2024.12 부동산 시세 동향 & 공급 확인 [아침이좋아]

🗒️ 요약 및 생각

• 전국 매매가격 0.03% 하락, 전세가격 0.00% 보합. 대출규제 등 영향으로 매수 관망세 지속. 크게 변화가 보이지 않는다.
• 매매 급격히 상승한 지역이 없고 전세가율 대부분 상승하고 있어 전반적으로 좋은 시기
• 대부분의 지역 앞으로 입주 없지만 수도권에서는 동대문/광명/고양/안양/서초강남 꽤 있는 편. 지방은 인천/충북/대전 향후 3년 초과 or 과잉
• 전세 가격에 영향을 주는 것은 광범위하게는 가격과 금리, 국지적으로는 신규 입주
• 신규 입주감소(전국 대다수 지역), 금리 인하기 돌입(경기 침체) 등으로 전세 시장 불안 요소 커지고 있는 것을 부정할 수 없음

• 매매 상승이 멈추면 전세로 이동하는건가? 싶었는데 이동한건 맞지만 대출 규제로 돈이 멈추니 전세 가격도 보합. 관망세 속에서 서울은 여전히 상승하는 곳도 있다. 수요가 넘치는 곳의 힘은 이렇구나. 서울 아파트 나도 10년 내에 가질 수 있다 아자아자!!!
• 24년에 공부를 시작하며 '24년 초 하락 -> 7~8월 상승 -> 9월 이후 보합 시장'을 보고있다. 시장이 1년 사이에 상승과 하락을 왔다 갔다 하며 바뀔 수 있다는 것도 배우고 있다. 투자는 역시 예측보다 대응. 여전히 기회를 주고 있고, 언제 기회가 또 올지 모르기 때문에 실력을 쌓자. 실력이 있으면 어떤 시장에서도 더 좋은 선택을 할 수 있을 것
• 광역시 데이터는 처음 봐서 아직 낯설다. 가격에 익숙해지기

📊 2024.12 3주차 주간 통계

자료 출처: 한국부동산원 주간아파트가격동향(20241219기준)

https://www.reb.or.kr/reb/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=9565&nttSn=100800

• 전국 매매가격 0.03% 하락, 전세가격 0.00% 보합
• 모든 지역에서 매매가격 지수 지난주와 유사함. 전세가격지수는 변동폭이 줄어듦
• 10월 이후 변동폭이 점점 줄어들고 매매가격은 하락세로 전환
• 재건축 및 신축 등 선호단지에서는 매수문의 꾸준하고 상승 거래 발생되고 있으나, 그 외 단지에서는 대출규제 등 영향으로 매수 관망세 지속되며 지난주 대비 상승폭 축소

• 매매가격지수는 서울 경기 울산은 변동폭이 매우 적고, 인천/대구는 변동폭 여전히 크다. 대부분의 지역이 보합 또는 하락. 지난주 대비 상승 지역은 감소, 보합 지역 및 하락 지역은 증가했다고 함
• 전세가격지수는 경기, 광주, 울산, 세종은 상승 변동이 보이고, 대부분의 지역에서 보합. 대구 -0.11% 하락, 세종 +0.15% 상승이 눈에 띈다.

📊 ~ 2024.11 매매/전세가격 추이

• 수도권
  • 서울 매매 상승/전세상승
  • 경기 매매 보합/전세 꾸준히 상승
  • 인천 매매 보합, 전세 상승
• 광역시
  • 대전 매매 보합 -> 하락으로 넘어가고 있고 전세 상승
  • 부산 매매 하락 전세 보합
  • 대구 매매 전세 모두 하락
  • 광주 매매 하락 전세 상승
  • 울산 매매 보합 전세 상승
• 매매 급격히 상승한 지역이 없고 전세가율 대부분 상승하고 있어 전반적으로 좋은 시기
• 서울은 이미 비싼 단지 조심해야 하는 시기. 대구는 용기가 필요한 시기

📊 수도권 중위매매가, 전세가율

자료 출처: 한국 부동산원, KB통계, 모찌롱님 나눔글(https://cafe.naver.com/wecando7/11142864) 참고

• 지난 8월과 9월을 비교했을 때는 변화가 많이 보였는데, 이번에는 전월 대비 변화가 많이 보이지 않는다.
• 시장이 관망세인 가운데 서울 상급지는 매매가격이 올라가고 전세는 보합하며 투자금이 더 드는 곳도 있다(서초/광진/동작/중구)
• 4급지는 매매가격이 약간 상승했지만 전세가율이 보합 or 상승하면서 투자금이 비슷하게 들어간다 (강서/은평/구리)
• 반면 5급지는 전세가 올라갔지만 매매가격이 그만큼 올라가지 못하며 투자금이 줄어든 곳도 있다.(구로/의왕)
• 앞마당 중 동대문구는 매매 전세 모두 보합, 수지구는 매매 소폭 하락, 관악구는 매매 소폭 상승, 동안구는 매매 & 전세가율 모두 하락, 군포시는 매매 전세 모두 보합. 큰 변화가 보이지 않는다.

