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STEP1. 책의 개요
책제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀
저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문 한경BP
읽은 날짜: 2024년 12월
총점 (10점 만점): 10/10점
STEP2. 책에서 본 것
전세가를 중심으로 부동산의 사이클이 어떻게 변화하는지 그리고 왜 변화하는지에 대해서 다룬 책으로 전세수급지수와 전세가율의 의미와 어떻게 시장을 움직이는지 수도권과 지방에서 무엇이 중요한지에 대해서 다루었다.
과거부터 현재까지 공급과 수요에 의해서 시장이 어떻게 움직여왔는지 그리고 앞으로 어떻게 바뀌어갈지에 대해서, 또 도시별로 분석해주신 부분이 좋았다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
이 책을 통해서 전세가가 왜 중요한지에 대해서 알 수 있었다. 더 나아가서 시장이 성장(선진화)하면 어떤 방향으로 변화할지, 월세 중심 시장으로 변화할 수 밖에 없겠구나 그때는 시장에서 어떤 이득을 취할 수 있을가에 대해서 생각해 볼 수 있었다.
전세가는 거주가치를 나타낸다.
인구가 줄어도 세대수는 증가하고 있다는 것을 수치로 보니 납득이 되었다. 인구가 가장 많이 줄고 있는 전라권과 강원에서도 세대수는 증가하고 있다.
STEP4. 적용할 점
수도권은 전세가율의 변화, 지방은 3년누적 공급과 전세수급지수를 봐야 한다!
특히 지방은 3년 누적 전세수급지수와 매매가의 변화가 매우 잘 일치한다는 것을 과거 데이터로 확인했기에 투자시에 반드시 적용한다.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
도시 내부의 공급환경이 무너질 때, 이는 2~3년 후의 공급 급감과 전세수급 불안으로 이어졌고, 시차를 두고 대부분의 도시에서 매매가 상승으로 이어졌습니다.
당장 다가오는 2025년에서 2027년에는 주택 부족이 현실의 문제가 될 가능성이 매우 높습니다.
단순히 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것입니다.
부동산의 가치를 매길 때 가장 중요한 것은 그 주택에서 나오는 임대료(전세,월세)이고, 그 임대료는 금리에 크게 영향을 받습니다. 그러므로 주택가치의 변동성을 파악하기 위해서는 임대료와 금리의 변화에 관심을 가져야 합니다.
더욱 중요한 문제는 짧은 기간에 큰 폭으로 오르내리는 금리환경에서는 매매가격 역시 크게 출렁이게 된다.
3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 됩니다. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 매우 중요합니다.
1. 주택시장에서 매매가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 전세가격입니다. 전세가격의 변화가 매매가격의 변화를 만들며, 전세가격은 현시점의 자산가치를 평가하는 기준이 됩니다.
2. 전세가격은 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 긴 시간을 놓고 보면 결국 수요는 공급량과 거래량 안에 있으며, 이를 기준으로 해당 지역의 수요를 간접적으로 파악할 수 있습니다.
3. 공급은 시장에 큰 영향을 미칩니다. 다만 그 영향이 서울·수도권과 지방이 다릅니다. 그 이유는 도시의 규모(공간의 크기)가 다르기 때문입니다. 크기가 다르기 때문에 공급부족을 체감하는 시점이 다르고 공급과잉을 체감하는 시점도 다른 것입니다. 또한 공급이 시장에 영향을 미치는 차이에서 오는 가격 변화를 가장 잘 보여주는 것이 수도권에서는 전세가율이고 지방에서는 전세수급지수입니다.
4. 부동산을 움직이는 두 가지 핵심 요인은 주거부족과 투자수익률입니다. 그리고 이를 가장 잘 보여주는 통계가 전세수급지수와 전세가율입니다.
1. 인구감소, 즉 수요감소는 반드시 공급감소를 동반합니다. 소비자들이 요구하지 않는 상품을 지속해서 만들어낼 수 없기 때문입니다. 이렇게 시장은 스스로 균형을 찾아갑니다. 그러므로 일시적인 가격 하락은 일어나도 지속적으로 가격이 하락하기는 어렵습니다.
2. 월세화는 필연적인 현상입니다. 시장이 성숙하면 매매가격 상승률이 낮아지고 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아지고 주요 임대 형태로 자리를 잡게 됩니다. 전세가 완전히 사라지지는 않겠지만 앞으로는 월세가 주를 이루게 될 것입니다.
3. 통계는 어떻게 해석하는가에 따라 전혀 다른 결론을 도출합니다. 통계의 해석에서 가장 조심해야 할 점은 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것입니다. 거의 모든 통계는 선행해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과입니다. 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국은 스스로 판단을 내려야 합니다.
4. 성장하는 도시인지 아닌지는 전세가격 상승률을 통해서 알 수 있습니다. 전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 그 도시가 가지고 있는 성장환경에서 비롯됩니다. 성장환경이란 일자리, 관광, 학군과 같은 요소로 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력이기도 합니다. 이러한 요인들에 의해 전세가격 성장이 이루어지면 해당 도시의 매매시장도 지속적으로 성장하게 됩니다.
5. 만약 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 합니다. 즉 위치가 좋거나 상품에 경쟁력이 있어 그 도시의 평균 가격 상승률보다 높아질 곳을 선택하여야 합니다. 시간이 지날수록 과거와 같이 모두가 상승하고 모두가 하락하는 시장이 아니라, 지역마다 또 아파트마다 차별화되며 상승하는 곳과 그렇지 않은 곳이 점차 자리를 잡게 될 것입니다.
어떤 분석을 하든 가가올 미래를 정확하게 예측할 수는 없습니다. 하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량입니다. 이를 바탕으로 전망한다면 최소한 자산이 하락하는 시점은 피할 수 있습니다.
