송파동 가락삼익 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨기초반 82기61조 이젠맘]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

송파동 가락삼익

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 - S등급

송파구 종사자수  400,781명

2. 교통 - A등급

   강남 33분 / 여의도 45분 / 시청 54분 

3.학군 - B등급

가락중 86.8% (특목고 진학률 1.1%), 일신여자중 81.2% (특목고 진학률 1.6%)

4. 환경 - A등급(?) (반경1km 내는 아니나, 편의시설 병원 다수)

반경 2.5km 내 롯데백화점 잠실점, 롯데월드몰, 롯데마트2, 홈플러스, 이마트

반경 3.5km 내 아산병원, 삼성서울병원, 경찰병원

5. 공급 - S등급

        총 506세대 : 잠실더샵루벤 2025.3 / 327세대, 더샵송파루미스타 2025.10 / 179세대

송파구 인구수 : 65만 2,343명 ('24.10) > 적정수요 : 3262

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변 아파트 비교평가 후 가능 

2) 환금성 : O (936세대/저층,탑층 아님/단, 재건축 진행 중이므로 관련 검토 필요할 것)

3) 수익률 : ? (현재 투자금 12.9억, 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년동안 12.9억 올라줘야 (16.7+12.9=29.6억 되어야), 현재 가격이 5년내 고점가격과 같으므로 싸게사는 것 아님. 재건축 이후 가격 예측/검토 및 주변 비교 필요 할 것)

4) 원금보존 : ? (입지독점성 있고, 3년내 공급물량 적정하나, 재건축 예정 단지로 전세가율 낮음 23%)

5) 리스크 대비: O (재건축 전까지 역전세 가능성 존재, 대응가능하다면 O)

나의 투자 결론 : 현재 내가 반전세로 거주 중인 아파트라 가장 먼저 수익률 분석을 해보고 싶었다. 내가 이사들어온 시점이 19년 8월로 5년내 저점인 시점이었던터라, 그 당시 매수했다면 현재 94%의 수익률을 올릴 수 있었다는 것을 보고는 마음이 살짝 아팠다. 하지만 현재 기준 고점 가격에 도달하였고, 전세가율이 너무 낮고 재건축 전까지 역전세의 가능성도 있으므로 투자금 대비 수익률이 좋지 않을 것으로 예상된다. 재건축 이후 매매가가 30억정도가 된다면 100% 수익률도 가능할 것이지만 투자금이 커서 현재로서는 투자 불가하다고 판단된다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

투자 결론에도 썼지만, 이사를 고려할 때 실거주 관점에서 비교분석을 할줄 알았다면 5년동안 거의 100%에 달하는 수익을 얻을 수 있었다는 것이 약간 충격으로 다가왔다. 하지만 후회보다는 앞으로 공부를 통해 잃지 않는 투자를 꾸준히 해나간다면 뒤돌아보며 후회하는 삶을 살지 않을거라고 다시 한번 다짐해본다! 아자아자 화이팅!