청주 흥덕구 복대동 두산위브지웰2차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기52조 구일]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

청주 흥덕구 복대동 두산위브지웰2차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

청주시 종사자수 394,442명/ 사업체수 91,315 로 S등급에 속하며, sk하이닉스, LG화학, LG에너지솔루션 등 다수의 대기업과 중소기업이 존재하고 있다.

2. 교통

청주는 지하철이 없고 보통 통근버스나 자차로 출퇴근한며, 산업단지가 밀집해 있는 청주 북부와 오창, 인근지역으로 30분 정도면 출퇴근이 가능하다. 산업구조를 보면 제조업이 주를 이루고 있어 주야 교대시간이 다르기 때문에 타도시에 비해 교통체증이 심한편은 아니다. 다만, 08시~09시, 17시~18시 등 차량의 정체가 과중되는 시간에는 더 많은 시간이 소요될 수있다. 

3.학군

길 건너편에 솔밭초가 있어 저학년 아이를 키우는 학부모는 조금 불편 할 수도 있다고 생각된다. 

그러나 솔밭중 92.7%(특목고진학률 5%, 과고 4명/외고국제고12명), 

서현중83.7% (특목고진학률 6.5%, 과고 3명/외고국제고11명) 등 학업성취도와 특목고 진학률이 높은 중학교가 위치해 있다는 점은 긍정적으로 볼 수 있다.

또한, 아파트 주변으로 많은 수의 학원가가 형성되어 있어 자녀를 키우는 학부모 입장에서 인기가 많을 것으로 예상된다.

4. 환경

바로 앞 길건너에 현대백화점이 있고, 1km 반경 내에 대형마트, 상권, 학원가, 병원가, 공원 등이 위치하고 있어 인프라가 매우 좋다. 

그러나 대로를 경계로 산업단지와 밀접해 있어 출퇴근이 용이하다는 장점이 있으나, 건강상으로는 별로 좋아보이지 않는다.

5. 공급

현재 시점 청주시의 인구는 854,001명으로 적정 공급량(0.5%)은 4,270세대다.

청주시 입주물량을 살펴보면  

25년 3,994세대

26년 7,049세대

27년 7,615세대

3년간 총 18,658세대의 입주 물량이 있어 근 3년간 전세값과 매매값에 영향이 클 것으로 예상되며, 투자시 주의가 요구된다.

예정 대로 29년 초에 방사광가속기가 완공된다는 것을 가만 해도 청주 부동산 시장은 순탄치 않을 것으로 판단된다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 매매 6.05억 / 전세3.97억 (투자금 2.07억)

5년 내 고점 매입시 : 2021년 10월 매매 7.12억 / 전세 3.85억(투자금 3.26억)

5년 내 저점 매입시 : 2023년 01월 매매 4.97억 / 전세 3.16억(투자금 1.81억)

최고점 7억까지 올랐다가 약 5억 까지 하락 후 현재는 6억대의 가격을 형성하고 있다. 앞으로 청주에 입주 물량이 많다고 하더라고 입지가 주는 이점이 매우 많아 가격이 크게 하락하지 않을 것이라 생각한다. (최저점이 하방 지지선으로 판단됨)

입주 물량을 모두 소화할 시점을 28년으로 보고 그와 더불어 방사광가속기가 완공 된다면 가장 먼저 전고점을 넘을 가능성이 높다고 생각된다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 한개만으로 판단할 수 없음.

2) 환금성 : 인프라 구축이 잘 되어 있고 청주 지역내에서 선호도가 높은 아파트이며, 주변에 고액연봉의 대기업이 있어 수요가 높아 환금성이 뛰어남.  =O

3) 수익률 : 입지 좋은 곳으로 선호도가 높고 수요가 꾸준하다. 현재 가격에 매입하고 전고점 돌파시 1억원의 수익금이 생길 것으로 보인다. 그러나 2억이라는 큰 투자금이 들어가는 것에 비해 기대 수익률은 50%대 수준으로 높은 편은 아니라고 판단된다. 또한 입주 물량이 소화되 전에 전고점 돌파는 힘들어 보이므로 시간이 필요함

4) 원금보존 : 입지독접성 있음, 공급물량 대비 필요, 전세가율 65%  = X

5) 리스크 대비: 역전세 대비 = X

나의 투자 결론 : 음 … 안해요.. 아니 못해요~  :ㅇ

입지가 좋고 수요가 높아 손실의 위험은 적다고 판단된다. 투자금이 있다면 충분히 투자해볼 가치는 있다고 생각되는 물건이다. 하지만 3년간 입주물량이 많고 앞으로의 일은 누구도 예측할 수 없다. 리스크가 존재하고 2억이라는 투자금액으로 수도권에 투자한다면 더 높은 수익을 올릴 것으로 판단되므로 다른 투자처를 찾아본다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 돈을 번다는 것은 정말 쉽지 않구나 하는 생각을 하게 되었습니다. 그동안 제가 얼마나 쉽게 돈을 벌고 싶어했었는지 반성하는 계기가 되었고, 가장 기본적인 조사라도 필수로 해야 된다는 것을 깨달을 수 있었습니다. 

청주는 제 생활권이기에 입지의 장점과 기업들에 대해 잘 알고 있었습니다. 과제를 하는 동안 제가 아는 부분들이 많은 도움이 되었습니다.

조 과제로 분임갔던 천안 탕정이라는 곳은 정말 아무것도 모르고 어떻게 내용을 써야할까 막막했습니다. 

이런 것이 앞마당의 중요성이구나 라는 생각을 하게 되었고, 모든 일을 하기 전 꼭 작성하는 습관을 만들어야 겠다는 생각을 하게 되었습니다.