[열기 제82기 내 재산 50조 반보기] 강서구 마곡엠밸리7단지 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

강서구 마곡엠밸리7단지 

✅입지평가

1. 직장  A 

종사자수 29만, 사업체수 5.9만

강남3구, 영등포, 중구, 종로 주요 3대 업무지구 다음으로 종사자수가 많다. 

2. 교통 A 

[마곡나루역9호선 기준] 

강남 41분

여의도 16분, 구디,가디 35분, DMC 21분 

단지 기준 강남 한시간 이내, 주요도심 30분 이내

3.학군  B

강서구 전체 학군으로는 B이지만 마곡엠밸리7단지 주변에는 학업성취율 높은 중학교가 없다 

마곡중 73%

4. 환경 B

코엑스 및 트레이더스 입주 예정 

대형병원 있음 

NC백화점 

5. 공급 S

  25~26 공급물량 적정 수요 이내 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  22년 7월 전고점을 현재 거의 회복하여서 다른 단지와 비교해도 싸지 않다. 

2) 환금성 :  

마곡나루역 인접하였고, 직주근접에 1000세대 이상 대단지. 

사람들이 선호할 환경을 모두 갖추고 있기 때문에 환금성 충분하다. 

3) 수익률 : 

전고점을 회복하여 수익률이 낮다. 

매매가에 비해 전세가가 비정상적으로 낮다. 

4) 원금보존 : 

이미 많이 올랐기 때문에 23년 1월같이 하락장이 왔을 때 대비가 힘들다. 

전저점 대시 7억이나 올라서 원금보존 힘들다. 

5) 리스크 대비: 

하락장 대비 하기엔 너무 높은 매매가로 리스크 대비 힘들다. 

나의 투자 결론 : 

이미 전고점을 거의 회복하였기 때문에 투자는 어렵다고 판단.

다만 전세가 낮아서 직주근접 수요로 인기있을 것 같다. 

매매가 대비 전세가가 너무 낮아서 투자하기 더더욱 어려운 단지. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 이렇게 좋은 위치에 있는 단지도 23년 1월 하락장에 10억대로 매수할 수 있는 기회가 있다는 걸 알 수 있었다. 

어차피 비싸서 투자할 수는 없지만 차곡차곡 자산을 쌓아가면서 입지 좋은 단지들을 장바구니에 넣어놓고 바겐 세일하는 그 기간이 올 때까지 묵묵하게 기다리는 게 정말 중요하단 생각이 들었다.