[아침이좋아] 1호기 같은 나의 2호기 - (2부) 강의를 듣고 행동을 했습니다. 이번에는 제 힘으로 배운대로 투자했습니다

안녕하세요,

여유로운 아침을 좋아하는

아침이좋아 입니다 :)

매물코칭 후기와 1호기 후기에 이어 

드디어 2호기 후기를 남겨봅니다.

매물 코칭 후기 : [아침이좋아] 라즈베리 튜터님께 매물코칭 받은 후기 - 매물코칭 통과했지만,,, 결론은?

아쉬움 가득 1호기 후기: [아침이좋아] 1호기 같은 나의 2호기 - (1부) 내 힘으로 하지 않았던 1호기

저는 24년 1월에 내집마련기초반을 시작으로

내마중, 열기, 열중, 실준, 서투기, 신투기를 들었고

다시 내마중, 열기를 재수강했습니다.

중간에 아쉬운 1호기를 했고,

그리고 24년 12월, 

이번에는 제 힘으로 투자를 했습니다😁

강의를 듣고 행동을 했습니다

9월

서울투자 기초반을 들었고

지금은 시세트레킹을 해야 하는 시기라고 

강의에서 강조하셨습니다.

그래서 서투기 조원 분들과 

앞마당 전수조사를 시작했습니다.

10월

신도시투자 기초반을 들었고

대출규제로 시장이 차갑게 식어갔지만

투자하기 좋은 시기라고 하셨습니다.

자모님이 깜짝 라이브로 지금이 어떤 시장인지,

왜 지금 투자하기 좋다고 하는 것인지,

용기를 내라고 말씀해주셨습니다.

이 때 용기를 많이 얻었던 것 같아요.

지금 할 수 있다면 해야겠다 다짐을 했습니다.

코칭이 잠시 사라지면서

튜터님들이 강의에 투자 물건을 선정하고

비교평가 하는 내용을 많이 넣어주신다고 느꼈습니다

그래서 그런 부분도 BM을 많이 했습니다.

11월

내집마련 중급반을 재수강했고

너나위님의 행동하라는 메세지가 들렸습니다.

이 때부터 저의 행동이 좀 더 확실해졌는데,

강의에서 시세 전수조사 하는 방법과

전수조사 한 리스트에서 조건을 걸고 

단지를 선정하는 방법을 알려주셔서

그대로 따라했습니다.

교과서에 나온대로 공부했어요 같은 이야기지만

진짜 강의에서 배운대로

시세따고 필터 걸고 정렬했고

리스트에 나오는 단지들 

전화하고 매물보고 투자했습니다

특히 내마중에서 가격에 대한 감을 익혔고

서울 + 수도권 주요 지역을 다 훑어주셔서

수도권 앞마당이 5개 뿐이었지만

전체적인 감을 잡았습니다.

내가 투자할 수 있는 곳이 이정도가 맞고

앞마당 내에서 해도 괜찮겠다는 생각이 들었습니다.

그리고 제가 가진 투자금에서 좋은 물건을 사기 위해

최대한 볼 수 있는 가격대 기준을 잡았고

좋은 것 부터 매물임장을 가기 시작합니다.

12월

열반스쿨 기초반을 재수강을 하면서 

투자의 기본을 다졌습니다.

그리고 선택을 할 때마다 “너바나님이라면? 

부자라면 어떻게 했을까?" 생각을 했습니다.

이 때 운이 좋게 오프라인 강의를 듣게 되었는데

강의가 토요일이라 평일 퇴근 후에 매임을 했습니다.

(평일 퇴근 후 매임도 예약이 잘 되어서 좋더라구요. 

어두워서 뷰를 정확히 볼 수 없다는 점은 아쉬웠지만

불 끄고 창문 보고, 문 열어보면서 눈에 담았고

밝을 때 다시 가서 최대한 상상을 해봤습니다)

기준에 들어오는 물건을 찾았습니다

그러면서 투자 기준에 들어오는 곳을 찾았습니다.

전세자금대출 리스크 없는 세안고 물건이었습니다.

마침 매물코칭이 열려서 신청을 했고,

투자해도 좋다고 하셨습니다.

