[신도시투자기초반 6쾌하게 1년 마무리하조 나아가다] 신투기 3강 후기 - 지역 간 단지 비교와 투자 단지 선택은 이렇게!

안녕하세요. 

매일 나아가고 싶은 나아가다입니다 ^^

벌써 3주차. 양파링님께서 신도시 B지역과 C지역을 다루어주셨습니다.

B지역과 C지역은 투자 기회가 생긴다면 꼭 투자하고 싶은 곳으로, 이번 임장지인 구성남을 돌아보면서도 이에 대한 가치 비교를 위해 라이브 코칭 질문을 드렸던 곳입니다! 그런데 3강에서 다뤄주신다니 반가워라!!

지역 간 단지 비교는  이렇게!

무려 7시간이나 되는 긴 시간 동안 B지역과 C지역을 차례로 다루어 주시고, 이어 각 지역에서 투자 우선순위 및 현 시점에서 전고점 대비 가격이 많이 빠지고 또 가치와 리스크를 고려했을 때 어떻게 투자 의사 결정을 내릴 수 있을 지 차례로 다루어 주셨는데요.

두 지역 다 수도권에서 좋은 입지와 가치를 갖고 있으나, 현재는 많은 공급이 이어지고 있습니다. 공급이 있어 가격이 다소 눌려 있다고 볼 수도 있고, 또 전세 역시 다소 하락한 상황에서 투자금이 많이 들어서, 투자를 결정하는 데 부담이 있을 수 있지만, 이는 공급으로 인한 일시적인 현상으로 이후 다시 전세가 올라오게 되면 매매도 올라올 것이고, 또 그 때쯤이면 많은 공급 이후 환경이 더 개선된 시점이라 지역의 가치는 더 높아진 상황인 것으로 해석하며 투자를 접근할 수 있습니다.

비슷한 급지의 비슷한 가격대 단지가 있을 때, 어떤 단지를 투자하는 것이 더 좋을까? 라는 고민은 늘 이어지는 것 같습니다. 양파링님께서는 두 지역 모두 입지 분석 및 시세 분석을 거쳐 단지를 3개씩 뽑아 보며 해당 지역 내에서 어떤 단지를 투자하는 것이 우선 순위일 지, 의사 결정하는 과정을 보여주셨는데요. 이 과정까지는 비슷한 결정을 내리게 되어 다행이라는 생각이 들었습니다. 그럼 B지역과 C지역의 단지 비교에서는? 하는 질문은 더 어려워지는 것 같고, 결정을 내리고서도 과연 이게 맞았나? 하는 의문은 남는 것 같습니다. 

두 지역에서 비슷한 가격대의 신축이라면, 어떤 의사 결정을 내릴 지도 말씀해 주셨는데요. 해당 지역 내 신축은 유의미한 가치를 갖는 것은 맞지만, 이처럼 공급이 많은(신축이 많이 들어오는) 경우는 신축들 내에서도 입지가 다르기 때문에, 시간이 지나면서 자연스럽게 가격이 벌어지기 마련이므로, 같은 신축인 경우는 각 지역에서 어떤 위상을 가지는 지를 체크하고 비교해야 함을 안내해주셨습니다.

또한, 입지 가치가 있는 두 지역의 경우 구축 투자도 충분히 실행 가능한데, 다만 이전 상승장에서의 전고점 체크 및 단지의 위상이 얼마나 되는 지를 파악하고, 후순위 단지를 우선하는 우를 범하지 않기를 당부해주셨습니다. 두 지역 모두 기존에 앞마당으로 만들면서 내가 잘 했었나, 이 단지를 이 단지보다 우선하는 게 맞았었나… 하는 고민들이 남아 있었는데, 강의를 통해 점검할 수 있어서 좋았습니다. 최근에 다녀온 C지역은 생생한데, B지역은 몰랐던 내용들이 많이 등장하는 것을 보면서, 좀 더 채워나가야겠단 생각도 하게 되었습니다.

투자 단지 선택는  이렇게!

강의 후반부에, B지역과 C지역의 전고점 및 가격대별 시트를 넣어 주시고 이 장표가 무척 중요함을 강조해주셨는데요. 임보에서 1등 뽑기 과정을 위한 장표로 생각되었는데, 최근 시세를 다 정리해 넣어 주셔서, 생각해보지 않았던 단지들을 가격대별로 붙여 보며 비교해 볼 수 있었습니다. 

또, 공급이 많은 지역에서는 투자 단지 선정을 어떻게 할 수 있을까 하는 물음에 대해서도 답해주셨는데요. 관심 있는 단지를 알림 설정을 하고 계속 가격이 올라가는 것을 보며 아쉬워하고 있었는데, 입주장과 입주 2년차 단지의 시기가 맞물릴 때는 쏟아지는 물량을 이기지 못해, 어쩔 수 없이 가격을 깎아서 내놓는 매물이 있을 수 밖에 없음을 실제 사례와 가격 하락 폭을 에로 들어 설명해 주셨습니다. 현재 임장을 하고 있는 구성남에서도 실제 입주 2년차가 된 대형 신축 단지에서, RR의 조합원 고층 매물이 이전보다 낮은 가격에 나오고 있음을 부사님께 브리핑 받을 수 있었는데요. 다만 전세가 받쳐주지 않아 어쩔 수 없이 투자금은 좀 더 들어가는 상황이지만, 현재 이 단지의 경우에도 불과 입주 2년차이지만 전세가 1억 이상 상승한 것을 보여 주고 있어, 투자금만 여유롭다면 좀 더 적극적으로 매물을 점검해보는 것이 너무나 중요하다는 생각을 하게 됐습니다.

강동구 올림픽파크 포레온, 동대문구 이문 휘경 및 장위 뉴타운 처럼 서울에도 큰 규모로 들어오는 입주가 이제 얼마 남지 않아서, 이게 다 정리되고 나면 입지 개선과 함께 전세 매매가 오를 것이 그려지는데, 이 시장에 올라타서 좋은 기회를 잘 잡고 싶다는 생각이 듭니다.

강의를 들으면서, 양파링님의 투자 의사 결정과정을 긴 호흡으로 따라가며 몰입해 볼 수 있었는데요. 제가 다소 아쉽다 생각했던 A단지도, B단지도, 저는 후순위로 생각했던 C단지도 양파링님께서는 충분히 투자 가치가 있는 단지라고 해주셨습니다. 완벽한 단지는 없다는 생각을 다시 하게 됐는데, 이 단지는 이래서, 저 단지는 저래서 아쉽다…라고만 생각하며 의사 결정을 미루고 있진 않았는지, 더 적극적으로 매임이나 매물 털기에 임해야 했던 것은 아닐지 하는 생각도 하게 됐습니다. 내내 목소리가 잠기는 것이 느껴졌는데도 열정적으로 해주신 강의 감사합니다!

TODO

-아무래도 B지역은 매물 임장 해야할 듯

-강의 복습(놓친 부분이 너무 많은 것 같다). 꼼꼼하게 체크 필요

-넣어주신 가격 비교 장표에 내 생각 더해보기!