영통 황골마을아파트 수익률 분석 보고서 [ 84기 늦바람]

아파트명 

수원 영통 포레파크원 (황골마을)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

수원시 영통구 168,344명 사업체30,260 [B등급] 수원전체는 [S등급]

2. 교통

청명출발  강남역도착 지하철58분 (환승1번)          [B등급]

                                   버스 51분 (5100번노선)

3.학군

청명중 84% [B등급]

4. 환경

홈플러스1곳, 영통역상권 같이 사용 [B등급]

5. 공급

 적정수요 1.18배 [B등급] (참고) 영통구 망포동 2025년입주 1566세대 입주

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

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✅현장사진

사진첨부 안되서 개별소장 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교단지참고

2) 환금성 : 전세율60~70% 3000세대 대단지 o

3) 수익률 : 투자금2.2억 100%수익률 (연평균10%) 위해선 10년동안 2.2억만큼 올려줘야

                  4.6+2.2=6.8억 현재 고점보다 +1.65억 더올라야함 (현매매가 전고대비-10%, 전세가떨어짐)

4) 원금보존 : 입지독점성 있음, 공급물량(옆동네) 대비필요

5) 리스크대비 : 역전세 가능하다면 o 

나의 투자 결론 : 매매가 대비 전세가 아직 안 올라서 갭 차이가 있음. 

                           관망 후 25년 내년 상반기까지 시간 필요 , 비교물건필요

✅ 작성하면서 느낀점 :  투자 결론은 이렇게 내었으나 혼자 강의 듣고 

                                          처음 수익률 보고서 작성해보고 이래서 혼자 하면 더 힘들다고 

                                          너바나님의 말씀이 새록새록 떠오르네요. 

                                          이게 맞는지 틀린 지 모르지만 한번 더 강의 듣고 

                                          다시 작성하겠습니다.