복대동 지웰홈스 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 43조 슈퍼달토끼]

복대동 신영지웰홈스 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 43조 슈퍼달토끼]

✅아파트명

복대동 신영지웰홈스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 청주시 종사자수: 394,442명
• 사업체수: 91,315개소

2. 교통

  카카오맵 - 길찾기 (자차 기준)

• 청주 하이닉스: 6분
• LG화학 청주공장: 10분
• LS ELECTRIC: 8분
   

3.학군

•  솔밭중: 93% (청주시 흥덕구 1위)

4. 환경

• 백화점 및 대형마트: 현대백화점 충청점, 롯데마트 및 롯데아울렛, 지웰시티몰
• 대학병원: 충북대학교병원, 하나병원

5. 공급

• 청주시 흥덕구 적정 수요량: 1,424가구
• 입주 물량: 25년 1월~27년 8월: 총 9,860세대 입주 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 시세: 복대동 신영지웰홈스 33평 현재 매매 4.18억, 전세 3,5억
• 5년 내 고점 매입시: 22년 11월 매매 5.3억, 전세 3.9억
• 5년 내 저점 매입시: 23년 4월 매매 3.8억, 전세 2.8억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

• 09년 12월 입주 아파트로 16년차에 접어드는 준구축 단지
• 현재 매매가와 전세가의 갭이 줄어 진입장벽이 전저점 비교시 10%p 높아짐
• 주요 학원가 밀집 단지에 포진, 대형 상권 이용 가능

• 5년내 고점/저점 비교시 매전갭 25%p (0.7억) 증가, 실제 투자금액 줄일 수 있는 이점 발생  

  

2) 환금성  

• 24년 매매 거래 건수: 3건 (4.2억~4.45억 거래)
• 23년 전세 거래 건수: 7건 (3.4억~3.5억 거래)

3) 수익률 

• 투자금 0.68억 필요
• 솔밭중 학군과 근처 솔밭초 유입 인구, 아파트 주변 직주근접 요건 좋음(도보권 출퇴근 가능)
• 네이버부동산 상으로 실제 거래량이 받쳐주지 않는 것으로 보아 수요가 많지 않은 것으로 보임
• 23년 19건 전세 거래 이후 거래물량 거의 끊김

4) 원금보존 

• 전세가율 78% 지방 원금보존 기준 80% 미달되다 최근 전세가율 88%로 상승하여 적합
• 학군, 상권, 직주근접 요소 갖춤

5) 리스크 대비

• 주변 입주 예정 아파트

  - 25년 5월 힐스테이트 청주 센트럴 2차: 258세대, 37평 (단, 주복이며 세대수 적음)

  - 26년 7월 복대 자이더스카이: 715세대, 35평, 동일 상권 이용 X, 학구가 아예 다름  

  - 하지만 입주 물량 자체가 적정 수요보다 多

1) 저평가 : O

2) 환금성 : X

3) 수익률 : △

4) 원금보존 : O

5) 리스크 대비: △

✅나의 투자 결론: △

• 매전갭 0.68억이라 나의 종잣돈 보다  투자금이 크게 들어가기에 현재로서는 부적합
• 단, 네이버부동산 호가 4.9~4.1억 기준 실거래가 4.18억
• 매매 협상을 통해 갭을 줄일 수 있는 여지가 있다면 추후 상승 여지가 있어 매력요소로 작용
• 같은 평형 내 타입별(A,B,C) 호불호 있는 것으로 보임

• 입주민 이야기

  - 중품아, 솔밭초 인근, 학원가 108개 = 취학 및 진학을 고려한 선호도 높음, 학구열 높음

  - 주변 어린이집 20곳 정도 (미취학아동, 영유아 가정 거주비율 높음)

  - 걸어서 백화점 및 마트 상권 모두 이용 가능하여 입주민 만족도 높음

✅ 작성하면서 느낀점 

• 실제 투자금이 넉넉했다면 충분히 매매 협상 후 매수하여 시세차익을 기대해 볼 수 있을 것으로 보임
• 임장, 임보의 중요성!
• 동일 지역 내 저평가된 단지와 비교 검토 후 분석, 적극적으로 찾는 것이 절대 우선되어야 함
• 종잣돈 내 싸게 매수할 수 있는 추후 상승여력이 있는 아파트를 고를 수 있는 안목 키우기 = 매우 중요 ★