그런데 여기서 문제가 발생합니다.

리스크는 “사장님”과 “저의 안일함” 이었습니다.

밥은 먹었냐며 사과랑 떡도 주시고 

좋은 물건이 이번 주에 나왔는데

광고를 올리지 않고 저만 먼저 보여준다던 사장님

전임 때도 물건 잘 알고 예약해주신 사장님

하지만 제가 제안한 가격까지는 못 깎는다고 하셨고,

매도자 입장에서의 이야기를 자꾸 하십니다.

저는 “그래도 한 번 말해주세요. 

그 가격이면 진짜 할거에요”

라는 말을 남기고 매물 코칭을 넣은 것이었습니다.

그런데 갑자기 매도자가 연락이 어렵다고

해외에 나갔다고 합니다.

그런 부사님의 문자에는 [해외수신] 문구가 뜹니다.

매도자가 아니라 사장님이 해외를 가신 것 같았습니다.

그 사이에 매물코칭을 통과했지만 

돌아온 사장님의 대답은 “그 가격에는 안 한다네요”

이 말을 몇 일을 기다려서 들었습니다.

그런데 해당 단지에서 2,3순위로 보고 있던 매물은

1순위 물건을 협상하는 사이에 팔렸는데요,

부사님이 그 물건들도 

제가 원하는 가격까지는 절대 안 된다고 해서

1순위 물건 먼저 협상하고 있었는데

(안되면 2,3순위로 넘어가려고 했습니다)

옆 부동산에서는 안된다던 가격에 계약 하셨더라구요

안되는 건 없었습니다.

옆 부동산은 전임을 했을 때 답답했는데

그렇다고 아예 후보에서 제외하고

매물 털기를 할 때 다시 연락하지 않은 것은,,

이것도 제 실력이고 경험이었습니다.

제가 찾아간 부동산에서 협상이 될거고, 

안되더라도 2순위 3순위는 

여전히 남아있을 거라 생각했던 것 같습니다.

이 과정에서 배운 것은

• 전임에서 괜찮았던 부사님이라도
  사장님만 믿고 기다리지 않기
• 가격 네고 안 된다고 하면 옆 부동산에 물어보기
• 세안고 물건 말고 전세 맞추는 것도 겁내지 않기
• 그래도 가격 타협하지 않은거 잘했다

하지만 저는 떠나간 곳은 보내주고

다시 투자 물건을 찾기 시작합니다

그리고 이 곳은 투자자가 들어오면서

전세가 갑자기 3개에서 6개로 늘어나는 것을

직접 보게 됩니다.

전세가 없다고 바로 맞춰질거라 생각하면 안되고

보수적으로 접근해야 한다는 것과

싼 곳은 나만 보고 있지 않다는 것도 배웠습니다.

대안을 찾아갔습니다

열기 오프라인 강의에서 

너바나님께 용기내어 질문을 했었습니다.

“매도자 눈치를 보는 부동산 사장님, 

어떻게 소통하면 좋을까요?”

너바나님의 답변은 

오히려 제가 사장님을 배려하는 것 같다고 하셨습니다.

그리고 원하는 가격은 던져두고

그거 아니어도 된다는 마인드로 하라고 하셨습니다.

매물코칭에서도 라즈베리 튜터님께

대안에 대한 질문을 많이 했습니다.

그래서 저는 사장님의 대답과 

날아간 물건에 허무하기도 했지만

너바나님과 라즈베리 튜터님께 배운 내용을 바탕으로

이미 다른 곳 매물을 보는 중이었고

다시 찾으면 된다고 생각했습니다.

한 번 더 해보려고 노력했습니다

그러면서 괜찮은 물건을 또 발견했지만 

여기서 바로 결정하면 아쉬움이 남을 것 같았습니다

그래서 투자금 범위에 들어오지 않는다고 생각했던 곳에

한 번 더 전화를 하게 됩니다.

그동안 제일 싼 물건만 물어볼 때는

세 낮게 들어가 있거나, 수리 상태 별로인 물건들이라

투자금 안에 들어오기 어렵겠다 생각을 했습니다.

