2주차 강의 후기 [서기19기 74조 7ㅏ치있는 자산 4모아서 부자되조! 행릿 ]

배운 것: 중요 안전마진과 최대 손실 가능 금액을 같이 생각할 수 있어야 한다

퉁쳐서 보면 안됨. 사람들 선호도에 따라 다름

• 대세 상승장은 각 지역의 최대 전세가율을 넘었을 때 나타난다
• 시장 같이 낙후 되었어도 상권이 많은 곳은 재개발이 들어오기 힘들다. 재개발이 들어오는 곳은 상권이 많이 없어야 한다. 거주 지역인데 낙후된 곳이 재개발이 일어난다.
• 결국 4급지는 교통이며 완전 신축으로 무장된 뉴타운 환경임
• 지역내에서 일반적으로 선호하는 지하철 노선이 다를 수 있다. 퉁쳐서 보면 안된다. ‘그 지역’ 에서 ‘좋아하는 단지’를 보면 된다. 항상 그 지역을 쪼개서 보는 습관을 들이자.
• 종사자수가 많을 수록 그 지역에 거주 하는 사람이 여유가 있을 확률이 높음 (강남)
• ‘단지별로’ 강남 접근성, 여의도 접근성, 시청 접근성을 봐야한다.
• 학군: 특목고를 많이 보내는 중학교가 어디인지 본다. 일반고 중에서도 서울대를 많이 보내는 일반고가 어디인지 본다.
• 2>9>3>7>5>신
• 주요상권: 지적편집도 상 분홍색 체크
• 거주환경: 대형마트나 백화점보다는 뉴타운을 더 본다. 구축이라고 빌라에 있는지 아파트들끼리 모여있는지의 뉴타운과 균질성을 가장 중요하게 본다.
• 구축아파트등이 나는 가만히 있는데 주변이 바뀌면서 환경이 개선되어 오를 것을 보는 것.

지금 ‘보이지 않는 것’을 ‘보는 것’이 굉장히 중요

• 재개발 단계가 조.사.관이 아니라면 보지 않는다 (조합설립 인가→ 사업시행인가(10년뒤에 신축아파트 바뀌겠구나 생각)→관리처분인가(95%)

  아실은 구역은 직관적으로 보기 쉬우나 (재개발) 세밀한 정보는 부족해서 리치고에서 보충.

  *

  *팁: 3순위인 2호선 준신축&구축 59보다는 5순위인 3호선 준신축구축의 84를 할 것 같다.

   

• 4급지의 1순위: 역세권+뉴타운+신축
• 2순위: 뉴타운 + 신축
• 3순위: 역세권+구축 준신축
• 4순위: 뉴타운의 구축들

→4급지는 땅의 가치가 좀 떨어지기 때문에 건물의 가치를 좀 더 우선적으로 볼 필요도 있다. 그래서 역세권 구축 준신축보다는 뉴타운 신축을 더 우선적으로 보는 것.

• 사람들 심리가 중요. 반드시 전세와 매매중에 한 개를 선택해야 한다. 하락장때는 전세를 많이 선택 + 대한민국 전체로 따지면 아파트는 수요가 많다+공급이많으면 전세가가 떨어지는 건 맞지만 사람들의 매매를 안하고 전월세를 하려는 심리가 더 영향을 미친다.

⇒수도권은 공급물량보다 중요한 것이 시장 상황이다 (하락장여부+사람들’심리’등)

• 상승장: 임팩트 있는 입주→ 사람들 심리: 전월세 안하고 매매로 돌아섬→전세 주춤 내림
• 평균회귀(중요): 공급보다 먼저인 자본주의의 논리

• 평균 회귀의 법칙에 따라 생각하면

1. 평균회귀 =자본주의의힘 (여부 직전에 많이 올랐었다면 앞으로 많이 떨어질 운명에 쳐해있다)
2. 시장상황=사람의 힘 (상승장이라 전세보다 매매선택하는 장이라서 전세가가 더 많이 떨어질 수 있겠다인지, 하락장이라 사람들이 매매보다 전월세를 많이 선택해서 전세가가 오를수도)
3. 공급물량 (많은데 심지어 상승장이라 사람들이 매매 선택 하는 장이라면 전세가 정말 많이 떨어질수 있겠네 등을 생각해야 한다. '21)

• 평균회귀(안했고)→ 시장상황(상승장)→ 공급 오르면→ 전세가 내리고 → 매매가 내리고 (전세가가 떨어지면 매매가가 떨어지는 것은 과학)

적용할점: 공급관련 평균회귀와 시장상황을 좀더 우선적으로 체크하기, 급지마다 다른 투자 우선순위 (교통&환경), 안전마진(전고점)과 최대 손실 금액을 같이 생각한다.