안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.
이번 신투기 2주차 강의에서 제가 벤치마킹할 부분은,
- 지생단입니다. 지역-생활권-단지 순으로 임장지의 가치를 파악해보는 겁니다. 지역은 직장/교통/학군/환경의 SABC순으로 입지등급을 매기고, 생활권은 1~5(6)순위로 나누어 보고, 단지는 상/중/하로만 나누어 보겠습니다. 단지마다 이 프로세스를 반복하겠습니다. 이번 단지분석에는 이 부분을 꼭 넣겠습니다.
두 번째는 ‘행동’에 대한 부분입니다. ‘거절 당하려고 노력한다’는 강사님의 말씀이 가장 인상 깊었습니다. 거절이 두려워서 전화임장, 매물임장, 세입자 연락 등등을 항상 꺼리고, 미루어 왔던 것을 고백합니다. 이제는 행동 속에서는 배우는 길을 택하겠습니다. ‘장고 끝에 악수’ 라는 말이 있습니다. 너무 고민이 길고, 준비가 길고, 생각이 많다보면 행동할 동력을 잃게 됩니다. 적정 시기를 잃게 됩니다. 일단 행동하고, 그 행동과 경험 속에서 배우는 길이 더 빠르다는 걸 생각하겠습니다.
[서울 수도권 가치 비교법]
- ‘장고 끝에 악수’ 행동하지 않고, 고민만 오래 하다가는 이도 저도 안됨. 맞다 틀리다를 생각하기 전에 일단 해본다. 해보고 수정한다.
- 안해보는 일을 할 걱정과 두려움이 먼저 다가오는 건 당연한 것이다.
- 부정적인 생각을 의도적으로 몰아내고, 나에게 도움이 될 만한 생각들, 긍정적인 사고로 채운다.
- 순자산 30억은 우리나라 상위 1%다. 그에 상응하는 노력이 필요한 것은 당연한 것이다. 내가 이렇게까지 해야 하는 이유.
- 지금 하는 행동의 의미, 이유를 반드시 안 상태에서 행동해야 힘이 덜 들고, 꾸준히 할 수 있다. 행동의 이유를 몰라서 힘든 것.
- 경기도 비역세권 복도식 구축, 덜 좋은 생활권, 덜 선호하는 20평대도 투자할 수 있다. 저평가 되었는지, 가치 대비 가격이 싼지, 강남까지 1시간 이내라면 투자할 수 있다.
- 실거주 집이 아니기 때문에 ‘감’ ‘느낌’으로 투자해선 안된다. 감정을 빼고 객관적으로 가치 평가해고, 가격을 따져 봐야 한다.
- 투자금이 1억~1.5억이라면 매매가 5~6억대 단지를 찾아볼 것.
- 서울과 경기도 비슷한 급지를 비교평가해서 단지 단지로 비교평가할 수 있는 뾰족한 투자자가 될 것.
- ‘보물찾기’ 하듯이, 찍어서 투자, ‘감’으로 괜찮아 보이는 아파트에 투자해서는 안됨.
- 투자는 기준으로 하는 것. 같은 가격으로 최선의 투자를 할 수 있는 힘.
- 임장할 때 도로를 기준으로 이쪽과 저쪽 분위기가 어떻게 바뀌는지 봐야 한다. ‘도로’가 입지/가치 판단의 기준이다!!
- ‘감’이 아니라, ‘복도식은 안돼‘가 아니라 강남 접근성, 학군, 환경을 따져 봐서 객관적으로 입지 평가해야 한다.
- (★) 결국은, 땅으로 수렴한다!! 격차는 더 벌어질 것이다. 비슷한 가치라고 느껴진다면 무조건 상급지를 선택한다.
- 전세가는 땅의 가치가 아니라 상품성, 연식, 구조, 수리상태 등에 비례한다. 세입자는 입지가 조금 떨어지더라도, 깨끗한 집을 찾는다.
