[서울투자 기초반 성북구 너 내77ㅓ하조 싸바] 2강_권유디님_입지분석 하는 법

벌써 12월이 10일 밖에 남지 않았습니다…2024년도 마찬가지입니다.

올해 무엇을 했을까 되돌아보게 됩니다. 

1. 연애 및 결혼: 이 중요한 시기에 누구랑 해야 하는가
2. 직장 커리어: 어떻게 상방을 열까
3. 투자 방향성: 서울 시장이 기회라는 데 현재 내 상황에 맞는 방향성은 무엇인가

이에 대하여 어느 정도 고민을 하여 정답을 내리긴 했지만, 그게 정말 맞는 정답인지에 대해 고민은 지속 중입니다. 

그러나, 가장 중요한 건 행동을 했다는 게 아닌가 싶습니다. 

선택을 했고, 이를 확인하는 과정을 미래에 가질 수 있기 때문입니다. 

‘가만히 있으면 아무 일도 발생하지 않는다’, 이는 제가 20대가 되고 꾸준히 마음 속에 새겼던 글귀입니다.

행동을 했기에 그동안 긍정적으로 제 삶이 흘러왔던 게 아닌가 싶습니다.

지금 저 세 개에 대한 고민을 마음속에 여전히 지니고 있습니다.

그러나 무엇보다 위 고민들 때문에 마음이 혼란스럽지만, 한편으로는 ‘행복한 고민'이라는 데에 

긍정적으로 생각하고자 합니다. 다 제가 이전에 열심히 살아왔기에 얻어낸 고민이 아닌가, 

그리고 배부를 수 있는 고민이 아닌가 싶습니다.

미생에서도 나왔듯이 인생은 지속적으로 문을 열어가는 과정이라고 합니다. 

문을 열어가는 데 있어서, 여러가지 선택지가 있겠지만 현재 불행하기에 위기를 극복하기 위한 선택인지, 

아니면 더 좋은 삶을 위한 선택인지는 천지 차이가 아닌가 싶습니다. 

지금 제가 하는 고민은 더 나은 삶을 위한 고민입니다. 

정리하자면

1. 내가 꾸준히 열심히 노오력~이라는 걸 해왔기에 지금 좋은 선택을 할 기회가 생긴 것이다
2. 그 선택할 기회는 나에게 고민을 주는 데, 이 고민은 내 인생을 더 나은 방향으로 세울 고민이다
3. 이런 고민을 불행보다는 행복으로 여기자, 배부른 고민이 될 수 있다
4. 그러나 행복한 고민이라고 선택을 미루면 안된다, 치열하게 고민하고 선택은 해야 된다
5. 고민을 해결하기 위하여 내 자신에게 솔직하게 묻는 시간을 가지고, 주변 전문가에게 여쭈어 보아야 한다

투자를 공부하는 곳이기에 제 상황에 대해 다시 한 번 점검하고자 합니다. 

당연히 1호기를 2년 다 채우고 매도하려 했으나, 

아너스와의 만남, 그리고 적극적인 질문을 통해 방향성을 수정하였으나, 선택을 하고나서

‘Make that choice right’도 있겠지만, 그 선택이 맞는지 꾸준히 점검하는 시간도 필요하다고 봅니다.

권유디 튜터님의 강의가 어느정도 도움이 되었다고 생각합니다. 

그럼 강의 요약도 해보겠습니다. 권유디 튜터님 강의는 기존에 지방 위주로 임장을 다니던 저에게, 서울 아파트 시장의 입지분석은 어떻게 하면 되는지 알려준 소중한 시간이었습니다. 

권유디님 강의는 크게 4가지 세션으로 구성 되었습니다. 

1. 현재 서울 시장
2. 입지 (특히 공급)
3. 가격 (생활권 설명, 투자 얼마에 가능한 지)
4. 투자 (시세트래킹 방안 및 타겟팅)

위 내용들 중 핵심 사항들만 따로 정리하고자 합니다. 느낀 점 및 적용할 점 위주로 정리합니다. 

