호혜의 고리로 이뤄낸 1호기 투자 후기 – Part 1 [호혜성]

……

아쉽게도 가장 최근 정규강의는

이미 수강신청 기간이 지난 시점이었기에

마침 책의 저자인 너나위님의 특강이 있어

바로 신청해서 11월에 들어보게 되었고

오픈알림을 걸어두고 기다려온

첫 정규강의, 열반스쿨 기초반을 들으며

2023년 12월, 월부에 첫 발을 디디게 됩니다.

……

안녕하세요!

호혜의 고리로 성공할

호혜성입니다 :)

역대급 추위가 덮친 겨울과

가마솥급 더위가 덮친 여름을 보내며

매일 퇴근 후에는 컴퓨터 앞에 앉아

임보를 쓰며 자발적 야근을 하고

주말 새벽에는 지방행 첫 기차에 몸을 실으며

2024년 한 해가 흘렀습니다.

한 해의 마무리를 앞두고

너바나 멘토님이 열반스쿨 기초반에서 강조하신

복기의 중요성을 생각이 아닌 실천으로 옮기기 위해

1호기 복기를 해보며 글을 씁니다.

1호기를 복기하며

부족한 점은 무엇이었는지 돌아보고

잘한 점은 계속해서 잘 유지하고자 합니다.

저와 비슷한 상황과 고민을 가진 동료분들께

미약하나마 도움이 되기를 바라면서

저의 1호기 투자 후기, 시작합니다.

– 목 차 –

<Part1>

[거리 자체가 허들인 C지역]

[어서와, 임장지 분단은 처음이지?]

[두 눈을 의심한 매전차]

[포커페이스 매물임장]

[찐으로 해본 비교평가]

[처음 써 본 조장님 찬스]

[이게 맞아? 대책 무 매물털기]

[현실 자각 속 놓친 포인트]

<Part1>

[거리 자체가 허들인 C지역]

가마솥급 더위로 온 나라가 들끓던

2024년 8월부터

A지역을 시작으로 B지역까지

지방의 앞마당을 넓히기 위해

본격적으로 KTX에 몸을 실었습니다.

이 때 만난 지투기 조원분들과

운 좋게도 케미가 정말 좋았고

덕분에 지방 강의가 없는 9월에도

월부생활 첫 자실을 결성하며

정말 즐겁게 앞마당을 넓혀갔습니다.

그러다 10월이 왔고

다음 임장지를 어디로 정할지

정말 많은 고민을 하였습니다.

그동안 다닌 A지역과 B지역까지는

그래도 가 볼만 하다고 생각했는데

C지역은 심리적 허들이 너무 높았습니다.

하지만 아무리 고민을 해도

제 마음 속 깊은 곳에서는

한결같이 정답을 정해두고 있었고

그렇게 저는 C지역을 선택합니다.

[어서와, 임장지 분단은 처음이지?]

그렇게 큰 결심을 하고

굳은 의지를 품고 실준 OT를 듣는데

“네? 같은 조인데 임장지가 나뉜다구요?”

민족의 뼈아픈 남북분단도 아니고

임장지 분단 현상을 처음 겪게 됩니다.

더욱이 아쉬웠던 것은

실전반을 다녀오신 조원,

1년 이상 활동하며 앞마당이 많은 조원,

이런 실력파 조원분들이 E지역으로 배정되어

함께 임장하며 레버리지 할 수가 없었습니다.

처음 겪는 현상에 당황한 건 사실이지만

그렇다고 굳게 결심하고 온 C지역을

임장하지 않을 순 없었습니다.

C지역에 배정된 조원분들이 없는 게 아니었고

어쨌든 환경 세팅은 되어있었으므로

그렇게 본격적으로 C지역의 임보를 쓰고

분임부터 늘 해오던 순서대로

실준 한 달의 과정을 해 나갔습니다.

[두 눈을 의심한 매전차]

그렇게 한참 지역을 알아가며

시세를 따며 가격을 파악하던 중,

제 두 눈을 의심하는 한 단지가 나타납니다.

연식은 준구축, 세대수도 많고

브랜드가 좋아 선호도가 높을 것으로 봤던

A단지의 매전차가 투자금 범위에 들어왔습니다.