📊 지방 주요도시 평균 매매가, 전세가율

자료 출처: 부동산지인 지역분석 (https://aptgin.com/home/gin01/gin0101)

• 부산은 수영구가 가장 비싸고 전세가율(42%) 낮다. 33평 기준 평균 매매 7억/전세 3억
• 대구는 수성구가 가장 비싸고 33평 기준 매매 4.8억/전세 2.7억
• 지방에서 현재 투자금 1억 후반 이상 필요한 곳은 부산 수영구/동래구/해운대구/연제구, 대구 수성구/중구, 세종
• 광역시 중에서도 1억~1억5천으로 투자 가능한 곳은 부산 남구/진구, 대전 중구/유성구/서구, 울산 남구
• 광역시 중에서 1억 이하로 투자 가능한 곳은 대구 달서구/동구/북구, 광주 광산구/남구/북구/서구, 대전 중구, 울산 동구/북구/중구
• 지방은 인구수가 곧 수요라고 했는데 부산진구, 대구 달서구, 광주 광산구/북구 인구 많은데 비해 상대적으로 비싸지 않네? 이번 지방 투자 공부하면서 의문 해결해보기

📊 공급 확인

자료 출처: 부동산지인 빅데이터지도(24년 ~ 27년 수요 & 입주 지도)

https://aptgin.com/home/gin03/gin03/MAP_ENT

서울수도권

• 추가된 입주가 있을 수 있으니 매달 확인(10월과 비교)
  • 고양시 일산동구 입주 12,962 ➡️ 13,740으로 증가
  • 안양시 입주 12,496 ➡️ 16,777로 증가
  • 송파구 입주 2,678 ➡️ 5,379로 증가
  • 그 외 지역은 지난 달 확인한 내용과 동일함
    • 동대문, 강동, 부천 소사, 광명, 과천, 의왕, 성남시 수정구 → 과잉
    • 안양시 만안구 → 초과
    • 안양시 동안구, 시흥시, 서초구, 강남구, 구리, 부천 오정구 → 적정
    • 그 외 부족
  • 안양, 의왕은 꾸준히 증가

전국 아파트 공급 현황

• 25년~27년 3년간의 수요와 입주량으로 보면 대부분 부족
  • 부족: 서울 / 부산 / 대구 / 울산 / 세종 / 전남 / 경북 / 경남 / 제주 / 전북
  • 적정: 광주 / 경기 / 충남 / 강원
  • 초과: 인천 / 충북
  • 과잉: 대전

+ 너나위님 전월세 시장 향방에 대한 내용: 유튜브(월부TV 구해줘월부)



• 대출규제, 정치 이슈로 인한 임대차 시장 수요 쏠림은 사실로 보임
  • 대출규제 시행 전 대비 후 매매 비중 -11%p, 전세 비중 +3%p, 월세 비중 +8%p
    • 5월 ~ 8월: 매매 26 : 전세 44 : 월세 29
    • 9월 ~ 12월: 매매 15 : 전세 47 : 월세 37
• 신규 입주 감소로 인한 임대 물건 공급 감소(매물 수 분석)
  • 보통 입주 물량이 많으면 전세 물량 급증해서 전세 가격 빠지는 것이 맞다.
  • 하지만 서울 아파트는 최근 3년간 신규 입주 물량과 전세 매물수의 연관성이 생각보다 높지 않았다
  • 신규 입주 자체보다는 시장에 있는 전세 매물 수가 더 직접적인 관련성을 보임
  • 전세 매물 수를 통해 전세 가격에 영향을 주는 것은 광범위하게는 가격과 금리, 국지적으로는 신규 입주
• 앞으로 방향은?
  • 경제 어려워 금리 인하 속도 낼 것. 전세대출 DSR적용 무기한 연기 기사도 나오는 중
  • 신규 입주감소(전국 대다수 지역), 금리 인하기 돌입(경기 침체) 등으로 전세 시장 불안 요소 커지고 있는 것을 부정할 수 없음