안녕하세요
국과송의 비전보드를 이룰
국송입니다.
오늘은 실전반 비교평가 여신 식빵파파튜터님의
거진 비교평가 특강급의 강의가 진행되었습니다.
물론 적용하고 익숙해지는데에 긴 시간이 필요하겠지만, 튜터님 말씀처럼 행동하지 않으면 변하는 것이 없다는 것을 알기에 당장 이번 임장지에서부터 진행해보려고 합니다.
그럼 오늘 강의 느낀점과 비엠내용 정리 시작!! 해보겠습니다.
비교평가는 언제해야하는거야?
항상 비교평가는
매물리스트 검토와
임장지 탑3물건을 뽑을때 주로
해왔습니다.
하지만 튜터님께서는 입지분석 시점에서도
학군이라면 학군이 좋은 곳이 가격에 영향을 미칠지
환경이 좋은것이 가격에 영향을 미칠지 등을
입지분석 시점에서부터 고민하고
지역 내 선호요소가 무엇인지 구체화하려는 모습을 보이셨습니다.
저는 사실 학군이 압도적으로 좋거나,환경이 압도적으로 좋다면
대략적으로만 이런것들을 좋아해서 사람들이 오겠거니 생각을 해서
뭔가 단지에 대한 선호도 구분이 명확하게 그어지지는 않았습니다.
하지만 튜터님처럼 입지분석에서부터 비교평가를 해보면서
지역내 선호요소를 구체화시키는 작업을 해보려고 합니다.
BM. 비교평가는 정해진 순서가 없다. 임보의 어디 단계에서든 해보자
비교평가 총정리
서울 수도권은 땅의가치가 좋은편인 3급지 이상
그리고 덜 좋은 평인 4급지 이하로 나뉘는데,
튜터님께서는 이 기준을 통해
강남접근성이 대체로 좋은 곳이라면
환경과 학군의 가치를 조금 더 고려해서 보고,
강남접근성이 생활권마다 다른 곳이라면
교통의 가치를 조금 더 고려해서
이를 단지분석에 대입하여 비교하는 방법을 알려주셨습니다.
그렇게 만약 강남접근성의 차이가 난다면
"OO분이라는 강남접근성 차이를 이길만한 선호요소를 가지고 있는가?"
평형이 차이난다면 우선적으로 단지의 가치를 먼저 파악하고
"평형을 극복할만한 선호요소가 있는가?
라는 생각으로 접근합니다.
그리고 우리의 비교평가의 루틴을 흔드는 것은
'동(네)특(징)'
지역외 수요를 불러일으키는 학군지
또는 지방의 특성을 지닌 곳은
강남접근성의 비율을 줄이고 동네특성 요소 비중을 크게 늘려서 봐야 비교평가가 가능하다는 것을!!
이러한 비율에 대한 틀을 고정하고
다음으로 가장 중요한 것은
결국 내입장이라면 이러한 선택을 하겠는가?인데,
물론 뚜렷하게 나라면 이걸 선택하겠어라는 비교평가를 할 수 있는 단지가 있겠지만
아마도 계속해서 하다보면 틀린 경우도 많을 것 같습니다.
하지만 전고점과, 시세의 흐름 그리고 전세가액을 통해
생각에 대한 확신과 수정을 반복해 나가야된다고 생각했습니다.
그렇게 사람들이 생각하는 단지에 대한 입지가치와
내가 생각하는 가치의 간극을 줄여나가는 과정이
실력있는 투자자가 되는 과정이겠거니라 생각했습니다.
또한 비교평가는 단하나의 답이 없다는 것.
둘다 비슷한 것 같다면 동일선상에 두고 매물은 본다음
현장에서 더 많이 가격이 협상되고,
조건이 좋은 것을 찾아야 한다는 것을
알았습니다.
비교평가는 공식도 없습니다.
우리는 발품과 손품을 팔아
단지의 가치를 아는 전세레버리지 투자자이기에
직접 현장에서 파악하는 것들을 이용해야합니다.
그렇기에 분임,단임 그리고 매임까지
얼마나 진지하고 꼼꼼하게 지역 내 선호요소와 분위기 그리고 환경까지
큰 숲에서 나무까지 볼수 있는 최대한을 봐보려고 노력해야한다고
생각했습니다.
BM. 가격지우고 가치로만 줄지어보고 가격 확인해서 저평가 판단하기
(물론 1~100등 나래비 못하지만, 지역내 비교평가를 통해 가치순위 매겨보기)
비교평가가 투자로 이어지는 방법
투자를 하기위해서는 전고대비 -20%처럼
절대적 저평가는 중요한 요소입니다.
안전마진이라는 개념이 들어간다는 것이기 때문입니다.
(싸게산다는 것은 사는 순간 돈을 번다는 의미입니다.)
그렇기에 투자 대상 물건을 찾을 때 우선 러프하게 15%까지보고
단지 내에서 20%까지 깎이는지 확인하는 것이다.
그리고 투자금을 줄이고 탄탄한 지지점을 마련해주는 전세가율
마지막으로 비교평가까지
이 3가지 요소를 적용하여 매물임장진행해서 투자처를 찾는 것입니다.
내 투자금에 맞는 단지들을 러프하게 검토하고
할수 있는 가장 좋은 것부터 매물임장을 하면서
좋은 단지가 투자기준에 들어오는지 확인하고
아니면 그다음으로 좋은 단지를 확인하는 식으로
내 투자가 가능한 범위를 좁혀나가면서
할 수 있는 가장 좋은 투자처를 찾는 과정이 필요해 보입니다.
BM. 투자금설정, 하락률, 전세가율, 비교평가를 이용한 매임리스트 뽑고 TOP3 선정하기
BM. 단지가 선택된 이유를 저환수원리를근거해서 검증하고 설명하는 습관들이기(110페이지)
튜터님 말씀처럼 깎아준다는 연락이 요새 엄청나게 오고있다.
금방 매물을 보고 집에 가는 상황에서도
얼마까지 해주고 손님위해서 보는날까지 내가 잡아둘게 라는 등
사장님들이 급하게 움직이는 모습이 보인다.
이때일수록 냉철하게 저환수원리와 비교평가를 철저하게 행해서
내 투자기준에 부합하는 단지를 반드시 투자해야겠다는 것을
절실하게 또 한번 깨달았습니다.
오늘 강의 너무 재밌었고 유익했습니다. 튜터님 감사해요~~♥
오늘 마지막 질문까지 너무 고생많으셨습니다.
댓글