[ 현재 서울 시장 ] - 중간중간 강의에서 말씀해주시는 포인트들도 반영

1. 가장 놀라왔던 점은, 조급해  하지 않아도 된다는 것이다. 서울 시장의 경우 내년까지 전세가가 떨어지지 않을가 튜터님은 전망하고 있었습니다. 특히나 내년 7월에 스트레스 DSR 3단계까지 우릴 기다리고 있습니다. 추가로 25년부터 전세가가 오를 수 있다는 것입니다. 그렇다면 내년까지는 우리를 기다려 주지 않을까, 물론 확신할 수는 없습니다.
2. 4급지 투자가 왜 유익한 지 알려주는 부분이 인상 깊었습니다. 특히나 우리가 주목할 점은 ‘상승분’입니다. 투자는 절대적으로 좋은 단지에 투자하기보다는, 우리에게 수익 상승분을 가져다 줄 수 있는 단지를 선정하는 과정입니다.
3. 이미 오른 3급지 이상의 단지에 투자했을 때에는 오히려 리스크가 있습니다. 왜냐하면 내년에 전세가 하락에 의해 매매가 하락이 발생할 수 있기 때문입니다. 오히려 아직 오르지 않은 단지들이 우리에게 이런 리스크를 지워줄 수 있습니다.
4. 2026년 정도 되어야 1억 정도 서울에 투자할 기회가 열릴 수도 있다, 특히나 전세가가 오르고 매매가가 지지부진 했을 때 그럴 가능성이 있다고 합니다.
5. 서울 대세상승장까지는 아직 남았다고 합니다. 왜냐하면 이에 대한 판단 지표로는 ‘전세가율’을 보면 되기 때문입니다. 이전 최고 전세가율을 돌파하여야 하는데, 아직 시간이 남았다고 합니다.
6. 그렇지만, 권유디 튜터님 입장에서는, 지금 투자할 수 있다면 투자할 것이라고 합니다. 왜냐하면 결국 투자하고 전세 상승분을 받으면서 다른 투자를 진행할 것이라고 합니다.
7. 지금과 같은 하락장에서는 전세로 사람들이 몰려, 결국에는 전세가 상승을 발생시킬 것입니다. 특히나 공급이 없는 25년부터 이에 대한 반응이 나타날 것이라고 합니다.
8. 지금은 마이너스 통장까지 사용하여 투자를 해도 된다고 합니다. 물론 이에 대한 리스크 대비 가이드도 제시해 주십니다. (공급 파트에서)

9. 지금은 결정을 해야 하는 시기인 건 확실하다. 이에 대한 건 투자코칭을 1월달에 신청해볼까 합니다.

    

[ 입지분석 ]

