3강과제 충주호암힐데스하임 수익률보고서 [열반스쿨기초반 82조71기_불이야야]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

충주호암힐데스하임

(2019년 9월/32평/870세대 11개동)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

B등급, 인구수 : 2,073,180,000명

2. 교통

  충주 1~5산업단지 자동차 21분, 충주일반산업다지 자동차 23분

3.학군

미덕중(남) 98.3%, 충주중(남) 78.6% 예성여중(여) 75.9%  C등급

4. 환경

이마트 자동차 7분, 노브랜드, C등급

5. 공급

2,073,180,000명*0.005 = 1,037세대

24.8월 서충주신도시삼일파라뷰2차그랜드시티(민간임대) 930세대

24.12월 서충주신도시삼일파라뷰그랜드센트럴 919세대

25.6월 서충주푸르지오 더퍼스트 1029세대

26.4월 어썸웨이브 용산  90세대

27.8월 한화포레나충주호암  847세대

B등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 호암힐데스하 32평 현재 매매 4.68억, 전세 3.6억

5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 4.9억 전세 3.9억

5년 내 저점 매입시: 2020년 6월 매매 3.1억 전세 2.6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 같은해에 분양한 호암지의 충주호암우미린 에듀시티, 충주호암두진하트리움은 전세가율은 80%에 부합하나 고점대비 7%, 2%밖에 내려가지 않았음, 다른 아파트보다 학원가와 가까움.

2) 환금성 : 환금성은 있어보이나 신축아파트 공급시 잘 팔리지 않을 가능성 있음

3) 수익률 : 저점매수시 수익률 316%이나 현시점 고점대비 4%밖에 하락하지 않았으므로 매수 하기 적절치 않음.

4) 원금보존 : 지방이므로 전세가율80%에 부합하지 않음.

5) 리스크 대비: 26년 4월 90세대, 27년 8월 847세대 25년 1029세대 분양예정있음. 인구수대비 서충주를 제외하고서라도 거의 1배 이내이나, 서충주까지 합하면 인구수대비 훨씬많은 물량이 나오므로 3년이네 투자시 리스크발생할것 같음. 

나의 투자 결론 : 

고점대비 20%이하로 내려가지 않았고 전세가율도 80%이하, 3년이내 신규 아파트의 영향으로 투자하기에 리스크가 크다고 생각.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

비교한 세개 아파트가 한군데에 모여있어서 입지나 환경은 거의 비슷하다고 생각되었어서 저평가가 어려웠고, 3년이내 물량이 많아진다고는 하나 서충주에서 많아지는 것이기 때문에 물량에 영향이 있을까? 하는 생각도 들게됨.

아직은 앞마당이 적어서 비교평가가 어려움.