이번에는 그 다음 가격인 물건으로 전화를 하니까

네이버 부동산에는 세안고라는 말이 없는데

세가 높게 끼어져있는 물건이었습니다.

이 정도 금액이면 네고하면

제 투자금 내에서도 가능할 것 같았습니다.

알고보니 세를 맞춘지 두 달 밖에 되지 않았고,

집을 쉽게 보여줄 수 없으니

네이버 광고에 적어두지 않은 것이었습니다.

(아직 세입자에게 이야기를 안한 상태였고

100일이 안 된 아기가 있다고 하셨습니다.)

그래서 우선 비슷한 조건의 물건들과

그 단지에서 볼 수 있는 물건들을 다 봤습니다.

제가 타겟한 물건은 아직 보지 못했습니다.

그리고 세가 높게 끼어져 있는 것이 

말이 안되는 가격은 아니었는데

그 시기에 나간 가격 중에는 가장 높아서

오히려 저는 수리가 잘 되어있나? 

라는 생각이 들었습니다.

(구축이라 수리 상태에 따라 가격이 달랐습니다)

사장님은 두 달 전에 전세 맞출 때

물건을 보셨다고 하시길래

다른 매물을 볼 때 계속 여쭤봤습니다.

"거기도 여기랑 상태가 비슷한가요?

더 좋은가요? 중문은요? 화장실은요?"

제가 매수하려는 집이 

오늘 본 곳들 보다 더 괜찮다는 말에 

가격 협상을 시작합니다.

처음에는 사장님도 나온지 얼마 안 된 물건이라

자신은 없지만 해본다고 하셨습니다.

마음이 뒤숭숭 하던 와중에 평일에 휴가를 내고 

밥잘님의 오프라인 특강을 들으러 갔고,

강의에서 배운 내용을 바탕으로 

다시 한 번 물건들의 상황을 정리해보았습니다. 

그리고 그동안 봤던 물건들 보다

이 물건이 입지가 더 좋기도 하고 

해봐도 되겠다는 확신이 들었습니다.

안 되면 또 찾으면 되지만

아쉬움이 남지 않게 한 번 더 해보자고 마음 먹었습니다.

그리고 이런 저런 사장님들을 만나보고 이야기도 해보니

이 분은 일 잘하는 분이시구나 느껴졌습니다.

사장님의 마음을 사야겠다 생각하게 됩니다.

그래서 제가 좋아하는 빵을 사들고 찾아갑니다ㅎㅎ

이미 늦어서 문이 닫혀있었지만 전화를 했습니다.

직접 못 뵈어서 아쉬웠지만 제 마음을 충분히 전했고 

겨울이니 크림빵만 빼고 문고리에 걸어두고 왔습니다.

(약간의 TMI😁)

그 때 열기 조장님의 매수 후기를 봤는데 

확언이 신박하고 생생했습니다.

진짜 확언한 대로 현금세입자까지 나타났다고 하시길래

저도 따라했습니다.

그 다음날 사장님에게 전화가 옵니다

오전에는 제가 원했던 가격까지는 안 되었는데,

한 번 더 해보겠다고 하셨습니다.

(제가 한 번 더 해달라고 한 것도 아니었는데

사장님이 적극적으로 해주셨습니다)

그러더니 오후에 된다고 전화가 오셨습니다.

정말 확언한 대로 이루어졌습니다.

제가 매수하고 싶던 가격이 있었고,

그 가격보다 처음에 낮게 던졌는데

매수하고 싶던 가격까지 협상이 되었습니다.

그러니 가격을 더 낮게 던져볼걸,,, 싶긴 했습니다.

그래도 수리상태, 층, 향 등을 고려하면 

제 기준에 괜찮은 가격이었습니다.

여기서 배운 것은

• 가격 더 낮게 던져 보기
• 확언의 힘은 대단하다 진짜 되네
• 부동산은 인문학. 사람이 하는 일이다
  이번에는 그냥 기다리지 않고 
  사장님의 마음을 샀더니 된다

그런데 제가 아직 집을 보지 않았었죠.

집을 보지 않고 투자하는 건 안된다고 배웠습니다.