1. 입지에는 여러 가지 요소가 있다: 인구, 교통, 환경, 학군, 공급. 그러나 서울에서는 주목할 게 몇 가지밖에 없다. 특히나 교통, 환경, 공급 정도이다.
2. 인구의 경우, 대략적인 각 생활권이 어떨지 감만 잡아라 + 인구 규모 교류 어디랑 하면 되는지 보면 된다, 특히나 공급을 보기 위해서다. 더 영향을 많이 받을 것이기 때문이다. 그러나 공급을 뒤에서 보는데 오히려 권유디 튜터님은 공급을 수도권 통으로 보라고 한다. 그래야 전세가를 이해할 수 있다고 한다.
3. 학군의 경우 대치동과 양천구 목동만 보면 된다. 오히려 초등학교 인접성 정도면 여기서는 보면 될 것 같으며, 중학교 학업성취도 정도..?
4. 특히나 4급지에서 핵심이 되는 건 교통이다. 그리고 환경도 보아야 한다. 결국 땅의 가치가 어마무지하게 좋은 게 아니기 때문에, 뉴타운의 가치가 단기적으로 폭발적인 힘을 갖고 있다. 그러나 서울은 10년을 보유해야 하는 시장이다. 그렇다면, 환경도 중요하지만, 입지 좋은 구축을 할 것이다.
5. 입지도 중요한데 ‘땅의 위치’도 중요하다. 왜냐하면 서울 중심부에 가까워야 하기 때문이다. 이는 지방과는 같은 요소인 것 같다.
6. 어떤 ‘구’냐에 따라 각 지하철 노선도가 가지는 의미가 다를 수도 있다.
7. 환경은 매우 중요하다. 특히나 환경을 볼 때 기존에 저는 백화점 및 스타벅스에 초점을 맞추었으나 생각이 완전히 바뀌었습니다. 결국 균질성, 뉴타운의 가치를 보아야 한다는 것. 그리고 서울의 디폴트는 빌라와 아파트가 함께 있는 것입니다. 그리고 두 번째는 언덕의 여부입니다. 언덕이 얼마나 심한지에 따라서 그 단지의 가치는 떨어집니다.
8. 호재로 보아야 할 지 모르겠지만, 재개발로 인해 해당 지역이 어떻게 바뀔지 우리 투자자는 고려해야 합니다. 결국 10년을 보유할 아파트 단지기에, 주변 환경이 바뀐다면 염리상록처럼 해당 지역은 퉁으로 함께 올라갑니다. 그런 것까지 고려해서 투자를 해야 합니다. 입지에 대한 변화는 마포를 보면 알 수 있습니다.
9. 단지 by 단지, 기억하기.
10. 결국 서대문구를 예시로 볼 때, 3호선 이용과 5호선 위치 중심부든 서대문역 비교. 3호선 이용하는 곳들이 언덕이다, 그리고 서대문쪽은
11. 공급을 볼 때, 지방과 마찬가지로 인구 수의 0.5%를 곱하여 구하거나, 20년 평균을 보고 분석을 했다. 하지만 이 관점이 완전히 깨졌다. 서울을 볼 때는, 평균 회귀 - 시장상황 - 공급물량 이 순으로 보아야 한다. 그만큼 앞 두 개가 훨씬 강력하고 기존에 엄청난 하락이 있었기 때문이다.
12. 결국 우리가 투자를 해야 하는 단지들의 경우는 전세가 하락에 의해 매매가 하락이 있었던 단지이다. 이런 단지들의 경우 마이너스 통장을 써도 되는 수준이다. 왜냐하면 신용대출을 받을 시, 2년 뒤에는 금방 전세가 회복될 것이기 때문이다.
13. 지금 낀 물건 들 투자하기 좋은 시장이다. 1억 싸게 사고, 1억을 대출로 해서 묶어둘 시, 이자금만 내면 2년 후에는 1억을 다시 돌려준다. 이런 상품이 은행에서도 없다. 이런 걸 적극 활용할 수도 있다. 이런 물건들 아파트 실거래가로 철저히 분석해서 투자하면 너무나도 좋을 것.
14. 그래도 두려우면 기다려라, 그리고 전세가 회복할 때쯤 투자하여도 된다. 그럼 역전세 없다. 

[ 투자 ]

1. 결국 시세트래킹을 해야한다. 시세트래킹을 하기 위하여 지금까지 임장보고서를 쓴 것.
2. 앞마당 최소 3개 이상으로 비교평가하고, 지속해서 시세트래킹하면 급매든, 뭐든 아파트가 보일 것이다.
3. 지금은 최소 2천만원 깎이는 시장.
4. 2~3년 간 열심히 하고, 이후에 투자한 다음에 일상생활로 복귀해서 가족과 시간도 보내고 회사생활 즐기면 된다. 

좋은 강의 해주신 권유디님께 감사드립니다.

조급함을 조금은 눌러준 강의였습니다.

현재 1호기에 대해서도 다시 한 번 생각을 하게 되었으며, 앞마당 정리 및 시세트래킹에 대하여 다시 한 번 마음을 잡게 되었습니다. 

77조 화이팅!