전주 덕진구 송천동 포레나 전주 에코시티 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 93조 윤이짜장]

✅아파트명

포레나 전주 에코시티

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 S

전주시 

종사자수 : 321,670

사업체수 : 74,581

2. 교통 C

외곽도로로 빠져서, 완주 공업단지 / 김제 / 군산 / 익산 으로 가기 좋고

고속도로도 가까움.

카카오맵 - 길찾기

3.학군

주변에 전라중, 화정중 있지만 아실에서 학업성취도 안 뜸

*아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기

4. 환경 B

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

대형마트와 병원을 확인할 수 있습니다. 

롯데백화점 청량리점, 롯데마트

*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인

5. 공급 S

전주시 63만명   (약 3000세대가 적정한 공급량 → ½: 1500세대 이하면 S등급)

2026-8년 공급  전주시 덕진구 1,169세대

아실(https://asil.kr/) 입주물량에서 해당 시 또는 구 선택

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 35평 현재 매매 6.5억, 전세 5억

5년 내 고점 매입시: 2023년 11월 매매 4.6억 전세 4억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 3.5억 전세 3억

투자금 1.5억 

100% 수익률을 위해서 앞으로 1.5억 올라줘야 함. (8억)

신축 아파트라 전고점이 현재보다 낮음. 

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

2) 환금성 : o

공급이 적정수요의 반절정도 됨.

300세대 이상. 

3) 수익률 : X

현재 싸게 사는 물건은 아님. 

4) 원금보존 : X

전세가율이 77% (80% )

5) 리스크 대비: o 

역전세대응 가능

나의 투자 결론 : 

전주의 입주물량이 적고, 전세난을 겪고 있음. 또한 전세가율도 거의 80% 육박했기 때문에 투자할 가치가 있지만, 투자금이 1.5억 정도로 액수가 크기 때문에 좀 더 투자금이 적게 드는 물건을 탐색해 볼 필요가 있음.

전주에서 인기있는 에코, 혁신, 만성, 효천 중 덕진구 대장은 에코, 완산구 대장은 혁신임.

혁신도시 33평 중 대장아파트와 비교해보니 혁신도시 호반이 저평가됨 (물론 연식은 10년 더 됨) 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

직접 입주 물량, 수요 요소를 찾아보니 투자 물건을 좀 더 객관적으로 바라볼 수 있게 됐다. 

또 저평가된 물건인지 아닌지 투자 결론을 쓰려 하니, 다른 지역(전주 외)의 비슷한 조건의 아파트 가격을 몰라서 비교 평가를 못해 작성하기 어려웠다. 혁신도시 아파트 시세를 찾아보니 새로웠다. 혁신이 훨씬 저평가 된 것이었다.

단순히 수요 요소, 입주 물량, 수익률을 알아야 한다고 듣기만 했을 때와 직접 찾아보고 보고서를 작성하는 건 별개의 문제였다. 확실히 직접 해보니까 더 와 닿고, 어떤 방향으로 아파트를 조사해야 하는지 알 것 같다.

특히 가장 중요하다고 강조하시는 ‘저평가’된 아파트를 찾으려면, 정말 많은 지역의 아파트들을 직접 조사해보고 비교해 봐야지 가능하다는 걸 깨달았다.