여기서 갑자기 또 당황스러운 일이 생기는데

집을 보기 위해 세입자에게 연락을 하니까

세입자가 매수를 하고 싶다고 합니다…!

남편분이 퇴근하고 와서 

아내분과 상의를 하고 싶다고 하시면서

다음날은 집을 보기 어렵다고 하셨습니다

이렇게 또 물건너가나 싶었지만 

일단 상황 파악을 했습니다.

“사장님 아직 매도자 분은 이 사실 모르시죠?”

그렇다고 하셨습니다.

매도자 분이 세입자가 매수하고 싶다는 사실을 

알게 되면 직거래를 할 수도 있고,

저보다는 세입자에게 팔고 싶어 할테니

사장님 입장에서도 제가 매수하는 편이

좋았을 것 같았습니다.

확인한 후에 저는 늦은 시간이었지만

“내일 안되면 지금 보러가면 안될까요?”

하고 적극적으로 던져봤습니다.

남편 분이 퇴근하기 전이었는데

아내 분이 왜인지 모르지만 보여주셨습니다.

100일 안 된 아이가 살고 있다고 했는데

알고 보니 아직 만삭이셨습니다

그래서 볼 수 있기도 했습니다.

안 된다고 물러났으면 보지 못할 뻔 했습니다

아무튼 우여곡절 끝에 집을 봤고,

집 상태는 제가 생각한 것보다 좋았습니다.

이제 진짜 최종 결정을 할 단계

다시 마음을 차분히 가라앉히고

등기부등본을 다시 확인하고,

정리를 해봤습니다.

• 저환수원리 기준 충족
• 강남역 40분, 역까지 도보 5분
• 수리 상태 좋음, 수리 안된 가격과 같은 가격
• 동향이 많은 단지인데 이 물건은 고층 남향
• 세가 다른 물건에 비해 +2~3천 높고
• 두 달 전 계약된 물건이라 전세 맞추는 리스크 없음
• 바로 옆 어린이집/유치원/초등학교와 쇼핑몰
• 약 500세대에 단지가 작아 아쉬운 부분도 있음
• 저층 물건이나 수리상태 안 좋은 물건들은 
  더 낮게 거래될지도, 그래도 이 가격 괜찮은가?
• 투자금이 약간 무리.. 금방 모을 수 있는 돈이지만 그래도..

그런데 협상을 하는 과정에서

사장님께 혹시 매도자분이 원하는게 있는지

제가 해드릴 수 있는게 있는지 여쭤보니

잔금을 내년(25년) 6월로 해달라는 것이었습니다.

이분이 물건 2개를 가지고 계신데

둘 다 내놓은 상태로

A물건을 세금 내고 먼저 팔고,

제가 매수하려던 B 물건은 이익금이 더 커서

1가구 2주택 조건을 만들어서 

비과세로 팔고 싶으셨던 것 같습니다.

그러다 B 물건이 먼저 팔렸으니

최대한 A 물건을 팔 수 있는 기간을 

확보하고 싶다고 하셨습니다.

저에게는 돈을 모을 수 있는 시간을 벌 수 있는

오히려 좋은 조건인데,

매도자 분은 그걸 협의를 해야 하는 조건으로 

생각하셨던 것 같아요.

(그리고 계약 날 구두로 잔금이 6월 말인데 

혹시라도 A물건이 빨리 팔리면 

B물건의 잔금을 한 달 전에 해도 되냐고 하셔서

제가 자금 준비가 안될 것 같아서 

6월 이후에 가능하다고 했습니다.

재산세 기준은 6월 1일이니까요... ! ㅎㅎ

이것도 배웠으니 알고 써먹었습니다.

계약서에는 “잔금일은 협의한다” 정도로 적혀있으니

문제가 없었습니다)

아쉬운 부분도 있었지만

좋은 조건을 더 많이 가지고 있는 물건이었습니다.

투자는 아쉬운 곳에 기회가 있다는 것도 인정했습니다.

이미 같은 가격대의 단지와 매물을 여러 개 봤고

최고의 선택은 아닐지라도

최선의 선택이라는 판단이 들었습니다.

그렇게 최종 투자 결정을 하게 되었습니다.

