[서투기19기 84조 밤11시] 2주차 강의 후기

월부 유튜브 확인하기

앞에 자산을 쌓은 강사님들도 일을 한다. 자산이 올라가는 만큼 나의 가치도 올릴 수 있게 노력을 다해야한다. 지금 내가 할 수 있는 최선을 하는 것이 중요하다. 주변에 사람이 없다면 돈을 주어서 라도 배우고 기회가 생기면 그 인연을 어떻게 쌓아갈 것인지는 본인의 능력에 달렸다. 부족한 부분 본인이 잘 인지하고 주변에 더 잘하려고 노력하자. 

그때의 가장 좋은 것이 나중에 지났을 때 베스트인지는 알 수 없다. 내가 최고라고 생각하는 것이 나중에 최고가 아닐 수 있다. 마찬가지로 내가 지금 다소 아쉽다고 생각하는 것이 의외로 나에게는 결과가 좋을 수도 있다.

급매로 나온 것도 하락장이면 가격이 더 떨어질 수 있다. 네이버부동산에 있는 가격에서 더 깎아서 살 수 있는 투자하기 너무 좋은 시장. 

2-3급지 단지보다 4급지가 수익성이 더 클 수 있다. 
선호도는 떨어져서 시기에 차이가 있을수는 있지만 지금은 덜 오른 것 중 기회를 찾아야한다. 서울에서 가치가 없는 아파트는 없다. 금천구 5급지에 있는 아주 안 좋은 아파트도 올랐다 (벽산)

대세상승장은 전세가 붙은 다음에 온다. 
지역별 최저-최고 전세가율을 보자. 
대세 상승장은 최고 전세가율을 넘었을때 나타난다. 

최저전세가율 시기에는 집을 전세로 사는 사람들이 살 생각을 안한다. 그런데 전세가율이 올라서 몇 억 차이가 안나면 사람들이 살 생각을 한다. 

사람들이 매매와 전세 중 둘 중에 하나는 무조건 선택을 해야한다. 부동산은 매매든 전세든 1주택은 무조건 참여를 해야하는 시장. (실소유가 반드시 필요한 시장)

이문휘경뉴타운<전농뉴타운
청량리역과 1,2호선을 끼고 있는 용두도 위치적으로는 좋음. 
4급지는 교통 원툴임. 장안은 지금으로써는 전세가 받쳐주지만 지하철 접근성 떨어져 답십리나 전농보다는 투자 우선순위가 떨어진다. 

동대문이 완만한 산지인것에 비해 서대문은 높은 산이 있음. 서대문은 시청, 여의도 접근성이 대두됨. 강남 접근성이 떨어짐. 마찬가지로 빈땅 없음. 3호선 보다 5호선 좋아하지만 서대문구에서는 크게 의미 없음. 
서대문구에서는 언덕유무가 중요. 

북아현뉴타운이 2.5호선을 지나서 서대문구에서 선호도가 가장 높다. 아래에 바로 마포 아현 뉴타운 있음. 마포 래미안 푸르지오. 

가재울뉴타운. 위치적으로 애매하지만 뉴타운이기때문에 사람들이 현재는 선호하나 교통이 안 좋음. 차라리 가재울 뉴타운 갈거면 3.5호선에 있는 구축 투자가 나을 것이라 보고 있다. 10년정도 지나서 준신축이 되면 교통이 좋지 않은 상태에서 신축의 가치도 떨어지면 더 오르기 힘들 것임. 

서울 수도권은 인구수가 중요하지 않음. 서울은 땅의 크기에 비례해서 인구수가 많은 경향이 있다. 

이번 수업에서 들은 것 임장보고서에 적용해보기

60대 이상 + 30-50이 많으면 구축아파트가 많다. 
60대 이상 만 많음 청량리와 제기는 아파트가 없고 빌라촌
20대가 많으면 상업지구나 대학가가 있을 확률. 
30-50대 + 10대 미만 많으면 신축

교류하는 인구규모가 중요. 어디로 교류하는 지 확인. 

연령별 인구는 그 지역의 대략적인 모습을 보기 위함임. 
교통호재는 착공이후에 호재로 보아야한다. 
착공을 하고 예산을 투입한 이후에 보자. 이전에 무산된 호재가 많았음. gtx-b,c도 되기는 하겠지만 시간이 오래 걸릴 수 있다. 