지난 달 B지역을 임장할 때

비슷하게 매전차가 딱 붙은 단지가 있었는데

그 때의 전세가는 최근 실거래 가격보다 높아

일명 ‘야망전세’로 보고 넘어갔습니다.

하지만 이번 단지는 달랐습니다.

이번에도 그럴 것이라고 넘겨짚지 말고

직접 매임을 하며 확인해보자 생각,

예약을 하고 매물을 보러갑니다.

<잘한 점>

매전차 붙은 단지를 직접 매임하며 확인한 것 (10월, C지역)

<개선할 점>

매전차 붙은 단지를 매임하지 않고 다른 조원분을 통해 들은 것 (9월, B지역)

[포커페이스 매물임장]

그렇게 미리 예약한 생활권별 주요 단지를

조원분과 함께 하루종일 매임하였습니다.

일정 상 두번째로 하게 된 A단지 매임,

정말 투자를 할 수 있다는 생각으로

꼼꼼히 보려고 노력했고

매물을 보고 나와서도 소장님께

여러가지 질문을 쏟아드렸습니다.

소장님은 친절히 질문에 답변을 주시면서도

가격의 네고와 관련한 질문에 대해서는

계약을 한다면 시도해 볼 수 있다는 말씀으로

선을 긋고 다음을 기약하게 해 주셨습니다.

지금 돌이켜보면

왜 그렇게 급했나 생각이 들기도 하는데요,

당시에는 함께 한 조원분께도

제가 투자를 할 수도 있다는 생각을 숨긴 채

포커페이스를 유지하려고 애썼던 모습이

부끄러웠던 기억입니다.

[찐으로 해본 비교평가]

매임을 마치고 주말에 휴식을 마친 뒤

평일이 되자마자 바로 A단지 소장님께

해당 매물의 가격과 조건을 다시 확인했습니다.

그리고 이 때부터 그동안 배워온

찐 매물 찾기를 위한

‘소장님, OO동 OO호 봤는데 같은 조건인데 더 저렴한,

혹은 같은 가격인데 조건이 더 좋은 매물 있나요?’

라는 질문으로 A단지 단지 내 부동산에

전화를 돌리기 시작했습니다.

직장에서 짬을 내 전화를 하다 보니

일일이 받아 적기가 어려워 문자로 리스트를 받았고

집으로 돌아와서는 앞마당 전체 비교를 시작했습니다.

비록 앞마당이 많지는 않았지만

규모와 위상이 비슷한 지역인

A지역, B지역과 함께 C지역까지

시세그룹핑부터 다시 하기 시작해

시세 전수조사를 현 시점으로 다시 했으며

가치가 비슷한 각 지역 단지를 붙여

찐으로 비교평가를 해보게 되었습니다.

<잘한 점>

앞마당 전체 시세, 그룹핑, 비교평가를 한 것

<개선할 점>

평소 임보에서 위 내용을 충실히 채우지 못한 것

(그래서 부랴부랴 전체 앞마당 비교를 쫓기듯 하게 된 점은 아쉬움)

[처음 써 본 조장님 찬스]

비교평가를 해보니

A단지에 대한 확신이 점점 커졌습니다.

이제 그러면 무엇을 해야 할까?

해당 매물이 전세 안고 조건이었기 때문에

이렇게 계약하는 경우

계약, 중도금, 잔금의 기간을 어떻게 하는지 궁금해졌고

경험이 있는 조장님 찬스를 써야겠다고 생각했습니다.

두 분의 조장님께 도움 요청을 드렸고

각 조장님들이 정말 친절하고도 상세하게

제가 궁금한 부분을 설명해주고 알려주셨습니다.

전세 안고의 계약 기간 외에도

네이버부동산 호가 뒤에 숨어있는

장부물건을 찾기 위한

매물털기에 대해서도 여쭤보았는데

정말 도움되는 꿀팁을 많이 알려주셔서

그대로 실행하기 위해 바로 기차표를 끊습니다.

<잘한 점>

경험이 있는 조장님들께 도움을 청하고 궁금증을 해소하며 레버리지 한 것

<개선할 점>

더 좋은 매물털기를 위한 전임을 하지 못한 것

(전임의 진짜 의미를 제대로 깨닫게 된 조장님 찬스!)

