안녕하세요.
머릿돌이 될 버린돌 입니다.
요즘 부쩍 매도에 대한 고민을 갖고
갈아타기를 준비하시는 분들을
많이 만나게 됩니다.
“갈아타기 하고 싶은데 매도가 안돼요”
“매도가를 더 낮춰야 할까요?”
갈아타기를 할 수 있는 상황이니
우선 참 좋은 일입니다.
그런데 말이죠.
이게 막상 내놓으면 잘 팔리지가 않습니다.
저도 해보니까 매도가 매수보다 훨씬 어렵더라고요.
결정을 내리는 것도 쉽지 않은데,
그 과정이 또 생각처럼 쉽지가 않습니다.
그래서 내집마련 or 투자를 위해
갈아타기를 하시는 분들께
매도하는 법 3가지에 대해
말씀드리도록 하겠습니다.
1. 집을 먼저 팔아야 할까요? 살 집을 미리 봐야 할까요?
저도 갈아타기를 할 때,
가장 헷갈렸던 부분 중 하나입니다.
그러나 중요한 것은
제가 내놓은 집의 매수자가 나타났을 때
살 집이 정해져있지 않으면 결정하기가
너무 어렵다는 것이었습니다.
그렇기에
갈아타기 매도를 결정하셨다면
매수할 집을 먼저 알아보셔야 합니다.
특히나, 아직 투자를 공부하신지 1년이 안되셨거나
매수/매도 경험이 적으신 분들은
더더욱 이 기준을 지키시면 좋겠습니다.
매수할 단지가 있어야
내가 차분하게 마인드 컨트롤을 할 수 있습니다.
마인드는 ‘차분하게 생각해보자’가 마인드 컨트롤이 아닙니다.
‘투자할 단지 후보 최소 5개를 쥐고 있는 것’이 마인드 컨트롤 입니다.
내가 6억에 내놓았는데,
매수자가 3천만원을 깎아달라고 합니다.
그럼 여러분은 어떤 선택을 하실 건가요?
내가 갈아탈 단지가 3천만원보다
훨씬 더 벌어줄 가치있는 단지라면,
과감하게 3천만원을 깎고
바로 갈아타기를 선택할 수도 있습니다.
그러나 내가 손에 쥔 단지가 없다면,
이걸 깎아줘야 할 지? 또는 1천만원만 조정하고 팔아야 할지?
아니면 그냥 안판다고 거절해야 할 지?
정말 수많은 생각 속에서
결정을 내리지 못할 겁니다.
그러다, 파는 타이밍을 놓칠 수 있습니다.
따라서,
매도할 단지를 내놓는 것은 그대로 하시되
매일 매도에 대한 행동을 하시기 보다는
매수할 단지를 찾는 것에 더 우선순위를 두시면 좋겠습니다.
2. 매도 가격은 얼마로 해야할까?
그 다음 들었던 가장 큰 고민입니다.
현재는 시장이 다소 양극화 되어있기 때문에
단순하게 얼마에 팔아라 라고 말씀드리기는 어렵습니다.
제가 매도가격을 설정한 기준은
① 최근 실거래 가격은 얼마인가 ?
② 최저가 매물의 가격과 상태는 어떠한가 ?
③ 라이벌 단지들은 최저가가 얼마인가?
④ 내놓았을 때 손님이 붙는가? (전화 or 집 방문)
이 4가지를 계속해서 트래킹하면서
매도 가격을 결정합니다.
예를 들어 한 단지를 보겠습니다.
① 해당 단지의 최근 실거래가는
저층은 4.39억~4.8억 정도
중층은 4.5~5.0억까지 거래되었네요.
그럼 내가 보유한 물건도 4.5~5.0억 사이로 생각해봅니다.
② 이후 네이버부동산 최저가 매물을 봅니다.
중층 기준부터 보았습니다.
세를 낀 물건들이 4.5억부터 나와있네요.
정상 입주 물건도 4.5억부터 나와있습니다. (동, 층, 조건)
수리 상태도 볼까요?
대부분 ‘올수리’ ‘샷시교체’ 라고 적혀있습니다 (수리조건)
그렇다면 나도 비슷한 조건을 가지고 있다면
‘4.5억에 거래될 수도 있겠다’ 정도의 생각을 가져봅니다.
③ 라이벌 단지들도 같이 확인을 해봅니다.
보통 옆 단지들이나 사장님들이 시세가 비슷하다고 하는
단지들을 같이 찾아보세요.
내 단지보다 선호하는 단지에 4.5억이 나와있다면,
조금 밀릴 수 있겠다 판단해볼 수 있습니다.
반대로 선호하는 단지가 그 이상이라면,
충분히 메리트 있는 가격이라고
생각할 수 있겠죠
④ 마지막으로 광고를 내보세요.
결국 어떤 시장이느냐에 따라 달라집니다.
광고는 그저 광고이고,
내가 올려놓은 가격은 ‘희망사항’입니다.
시장에서 받아주는 가격인지가 제일 중요합니다.
그렇기에 ‘4.5억까지 내릴 생각’을 했다면
저는 4.6~4.7억에 우선 내놓아볼 것 같습니다.
그렇게 1~2주 정도 내놔보고 연락이 없다면, 그때부터 가격을 내릴 것 같아요.
여기서부터 아까 1번 기준 매수할 단지가 정해졌다면,
오히려 최저가보다 낮춰서
적극적으로 매도를 진행할 것 같습니다.
여기서 중요한 것은
우리의 목표는 ‘갈아타기’라는 것입니다.
매도를 빠르게 하고, 더 좋은걸 싸게 살 수 있도록
빠르게 진행하는 것이 중요합니다.
3. 광고를 얼마나 해야 될까요?
“혹시 부동산 몇 군데 내놓으셨어요?”
제가 여쭤보면 보통 1-2곳만 내놓으셨다고 하는 경우를
정말 많이 봤습니다.
그런데요.
내 집이 잘 안팔리고 있다면,
더 내놓으셔야 합니다.
현장에 한번 가셔서 어떤 사장님들이 일을 잘하시는지,
현장을 못간다면 문자나 전화로
매도 홍보 문자를 날려보세요.
콜백이 오시는 사장님들이
적극적인 사장님 입니다.
(네이버부동산 ‘중개사’를 누르시면 전화번호가 나옵니다)
저는 아래와 같이 진행했습니다.
- 매도 광고 1~2주 : 부동산 1-2군데
- 매도 광고 2주 이후 : 부동산 5군데
- 매도 광고 한달 경과 : 단지 부동산 모두 내놓기, 인근 생활권 최소 1-2개 추가
물론 여기서 적게 내놓아도
매수 문의가 계속 꾸준히 온다면
무리하게 많이 내놓으실 필요는 없습니다.
위 부분은 참고하셔서
여러군데 부동산을 내놓으시고
노출빈도를 높이시는게 좋습니다.
오늘은 이렇게 갈아타기를 위한
매도 전략 3가지를 알아보았는데요.
그럼 매도 꼭 성공하셔서
상급지 갈아타기까지 성공하시기를
진심으로 응원하겠습니다. ^^
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