중계동 청구3차 아파트 수익률 분석보고서[열기반82기 65조 자하시티]

✅아파트명

중계동 청구3차아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

을지중학교 91.5%    상명중학교90.2%

4. 환경

도보로 10분내 롯데 노원백화점 ,롯데마트 ,아울렛이 형성되어있다.

5. 공급

  입주물량이 없다..

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세: 중계 청구3차 32평형 현재(24년10월기준)매매12.7억 전세 7.1억

5년내 고점 매입시: 21년 2월 매매 14.2억  전세6.5억

5년내 저점 매입시: 23년 2월 매매 9.8억   전세 5.8억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고대비 이미많이 올라옴 /x

2) 환금성 : 780세대아파트 저층/탑층아님  /0

3) 수익률 : 투자금5.6억 100%수익률(연평균10%)위해선 10년동안 5.6억만큼 올라줘야

12.7억+5.6억 =18.3억 /판단이 어렵다

4) 원금보존 : 입지독점성 있음,전세가율 56% /x

5) 리스크 대비: 학군중요도시여서 전세가 대응 가능,공급량 아예없음 /0

나의 투자 결론 : 전세가율60% 미치지못해 처음 투자금이 부담스러운점. 

노원구 특성상 학군수요가 있어 저점일때도 고점대비 전세가는 많이 떨어지지 않고 앞으로 공급량도 아예 없다는 점. 

5.6억이라는 투자금이면 좀더 나은 지역을 보는게 맞을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 모든 전지역들이 대체적으로 전고점과 전저점시기가 부동산가격영향에 반영이 된다는 사실에 놀라웠고 수익률보고서 자체는 내가 투자로 이어지게 할수있는 확실한 데이터라는걸 느끼게 되었다.