가재울 뉴타운 더 신도시 느낌이 많이 난다. 

임장보고서를 쓸때 직장분석 key를 봐라. 
항상 수요 관점에서 봐야한다.

서울 내에서 직장 위상이 어느정도 인가?
인구수 대비 종사자 수가 많으면 직장이 중심인 곳. 
종사자수 사업체수 비교_ 영등포구와 송파구. 영등포에 규모가 큰 회사가 더 많고 연봉이 높을 확률이 크다. 

연봉보다 더 중요한 것은 종사자수이다. 
연봉이 높은 사람이 돈을 쓸 만큼의 자산을 확보했을까?
연봉이 소득으로 이어질까?
그러나 종사자수는 배후세대와 비슷. 어쩔 수 없이 써야하는 기본지출이 있다. 종사자 수가 많으면 출퇴근이 힘들어 근처에서 출퇴근하려는 수요가 높기 마련이다. 

주소지기준은 거주하는 사람들이 받는 연봉 (근로, 사업 모두 포함)
원천징수지는 근로소득자만 포함

예전의 마포구. 

강남 시청 여의도 정도만 직장으로서의 의미를 갖는다고 생각해도 무방하다

직장은 대안이 많은데 학군은 대안이 없다. 전세가가 잘 받쳐준다. 

서울대 진학 상위 고등학교 확인. 강남 목동 종로.
강남 특목고 떨어져도 일반고에서 서울대 보낼 수 있다.
그러나 종로는 특목고 떨어지면 서울대 보내기 어렵다.
특목고는 부동산 투자에서 큰 의미를 갖지는 않는다.

특목고를 많이 보내는 중학교와 일반고중 서울대 많이 보내는 일반고

특목고 강세: 송파, 강동, 종로
특목고 + 일반고 강세:강남 서초 양천

송파는 일반고등학교 학군이 애매하다. 애들이 놀기 좋음. 

특목고, 서울대 진학가능한 일반고, 면학분위기 좋은 곳 선호. 이제는 내신 비중이 줄어들고 수능비중이 늘어난다.

학군지는 한번 형성되면 변하기 어렵다.

다른 지역을 다 합쳐도 대치동을 뛰어넘기 힘들다.

학원가가 많아도 중간에 유해시설 있으면 학군지가 아니다. 학원의 개수 뿐 아니라 주변 환경까지 고려해야함. 

학업성취도율이 90%이상인 중학교 비율이 30%이상이어야함. 마포구 대흥동에 학원가가 생기기 시작. 사람들이 많이 올까(바로 밑에 목동이 있어서 어려움)

서울내 학군지는 대치, 반포, 목동, 광장 외에는 신경쓰지 말아라. 학군지가 아닌 곳은 학교와 거리로 나옴. 학군지는 어느 중학교 어느 고등학교 많이 보내요~ 라고 얘기함. 

초등학교 학년별 학생수 보기

1학년보다 6학년이 많이 늘어나는지 확인하기. 고학년이 될 수록 학생수가 많아진다는 것은 그 동네에 선호하는 중학교 입학을 위해 전학을 온다는 것. 그러나 중요한 정보는 아님. 그냥 참고자료 정도.


네이버 부동산에 학군 누르면 이 초등학교를 보내는 지역들과 학급당 학생수도 확인가능하다. 


***교통

주요일자리 접근성이 좋은 지역의 거주 환경이 좋은가?
3호선에 비해서 7호선은 선호도가 좀 낮을 수 있다. 

2,9,3,7>5(여의도와 시청 합친 것 만큼 강남에 일자리가 있음)>신분당선>경의중앙…

동대문구 2호선(성수 지선_성수역에서 갈아타야함. 내렸다가 다시타면 되어서 난이도가 높지는 않지만 가치가 조금 낮음) 용두역과 1호선 제기동역

서울사람들의 교통인식_교통체증. 지하철 역세권 선호함. 우이신설선이나 에버랜드 선은 호재로 큰 의미가 없음. 


환승 하나당 10분 정도 추가하면 된다.
2호선>1호선 5호선> 나머지 노선으로 동대문구 평가하기

상권의 핵심은 지적편집도를 보는 것. 
하락장에서는 균질하지 않은 곳은 기회가 될 수 있음. 전농뉴타운. 