가격을 조금 만 더 낮게 던져볼걸 아쉬움이 남지만

그 외에 (아직ㅎㅎ) 아쉬움은 없습니다.

이 아쉬움은 다음 투자에

더 던져보는 노력으로 이어가 보겠습니다.

1호기에서 아쉬운 부분을 복기했고

강의에서 배운 내용을 바탕으로

저는 제가 할 수 있는 최선의 선택을 했습니다.

그리고 제가 잘했다고 생각하는 것은

1호기에서 특약을 신경쓰지 못했던 것이 

아쉬웠기 때문에 정리를 미리 해뒀습니다.

11월에 내마중 강의에서 유디님이 다 알려주셔서

저도 그에 맞춰서 나름대로 정리를 해 두었고

가격 협상이 되었다는 전화를 받자마자

지금 물건에 맞게 조금만 수정을 했습니다.

그리고 그 특약을 손에 쥐고 매물을 보러 갔습니다.

그런 덕분에 매물을 보고 생각을 정리하고

투자 해야겠다는 결정을 하자마자

당황하지 않고 사장님과 특약 협상에 들어갔습니다.

사장님이 먼저 매도자에게 보낼 문자를 보내주셨고,

저는 거기서 제가 추가하고 싶은 부분과 

빼고 싶은 부분을 말씀드렸습니다.

1. 구축인 만큼 하자 관련한 부분을 잔금일 기준 6개월이 아닌 민법에 따른다고 넣고 싶었고(그러면 발견한 후로 6개월)
   • 현 시설물 상태에서의 매매계약이나, 사전에 고지하지 않은 중대한 하자가 발생하는 경우 매도인이 수리하기로 한다

   • 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다

      

2. 잔금일이 6개월 이후라 아래 특약을 넣었습니다.
   • 매도인 매수인은 향후 가격변동에 대해 상호간 이의를 제기하지 않는다
      
3. 그리고 혹시라도 세입자가 매수하고 싶다고 하면서 계약을 파기하지는 않을까 싶어서 ‘입금된 계약금’에서 ‘입금된’ 문구를 빼달라고 말씀드렸습니다. 제가 부탁을 어려워하는 성격이지만 이건 내 돈이 걸렸으니 웃으면서 정중하게 단호하게 했습니다.
   • 본계약서 작성 전에 일방파기시 계약금은 손해배상금으로, 매도인 파기시 입금된 계약금의 배액배상을, 매수인 파기시 계약금을 포기한다.

그렇게까지 해야하나 싶었지만

제 돈을 지키기 위해 끝까지 노력했습니다

사장님도 나중에는 허허 웃으셨습니다

열심히 한다고 기특해하셨습니다😂

이런 과정도 겪어보면서 계약도 완료!

계약서도 전날 미리 확인했고

스무스하게 진행이 되었습니다.

확실히 1호기에서 계약을 경험하고

복기를 했기 때문에 조금은 수월했습니다.

이제 남은 잔금까지 긴장을 늦추지 않으려 합니다.

투자 물건을 찾는 과정은 간단히 다음과 같았습니다

1. 앞마당 전수조사
2. 투자 단지 리스트업(강의에서 배운내용)
3. 내 투자금으로 볼 수 있는 좋은 곳 부터 보기
4. 하나씩 전임 + 매임
5. 비교 & 결정

