상현동 풍산아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 사과나무]

✅아파트명

상현동 풍산 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : S 

  - 용인시 종사자수 41만 4천명

2. 교통 : A

  - 강남역 신분당선 : 45분

  - 판교역 신분당선 : 31분

  - 시청역 2호선  : 1시간 11분 

  - 여의도역 9호선 : 1시간 5분

3.학군 : A

  - 서원중 : 92.8%

  - 이현중 : 93.9%

4. 환경 : B 

  - 롯데마트 : 자차 5분, 도보 19분 

  - 이마트 수지점 : 자차 5분 

  - 분당 서울대 병원 : 자차 25분 

5. 공급 : A 

  - 동천역자이르네(도시형) : 112세대 (2024년)

  - e편한세상죽전프리미어포레  : 430세대 (2024년) 

   * 용인시 수지구 적정 공급 세대수 : 1,864 세대 /년

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △ 

 - 고점 6억 7천 대비 현재 가 78%로 22% 정도 빠져있는 가격으로 저평가되어 있다고 판단하나, 

    타 단지와 비교평가 필요 

   (고점이 리모델링에 대한 기대감으로 나온 가격으로 생각되고, 향후 몇년 지나면 또 리모델링 

   이야기는 다시 나오게 될 것이고, 그러면 고점까지는 회복 가능하다는 생각)

2) 환금성 : O

-  아파트이고, 400세대 이상. 저층/탑층 아닐 경우 괜찮음. 

    초품아, 주변 학군도 좋은 편으로 수요는 있어 환금성 있는 것으로 판단됨 

3) 수익률  :  O

  - 수익율 계산기 기준으로 저점에 매수할 경우 현재가 대비 46%로  수익율 낼 수 있음  

4) 원금보존 : O

- 교통, 학군이 좋아 저점보다 더 내려가지 않을 것으로 생각되어 원금보존 가능할 것으로 판단됨 

5) 리스크 대비 : O

 - 수지구 공급이 3년내 많지 않은 편임. 공급 A등급 

 - 리모델링 이슈가 있는 단지로, 리모델링 기대로 인해 고점 6.7억을 찍은 것으로 보임. 

   현재는 리모델링 어려운 상태로 10년뒤에나 가능하다고 하는데, 약 10년이후 다시 리모델링이 진행되어 

   전세가를 전액 뻬주어야 하는 상황이 오면 리스크가 있다고 봄. 

   리모델링에 따른 전세금 부분은 정확히 알지 못해서 공부가 더 필요함.

- 언덕이 있는 아파트로 선호하지 않는 사람들이 있어, 전세 구할때 노력이 필요할 것 같음 

나의 투자 결론 :  저점 가격이 와서 갭이 줄어들고 전세가율이 70% 이상이면 매수 가능 판단. 

                             현재 리모델링 기대감이 빠져, 가격이 빠진 것으로 보이고, 

                             향후 리모델링 재진행시 가격상승 가능성 있다고 판단. 이 부분은 추가 공부 필요.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

- 교통, 학군, 환경 등은 어느 정도 공식에 의해서 등급 매기기가 가능하나, 

   저환수원리를 판단할때에는 내가 아는 기초 지식이 많이 부족해서 쉽지 않은 부분이었고

   확신이 들지 않았음 

- 주변 다른 아파트와 비교평가를 해서 저평가 부분을 확신해야겠다는 생각이 들었음 

-  보고서 작성 속도를 높이기 위해 카카오맵, 아실, 호갱노노 화면에 좀 더 친숙해져야겠음 

-  우선 관심이 가는 아파트에 대해서 수익률 보고서를 작성해보았는데, 

    머리속에만 대강 그림을 그려보는 것보다 훨씬 더 정리가 되는 느낌이었음.

    앞으로 계속 이런식으로 수지구 아파트 수익율를 분석해보고 장바구니에 담아나가야겠음