[신투기 5기 3번 넘어져도 4번 일어서조 수박조아] 용맘튜터님 필사 - 전세 빼기 어려움을 알게 된 투자!!

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[용용맘맘맘] 매도인이 집을 안보여줍니다 전세 빼기 어려움을 알게 된 투자!!

안녕하세요. 사실 저는 그동안 몇건의 투자를 진행하면서,

신축, 준신축, 수리가 전혀 필요없는 물건에 투자를 진행하다보니,

수리 기간의 확보에 대해 매도인과 협의를 해본적도 없었고,

운이 좋게 바로 전세가 바로 나갔기에 전세 빼는 어려움을 한번도 겪어 본적이 없었습니다.

그래서 전세빼는거 내가 잔금리스크만 대비되면 시간이 지나면 자동으로 빠지는거 아냐?

라고 생각을 해왔습니다. 이런 저의 무지가 이번에 한번에 돌아옵니다.

이번에 제가 투자한 물건은 50만이상의 중소도시의 선호도가 떨어진 생활권의 18년차 구축물건입니다. 당시 구축물건에 투자한다는 것이. 더군다나 생활권이 떨어진 곳의 구축물건이라니… 고민이 많았지만, 물건의 가격이 저평가라는 생각이 들었고, 구축에 대한 선입견을 꺨 기회라는 생각에 용기를 내 진행하였습니다.

매수 계약당시 저희가 배운대로 계약서에 특약사항 “매도인의 매수인의 전세 임대에 적극 협조한다.” 라는 특약사항을 기재하였고, 구두 협의 또한 이뤄졌기에 더군다나 세입자가 아닌 매도인이기에 집을 잘 보여줄꺼라는 희망회로를 돌립니다. 하지만 전세가 생각보다 잘 빠지지 않았고, 무엇이 문제일지 이유를 알아보게 됩니다.

[전세가 빠지지 않았던 이유]

1.매수 부동산 사장님의 비협조

당시 투자자를 싫어하는 제 매수 부사님은 저의 전세 뺴기에 전혀 적극적이지 않습니다. “전세가 너무 비싸~ 천만원만 낮춰~, 여기 사람들은 이 가격에 절대 전세 안들어와~라는 말만 되풀이일뿐. 제 물건이 부사님에게 당연히 1등이 아니였기에 제 전세는 전혀 빠질 기미가 안보입니다. 전세가 안나가면 바로 뿌려야 한다는 것을 선배님들을 통해 배워왔기에. 부사님께 전세를 뿌리겠다고 말씀드렸고, 갑자기 태도가 돌변한 사장님은 “내가 전세빼려고 부동산 사장님들한테 다 문자돌렸어, 이번주에 보러 오기로한 사람이 있다고 하니깐 좀만 이번주까지만 기달려봐~ 라고 호소를 하기 시작합니다. 그렇게 저희 디데이는 다시 7주일 연장되었습니다. 하지만 역시나 전세는 빠지지 않습니다. 이때부터 무언가 자꾸 부사님께 휘둘려 간다는 느낌을 받기 시작합니다. 그래서 제 고민을 용기내 반원분들께 말씀드리고 도움을 요청했습니다.

정말 신기하게도 뿌린날로부터 집을 보러 가겠다는 여러통의 전화를 받게 됩니다.(조용했던 전화기에 불이 납니다.) 그리고 저는 “역시 이래서 전세는 뿌려야 하는구나~”라고 생각하며 당연히 조만간 전세가 빠질꺼라고만 생각을 했습니다. 하지만 또 다시 전세가 빠지지를 않습니다.

2. 이 집은 집보기가 어려워요.

여러 부동산의 전화를 받은 매도인은, 전세 세입자가 집보는거 평일 오전에만 됩니다. 주말에도 제가 없어요. 평일 오전에만 연락주세요. 라고 부동산과 연락하고 있음을 알게 됩니다.

그리고 계약서에 적은대로 저는 협조를 하는 겁니다. 라고 말을 하지요. 평일 오전3시만 결국 퇴근 후 집을 보러 오거나, 주말에 집을 보러다니는 임차인에게 저의 물건은 제외되는 물건이 되어가고 있었습니다. 그리고 아주!! 매우 꼼꼼한 매도인의 태도에 저희 집은 점점 집보기 어려운 집으로 부사님들 사이에 소문이 나고 있음을 알게 됩니다.

이러한 상황속에서 넉놓고 있지않고 내가 현재 할 수 있는 것들을 하자라고 마음먹은 저는 먼저 다음 단계대로 밟아가기 시작합니다.

1.매도인 설득

매도인에게 기프티콘 전송과 함께 “선생님. 집보여주시는거 어려우시죠. 제가 전세를 빨리 빼야 해서요. 집을 잘 보여주시면 얼른 나갈 것 같은데 부탁드리겠습니다…” 라고 부탁과 읍소를 합니다.

2.부사님 설득

전세를 뿌렸을 때 적극적으로 반응이 왔던 부사님들을 기록해 두었다가, 직접 방문하고 제 물건에 대해 적극 홍보를 하기 시작합니다. “저 수리 할꺼에요. 수리 후 입주니까 제 물건 좀 소개 시켜 주세요.”

3.잔금시 대출이자 계산

수리기간을 줄 수 없는 임차인 들어올 경우를 대비하여, 현재 융통할 수 있는 자금과 대출시 나갈 대출이자를 계산해 봅니다.