[이게 맞아? 대책 무 매물털기]

비록 전임을 못한 건 아쉽지만

시도해보기로 생각을 마쳤기에

강의에서 배웠던 내용처럼

가장 상위 생활권의 단지로부터

그 다음 생활권의 단지로 넘어가며

단지 내 부동산 여러 곳을

모두 워크인으로 들어가

할 수 있는 가장 좋은 조건의 매물을

찾아보기 시작했습니다.

도움을 받은 한 조장님의 말씀처럼

이미 알고 있는 시세와 매전차보다 낮아

투자금 범위에 들어오는, 이른바 장부물건은

생각처럼 잘 나타나지 않았습니다.

그럼에도 불구하고

사전 예약 없이 방문한 것임에도

‘여기 OO동 OO호는 조건이 이러이러해서

시세보다 2천 낮게 4.8까지 가능하고

전세는 현재는 3.5인데 세입자분과 이야기 다 돼서

재계약 시점에 3.8까지 할 수 있어요’

(가격은 예시입니다.)

이렇게 말씀해주신 부사님도 있었습니다.

말로만 듣던 물건을 만들어주시는,

일을 정말 잘하실 것 같다는 인상을 받은

부사님을 보면서 더욱 전임의 중요성을

깨달을 수 있었습니다.

그렇게 열 군데 정도의 부동산을 돌아보니

제가 염두에 둔 A단지보다 상위 생활권에 있으면서

연식이 뛰어난 단지들은 투자금 안에 들어오지 않았습니다.

잠시 현타를 느끼기도 했지만

그래도 몸으로 부딪히며 직접 확인했으니

후회는 없다고 마음을 다 잡고

남은 A단지와 B단지의 매물털기를 이어갔습니다.

B단지는 생활권은 후순위였지만

연식이 좋고 투자금 범위에 들어와 워크인을 진행하였는데

실제 확인해보니 시세분석과 같은 가격을 형성하고 있었습니다.

마지막으로 간 A단지는

이미 조건을 다 알고 있는 매물이 있었기에

더 많은 질문을 하며 장부물건 찾기에 돌입했지만

확인 결과는 아래와 같았습니다.

1) 전세가는 3.5~3.9 사이로 거래되고 있어

알고 있는 4.3 전세가는 높게 맞춰진 것이고

역전세 나거나 투자금을 현 전세가 기준으로 봐야 한다.

(가격은 예시입니다.)

2) 실거주자가 대부분이고 투자자는 거의 없으며

인근 호재가 있었는데 사실상 실현 가능성 낮다고 봐야 한다.

이렇게 확인을 마치고 나니

해가 뉘엿뉘엿 지고 노을이 물들고 있었고

해가 멀어지는 것처럼 A단지도

점점 멀어지는 게 느껴졌습니다.

<잘한 점>

대책 없이 갔지만 매물털기를 처음으로 시도해본 것

<개선할 점>

사전 매임 기간 때 매물털기에서 한 것처럼 확인하지 못한 것

[현실 자각 속 놓친 포인트]

상황이 이렇게 되자

어디서부터 잘못된 것인지

다시 원점에서 생각해보게 되었습니다.

이전 B지역에서 매전차가 적었던 그 단지가 떠올랐습니다.

전세가가 실거래 대비 너무 높아

실제로 투자할 경우 투자금은 더 들 수 있다는 것.

이 점을 완전히 간과하고 있었습니다.

저 역시도 초보이자 사람이기에

그렇게도 주의하라고 했던 ‘갭만 보고 투자’를

제가 할 뻔한 매물이라는 걸 인지했습니다.

그런데, 한 가지 의문도 들었습니다.

‘어차피 목적은 투자인데

그동안 배운 내용대로라면 잃지 않는 안전한 투자를 해야 하는데

그렇다면 내가 할 수 있는 투자는 무엇일까?’

여기까지 생각이 미치니 잊고 있던

B단지가 떠올랐습니다.

할 수 있는 투자로 관점을 바꾸고

포인트를 전환했더니

B단지가 가지고 있는 저평가 요소들이

그 때부터 다르게 보이시 시작했습니다.

여기까지 판단을 마치고 나서

지난 번 조장님들한테 도움을 요청한 경험을 살려

비록 각종 코칭이 중단돼 받을 수 없는 상황이었지만

제가 구할 수 있는 가장 높은 수준의 코칭을

부탁드려 보기로 결정합니다.

Part2에서 계속…