- 비역세권 10평대에 투자할 수 있을까? 고민이 들 때, 직장, 교통, 학군, 환경 입지가치를 따져 봐야 함. 땅의 가치가 어떤지 따져보는 게 우선임. 우리는 항상 ’수요‘의 관점에서 따져 봐야 함. 수요가 있는지 없는지.
좋은 가치를 가진 단지라도 비싸면 사지 않는다.(철칙) 가격이 올랐으면 사지 않는다.(추격 매수 금지)
[분당 입지, 가격 분석]
- 선도지구에 호재가 붙어서 가격이 뛰면 거들떠 보지 않는다. 반대로 미지정된 단지의 ’실망매물‘이 호가가 빠져서 기회를 줄 수 있다.
- 가격 양극화는 기회다! 호재가 아니라, 땅의 가치(교통, 직장, 학군, 환경), 입지를 따져서 투자해야 함.
- 분당이라고 해서 다 오른 것 아님. 모두 전고점 가까이 회복한 것 아님. 여전히 투자가회가 존재하는 전고점 대비 하락률이 큰 단지를 찾아보라. 비역세권 구축 복도식이라도 땅의 가치가 충분하기 때문에 싸다면, 투자할 수 있다.
- 분당의 교통 입지의 장점은, 강남 직결 지하철, 버스, 도로 교통이 잘 갖춰짐. 강남 업무지구 직주근접 매우 유리.
- 세대당 인구수가 수도권 전체 97개 시군구 단위 중 9위, 수내동은 전체 동 단위에서 2위. 입지독점성이 매우 높음. 이것만으로도 투자할 가치 충분함.
- 경부라인을 따라 인구 이동(강남 → 성남 → 수원, 용인, 광주, 화성). 강남3구에서 밀려오는 수요를 받아주는 분당. 강남의 경제력도 내려오는 경향.
- 성남(분당)은 강남3구, 경기남부 공급에 유의해야 함.
- 비교평가가 어려웠던 이유? 지역, 생활권의 입지평가에서 그치기 때문에! 단지의 입지평가가 필요함. 지역의 입지(직/교/학/환 – SABC), 생활권은 1~5순위, 단지는 상/중/하로 입지평가 필요!!!
- 수도권 입지평가의 경중(가중치 순위) : 1.직장 2.교통 3.학군 4.환경
분당과 같은 서울 및 수도권 상급지는 연식보다는 입지(땅)를 우선해서 투자한다.(서판교보다 분당이 더 비싼 이유)
[수도권vs서울 투자 비교하는 법]
- 지역(S/A/B/C), 생활권(1~5순위)에서 그치지 않고 단지분석(상/중/하)까지 입지평가를 해야 한다. 지생단!!!
- 직장/교통/학군/환경(S/A/B/C) → 생활권 1~5순위 → 단지 선호도(상/중/하)
여기서 주의할 점은 직장,교통 > 학군,환경으로 직장, 교통이 우선한다.
[재건축, 리모델링 호재가 있는 단지 투자 유의점]
- 사업시행인가 이후에 전세가는 반값이 되고, 매매가는 올라간다.(월부투자 곤란)
아직 진행이 더디다면? 투자해도 됨.
[전수조사와 매물임장에 대해서]
- 시세트래킹 또는 전수조사에서 매전차가 투자금에 들어오는 단지가 있으면(가치가 있다면), 매물확인을 한다.(전화임장 또는 매물임장) 매물확인을 한다는 건, 실제 시세(현장의 가격), 조건(수리상태, 잔금조건, 주전세?)를 확인하는 것.
- 매물털기란? 내가 타깃으로 하는 단지를 가지고 있는 주변 단지의 모든 부동산에 전화 또는 찾아가서 네이버 최저호가가 7억이라면 6.7억(목표가격) 이하의 물건이 있는지 샅샅이 뒤진다. “6.7억 이하로 내려오면 전화주세요. 바로 가계약금 쏠게요.”라고 말할 수 있어야 한다.
나는 행동파 투자자가 된다. 고민만 하지 말고, 준비만 하지 말고, 행동하면서, 현실에 부딪히면서 방법과 경험을 쌓아간다. 나아간다.
거절 당하려고 노력한다.