이전에 뉴타운으로 환경개선을 이룬 마포구를 봅시다. 
염리 상록. 위치가 좋은데 거주 환경이 아쉬웠던 지역이 잭발로 부족한 퍼즐이 채워지는 경우 가격이 높아질 수 있다. 

전제 조건은 위치는 좋다는 것!
동대문구가 홍등가나 빌라촌이 많았음.

사업시행인가 이후로 지역개선의 효과를 생각해볼 수 있다. 

재개발은 리치고 사이트에서 재개발을 눌러서 확인해볼 수 있다. 조사관을 기억하자. 

전농 답십리는 17700세대. 청량이 뉴타운은 600세대.

재개발은 강남 접근성 1시간 이내만 봐라. 재개발 이후에 환경 개선 효과를 누리는 것. 기축단지. 사업시행인가 이후 진입한다. 

서대문구는 2호선에서 끝과 끝으로 이어져서 3호선보다도 오래 걸림. 그래서 서대문구 내에서는 2호선 이용률이 떨어짐. 선호도가 떨어짐. 서대문의 핵심은 3호선임. 
그런데 환경이 산지임.(선호도 떨어짐) 위치를보면 2, 5호선을 이용할 수 있는 서대문 생활권이 더 중심부이고 환경이 좋음. 

연희 쪽은 지하철이 안 들어옴. 
시청 업무지구. 직주근접 수요. 

선호도 별로 먼저 보고 아래로 내려와라. 
2호선 59할거면 3호선 84봐라. (2,3호선 간 가치차이가 크지 않은 지역)

4급지
1. 역세권 뉴타운 신축
2. 뉴타운 신축
3. 역세권 구축 및 신축
4. 뉴타운 구축

4급지는 땅의 가치가 떨어져서 신축 여부를 조금 더 보는 것이 좋다. 

공급 아실 부동산지인/ 호갱노노 다 봐라. 

지수는 가격이 아니라 비율임

매매지수가 가격 자체가 높아서 지수가 조금 낮아보이는 경향이 있음

수요는 수도권은 잘 보지 않음. 인구 *0.5% 권유디는 안함. 

지역을 판단할때는 수도권 전체의 공급을 봐야한다. 수도권은 하나의 권역임. 수도권 하나의 공급이 전체 권역까지 영향을 미칠 수 있다. 

하락장에서는 전세수요가 늘어난다. 앞으로 아파트 가격이 오르지 않을 것 같으니 전세가격은 상승하고 매매가격은 하락한다. 

전세가는 10년에 2배 정도씩 오른다.
거래량이 적은 기간이 4-5개월 정도 지나면 매매가가 떨어지기 시작한다. 

종자돈 +1억인 단지를 찾아서 가지고 있어라. 


2025년 이후에 전세가 하락요인이 크게 없음
무릎이하에서 사면 다음 하락장에도 크게 걱정이 없음. 
보통 허리까지 떨어진다. 
-30%에서 사면 -10-15%까지만 빠지기 때문에 다음 하락장에서도 걱정이 없다. 


** 사람들은 예측가능한 것을 좋아한다. 하지만 예측가능하지 않은 것을 알기 위해서 계속 찾다보면 타이밍을 놓치게 된다. 

지금은 마이너스 통장도 사용해야할 시기
투자 기준에 들어오는 것 중 가치가 가장 좋은 단지를 투자해라 

투자예정단지 전세호가의 최근 5년 흐름을 보아라

전세가격 상승폭이 지금 크지 않음. 
전세 더 빠질 수 있다는 생각을 하고 투자해라

매매 7 전세 4.5_ 2.5 투자가능. 전세 안나가는 시장. 근데 마통 있으면 2.5로 투자해라. 그 이후의 문제는 대응한다. 

** 사람마다 각자 가지고 있는 전제가 다르다. 
하지만 모두의 전제가 다르다는 것을 무시하고 본인이 하고 싶은 말을 하는 것에서 모든 문제가 발생한다.

** 모두가 하는 말은 부분적으로 진실일 수 있다

9\7>8\5 지나서 다시 오르면 1억을 버는 것. 
1억이상 버는 금융상품은 거의 없다. 지금은 투자하기 너무 좋은 상황. 

지금은 추가분담금이 지역별로 차이가 있지만 한 5억정도 한다. 지금은 수익성이 없다. 신축이 올라서 분담금 + 
매매가 < 신축가격 일때 (상승장 재개발) 이면 팔아서 투자를 해라. 