4.매도인과의 협상

본인이 이사가고 싶은 집이 생기자 저에게 연락을 온 매도인은 게약서 적은 특약사항을 “매도인과 임차인은 상호 협의 안에 잔금일을 앞당길 수 있다.”를 언급하며, 잔금일을 앞당겨 달라고 합니다.

임차인이 구해지지 않는 상황에서 잔금 앞당기를 요구하는 매도인의 요구… 잔금일을 앞당기시려면, 앞으로 임차인이 집을 보러 올 때, 평일 오전, 오후, 주말, 시간 상관없이 언제든지 집을 보여주셔야 합니다. 직장으로 안계실때도 부동산에 비번을 주셔야 전세를 뺄 수 있기에 비번을 주는 조건아래. 이에 대한 동의가 이뤄지면 만기일 앞당기겠습니다. 수리 기간 확보를 위해, 제 돈으로 잔금을 쳐야 하는 상황임을 어느정도 준비 했던지라,

저는 이번 매도인의 요구에 집보여주는 조건에 대한 확답을 받게 됩니다.

5. 잔금일 앞당김 + 잔금비용(이자 20만원) + 수리기간

매도인이 집을 안보여 줄 경우 답이 없다는 사실을 알게 된 저는, 한달 대출이자에 대한 비용을 계산해보고 수리기간 학보를 위해 결국 제 돈으로 잔금을 치기로 합니다.

6. 전단지 2차 발송(전세뿌리기 2차)

집주인과 협의가 완료된집. 이제 언제든지 볼 수 있음을 알려드리기 위해, 다시한번 2차 전단지를 발송합니다. 이제는 다른구까지 00시 전체에 몽땅 전세를 뿌립니다.

결국 2차 전단지 발송 2틀뒤 저의 전세가 빠집니다. 특히 이 과정속에서 저는 여러후보 임차인 중 골라보는 경험을 하게 됩니다. 가장 제 전세 특약을 수용 잘 해주실 분, 매도시 집을 잘 보여주기로 협의가 완료된 분, 가장 까탈스럽지 않은 50대 초반 자녀가 없는, 전세 대출 받지 않는 임차인분과 전세계약을 하게 되었습니다.

이번 경험을 통해 제가 배운 것은 다음과 같습니다.

1. 매도인이 집을 보여주지 않으면 답이없다.

아무리 특약사항에 협조에 대한 부분에 기재하더라고, 평일 오후 주말에 집을 보여주지 않으면 전세빼기 어렵다는 사실을 알게 되었습니다. 앞으로 저는 투자시, 단순히 특약사항 기재에서 끝내는 것이 아니라, 매도인 혹인 임차인의 성향을 반드시 파악하고 주말에 일을 하시는지, 오후에 출근을 하시는지 알아보고, 이럴경우 협조는 어떻게 할것인지에 대한 구체적인 협의 후 진행할 것입니다.(비번을 줄것인지, 아님 다른 가족분이 계실건지에 대한 구체적인 협의)

2. 전세가 안나간다면 뿌려야 한다.

강성인 부동산을 만나 초반에 휘둘린 경험을 하고 난 뒤 느낀 것은 스스로 매수시 디데이를 정하고 이 기간까지 안나가면 전세를 뿌리겠다는 계획을 세우는 것입니다. 전세를 꼭 빼야 하는 부분이기에, 이때까지 안나가면 뿌릴 수 밖에 없는 상황을 부사님께 미리 고지한 후, 앞으로는제 물건이 부사님에게 우선순위가 되게 만들어 가겠습니다.

3. 수리기간에 대한 협의

당시 도배 +장판 정도의 수리만 생각하고 수리기간 협의를 진행하지 않았지만, 싱크대 교체를 해야만하는 예상치못한 수리기간이 필요하게 되었고, 이 경우 선 전세자금후 수리기간 뒤 들어올 임차인을 구한다는게 쉽지 않음을 배웠습니다. 이제 저는 수리해야할 부분이 조금이라도 있다면, 금방 고친다는 부사님 말씀만 믿지말고, 이 부분 정말 수리가 되는 부분인지, 직접 내손으로 인테리어 업자와 관리사무소를 통해 수리기간 여부를 확인할 것이고 그 결과에 따라 반드시 매도인과 수리기간 확보에 대한 협의를 한뒤 계약을 진행코자 합니다.

저는 이번 투자 사례를 통해, 처음으로 전세빼는 어려움도 겪어보고, 처음으로 리모델링 시도도 해보고, 처음으로 매도임과 부동산이 양타로 힘들어본 경험도 해보고 처음으로 잔금을 쳐본 경험이었습니다. 

제가 이 과정에서 힘들어 할때마다 써니 튜너님이 해주신 말씀이 떠올랐습니다. “어려움이 있어야 제대로 배우는게 있어요. 어렵다면, 아 지금 내가 제대로 배우고 있구나 라고 생각하시면 됩니다.”

그동안 너무 쉽게 투자를 해왔다는 반성과 함께 저의 이번 경험은 돈으로도 살 수 없는 배움의 기회였던 것 같습니다.

1. 특약사항 기재로 끝내는 것이 아니라 매도인의 정확한 상황을 파악하는게 중요하다.

2. 집을 잘 보여주는게 우선임으로 매도인과 부사님을 내편으로 만들어야 한다. 기프티콘, 전화 적극 활용

3. 전세는 많이 내놓아야 한다!! 데드라인을 정하고 움직이자.

4. 넉놓고 있지않고 내가 현재 할 수 있는 것들을 하자!! 순서대로 행동한다.