향후 해당 지역을 앞마당을 만들게 되면 단임과 매임을 모두 하고
시세트래킹 단지로 선정해 꾸준히 가격을 지켜보며 투자할 기회를 모색하고자 한다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
➡️ 그동안 단지의 저평가 여부를 확인할 때 전고 대비 하락률 위주로 봤었는데
이번 아파트 수익률 보고서를 통해 전저 대비 상승률도 계산해보며
투자 시점에 따라 손익이 어떻게 날 수 있는지 양면을 다 볼 수 있어서 좋았고
향후 임보에 적용해야겠다고 느꼈다.
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