삼송 호반베르디움22단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 82기 95조 해보기]

✅아파트명

삼송 호반베르디움22단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: B

덕양구 사업체수 40,852개

종사자수 140,713명

2. 교통: B

강남 69분 / 여의도 63분 / 시청 51분

3.학군: C

고양중 80.4% / 5.2%

4. 환경: B

백화점, 종합병원: 0개 / 대형마트: 트레이더스, 스타필드 / 스타벅스: 3개

5. 공급: S

덕양구 인구수: 493,814명 / 적정수요: 2,470세대 / 25년 0세대 26년 0세대 27년 2,089세대

3년 합계: 2,089세대 / 연평균: 696세대 / 적정수요 대비 0.28배

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 25% 하락한 가격.

    성북구 돈암삼성이 강남접근성도 더 좋고 다른 입지등급도 좋은 편인데 현재 가격 비슷.

    전고점이 호반베르디움이 조금 더 높지만 2012년식인 호반베르디움과 1999년식인 돈암삼성이

    비슷했던 것으로 보아 다음 상승장에서는 호반의 연식가치가 떨어져 돈암삼성이 더 높게 올라가지 않을까 싶음.

2) 환금성 : 천 세대 넘는 대단지 준신축, 저층(1~3층)&탑층 매수X

3) 수익률 : 투자금 2.2억, 수익률 100% 위해서는 9.7억까지 올라줘야 함. 전고점 10억이었음. 가능할 수 있겠다.

4) 원금보존 : 전세가율 70%로 기준에 들어옴. 3년 내 덕양구, 고양시 공급은 적정수요보다 적지만 인접한 파주시 공급이 많으므로 대비 필요. 입지독점성 딱히 없음.(강남 1시간 이내X)

5) 리스크 대비 : 파주시 공급이 여전히 많은 상태라 어느 정도 역전세도 대응 가능해야 함..

나의 투자 결론 : 전고점 대비해서 싼 구간이긴 하지만 이 가격이면 서울 4급지 단지도 가능. 투자X

✅ 작성하면서 느낀점 : 대충 머리 속으로 어림짐작하는 것보다 입지등급을 매겨보고 실제로 다른 단지와 비교해보니 이 단지의 투자 가치에 대해 더 확실히 알 수 있었다. 비슷한 가격대의 단지와 비교평가하면서 왜 앞마당이 많고 아는 단지가 많을수록 좋은 투자를 할 수 있는지에 대해 느낄 수 있었다.