휘경동 휘경SK뷰 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 34조 훌륭한숲]

✅아파트명 : 휘경동 휘경SK뷰

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 동대문구 종사자수 : 146,383명

2. 교통

  강남 52분 / 여의도 51분 / 시청 33분

3.학군

 휘경중 65%

4. 환경

반경 1km 안에 백화점 및 대형마트 없음(롯데백화점 청량리점, 롯데마트 청량리점- 청량리역)

5. 공급

<공급 입지평가>

 - 인구수: 340,299명(2024.10. 기준)

 - 적정수요: 340,299*0.005=1,702세대/ 3년 = 5,106세대

 - 연도별입주 2025: 9,906세대 / 2025: 761세대 / 2025: 0세대 / 3년 합계: 10,667세대

 - 연평균: 10,667세대/3년 =3,556세대

 - 적정수요 대비 공급수준: 적정수요 대비 2.09배

 - 공급평가: 적정수요 2배 초과 C등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 현재 시세: 휘경동 휘경SK뷰 24평 현재 매매 10.4억, 전세 5.5억

 5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 11.5억 전세 6억

 5년 내 저점 매입시: 2024년 1월 매매 8.1억 전세 5억

✅현장사진

✅투자 결론

1) 저평가 : ?? 

 아직 저평가 여부를 판단하기에는 비교평가할 단지가 많지 않다.

2) 환금성 : O 

 900세대의 서울 아파트이며, 저, 고층이 아니기 때문에 환금성은 있다.

3) 수익률 : △

 투자금 49,000만원으로, 수익률 100% 나려면 153,000만원이 되어야 하는데, 길 건너 휘경자이디센시아가 2025.11. 입주하기 때문에 당분간은 상승하기 어려울듯함. 그래도 장기투자로 10년 이상 본다고 하면, 동대문구 공급물량이 부족해진 뒤 가능하지 않을까 싶다.

4) 원금보존 : X

 장기적으로는 서울에 위치해 있어 입지독점성은 있지만, 단기적으로는 동대문구에 입주물량이 많다. 

따라서 동대문구에 본격적인 공급물량이 많아지면 투자금을 잃을 가능성이 커보인다.  

5) 리스크 대비: X

 2025년에 동대문구에 입주물량이 많기 때문에 역전세가 일어날 가능성이 높다.

나의 투자 결론 :  현재 X

우선 나의 앞마당을 늘려서 휘경SK뷰가 저평가 되어있는지 확인한 후에, 시세트레킹과 종자돈 모으기를 병행해야 할 듯 하다.

✅ 작성하면서 느낀점 

 수익률 계산부터 투자 결론 내리기가 너무 어렵다. 언제쯤이면 수익률 보고서 작성이 쉬워질지 모르겠다ㅠㅠ