그 과정에서 제가 느꼈던 것은

1. 네이버 부동산에 제대로 안 올라온 것들도 많다 → 세입자 껴있는건 보여주기 힘드니까 가격 안 쓴다거나, 안 올린다거나 하는 경우도 있었다. 그리고 요즘은 호가와 현장 가격이 확실히 다르다. 깎을 수 있다.
2. 일 잘하는 사장님이 너무 중요하고, 일 잘하는 사장님 찾았으면 내 편으로 만들기. 다 사람이 하는 일이다. 그렇다고 사장님만 믿지 않는다. 내가 CEO다
3. 물건에 집착하지 않기 → 안 되면 바로 다음 곳으로 가는 노력을 했다
4. 내가 가진 투자금으로 할 수 있는 좋은 것, 투자금 +1억까지 보려는 노력을 하다 보니 조건 맞는 것들이 보였다. 같은 금액으로 최선의 선택을 할 수 있었다.
5. 특이한 상황의 물건들도 많다 그러니 많이 발품을 팔아야 한다 → 말로만 듣던 내년 잔금도 있었다. 전세가 시세보다 +6천 높은 물건도 봤다. 법인 전세로 높게 맞춰 줄테니 계약할 생각 있는지 물어보는 사장님도 있었다.
6. 당시에는 치열하다고 생각했는데 지금 와서 생각해보면 더 치열하게 해볼 걸, 잔금 6개월 뒤라고 여유 가지지 말고 더 깎아보고, 매물 털기도 옆 단지까지 다 보고 했으면 더 좋았겠다.
7. 그래도 내 실력에서 최선을 다했다. 강의에서 하란 대로 하고 행동했다. 앞으로 더 잘하자
8. 특약 미리 써둔거 정말 잘했다.
9. 확언의 힘은 정말 대단하다.
10. 나는 더 실력을 쌓고 아파트를 많이 알고 좋은 결정을 할 수 있는 투자자가 되고 싶다.

그렇게 24년 12월, 월부콘에서 작성했던 성공일기 2번째를 해냈습니다 :)

그리고 투자를 하고 나서는 어딘가 모를 허전한 마음이 있었습니다.

열기 오프라인 강의에서 자모님께 질문을 하니

다른 목표 세워라. 초보인데 실수하지 않고 마무리 잘했음 됐다. 

목표 세우고 투자 복기해서 정리하기. 다음 투자때 보완해서 하라

산책하거나 자기 충전 시간을 가져라. 한 일주일만^^ 

이젠 실력 쌓기를 목표로 하라

이렇게 말해주셔서 실력 쌓기를 목표로 또 나아가고 있습니다. 감사합니다 자모님 :)

확언과 목표를 계속 보기 위해 비전보드, 만다라트, 매월 조모임에서 적어둔 목표도 모아두었습니다.

전세집이라 벽에는 못 붙이고 뒤에 판을 다이소에서 3천원에 사왔습니다ㅎㅎ

월부에 24년 1월에 와서 12월에 투자를 했는데,

1년 동안 꾸준히 강의를 듣고 임장 가고 임보 쓰고 책 읽고

조장도 지원하고, 돈독모도 하고, 월부콘도 가보고

부자들이 있는 곳으로 가려고 노력했습니다.

그 가운데서 만났던 조원분들 모두 감사합니다.

조원 분들이 없었다면 

지금까지 꾸준히 하지 못했을 것 같습니다.

항상 응원해주셔서 감사합니다. 

같이 열심히 해주셔서 감사합니다.

월부에서는 스쳐가는 인연도 소중한 인연이었습니다.

그리고 투자란 무엇인지 알려주신 너바나님 감사합니다.

너바나님이라면 어떻게 하셨을까 생각하게 되고 늘 존경하는 마음입니다.

월부라는 곳을 알게되고 투자할 수 있도록 아낌없이 알려주신 너나위님 감사합니다.

월부콘 때 저희 조에 오셔서 질문도 받아주시고 집 가는 길에 사진도 찍어주셔서 넘 좋았습니다ㅎㅎ

매코 후기에 더 남겼지만 매물코칭 정말 따뜻하게 해주셨던 라즈베리튜터님 감사합니다.

제가 투자자로 살아갈 결심을 하게 해주신 밥잘님 감사합니다.

기억하시려나 모르겠지만 강사와의 만남과 열기 강의장에서 잠시 뵈었을 때 걱정 가득 담긴 질문을 했었는데, 매번 정신 차리게 깔끔한 답변을 해주셨던 빈쓰님 감사합니다.

6개월 내에 투자할 수 있다는 용기를 가지게 해주셨던 자모님 사랑합니다.

강의에서 정말 진심다해 가르침을 주셨던 튜터님들 감사합니다. 덕분에 투자할 수 있었습니다.

아직 직접 뵌 분들이 많지 않지만 앞으로 더 가까이 가겠습니다☺️

월부를 만나 더 나은 삶을 꿈꿀 수 있어 감사합니다 :) 🩷