신축 들어가지 말고 이때 팔아서 (주변단지) 수익을 내라. 

전세가가 안빠지는 단지가 있을수도 있다 = 전수조사해서 투자가능 단지를 확인해라. 아침에 1시간 들여서 조사를 해라. 종자돈 +1억 정도 되는 단지에 투자를 해라. 


신용대출은 전세가격이 기존가격에 비해서 많이 떨어지는데 좋은 단지이고 내 종자돈 보다는 클때 쓰는 것이다. 
전세가격이 안빠진 단지는 회수해도 많이 못할 가능성이 크다. 주변에 공급이 많아서 전세가 안 오른 단지는 투자해도 좋다. 공급은 단기적 하락요인이나 장기적으로는 아님. 마음에 안드는 단지 안에서 최선의 선택을 할 것. 


2021년 이후에 입주한 단지는 2019년식 단지를 기준으로 전고점을 판단해라. 2021년 이후에 하락장이었기 때문에. 내 투자금 중 가장 가치있는 단지는 비교해볼 수 있지만 절대값이 얼마가 적정한지는 알 수 없음. 

서울은 60%이상 단지도 괜찮다고 본다. 
하락했을때 2023년도 초반가격까지 떨어질 수 있음을 알고 투자해야한다. 

지역을 늘리면 끝나는 게임. 아는 지역이 충분하지 않아서 비교가 안되는 것임. 

지방은 신축과 택지만 사야한다. 그러나 서울은 택지이면 좋지만 그렇지 않은 곳이 더 많음. 

신이문은 환경이 완전히 바뀌는 곳. 2021년 전고점일때보다 앞으로 더 좋아질 것임. 

이문휘경: 1호선의 우측(가치낮음) \ <좌측(가지 높음) 완전히 다른 생활권. 
2025년 입주장에서 전세가격 보수적으로 설정해야함.

엑셀과 지도에 가격을 올려보는 것은 완전히 다름. 지도에서 가격흐름이 어떻게 가는지 아는 것이 더 중요.

지역의 감을 잡기 위해서 시세지도는 반드시 필요하다. 
정확한 가격은 시세트레킹때하고 땅의 가치를 알기 위해 시세지도를 그릴때는 적당히 보고 고민하는 시간을 줄여라.

마음이 어려운 단지를 볼때마다 나는 자본주의에 살고 있다고 생각할 것. 

답십리도 단지 새로 들어올 예정(환경개선)
4축 아파트 계단식 구축 오케이
4축 아파트 복도식이면 경기도랑 같이 봐라. 경기도 계단식이 전세 현금흐름이 더 클 수 있음. 시세차익 관점에서는 서울 구축이 맞는데 기다리는 시기와 전세현금흐름이 어려울 수 있음. 

연봉이 많으면 전세현금흐름이 많이 필요없을수 있음. 
4급지는 역세권 위주로 봐라. 

장안은 전세가 4억대 정도로 생각해라. 5억에 올라온 거 거래 안되고 있음. 

 아파트 학생들만 오는 초등학교와 빌라촌과 섞인 아파트 학생들이 오는 경우 있음. 59보다 84가 상승폭이 작음. 59,84가 가격흐름이 다르다. 3억대면 3급지 중하위 ~ 4급지 상위 단지를 볼 것. 커뮤니티 나와 비슷한 사람들이 어떻게 모이는가?

연희는 경의중앙선이 지나가긴 하지만 상단에 아파트가 매우 적게 분포함. 고급빌라 위주의 생활권. 서대문 사람들은 강남 출퇴근 하는 사람들이 적다. 

서대문_돈의문센트레빌까지 평지임. 위로 올라갈수록 가격이 싸진다. 내 투자기준에 들어오는 것 중에서 가장 저렴한 단지인지 고민해볼 것.

서대문에 거주하는 사람들은 학군이 아니라 교통임. 
커뮤니티 안 중요. 뉴타운은 환경을 보는데 구축 아파트 역세권은 교통때문에 온 것임. 

3호선 언덕 없는 생활권이 독립문 생활권임. 
서울이 지금 가격이 뒤섞인 상태임.

시세지도 반드시 그려라.

홍은은 신축도 2억대로 투자가능. 신축 먼저하기. 구축인데 언덕이고 너무 심해서 유원하나는 비추임. 여기서 4억대는 별로다. 서울투자는 아파트가 아니라 땅을 사는 것.