[신투기5기 신도시 투자로 3대가 8자 고치조 웨클] 3주차 강의 후기

1. 반드시 가져야 할 수도권 핵심지, 평촌 광명 아파트 분석 -

<part1. 수도권 아파트 가치를 결정하는 요소>

1. 인구 유입을 이끄는 가장 큰 요소 : 1)일자리, 2)택지
2. 어떤 물건을 매수한다고 했을 때 10년 뒤에 자산가치가 증대될 수 있을까?의 관점에서, 변화가능성이 낮은 것과 변화가능성이 높은 것을 생각해볼 수 있음.
3. 변화가능성이 낮은 것 : 일자리, 학군 / 변화가능성이 있는 것 : 교통, 상권/환경(재개발, 재건축)
4. 현재 평촌 시장 가격 상황? 평촌 신도시 주변 신축 중심으로 호가 상승. 하지만, 평촌 구축 대다수가 투자 기회임. 공급 정리와 전세가 상승 흐름에 예의주시할 것. 신축 또한 호가가 거래되는지 안되는지 지켜볼 필요 있음. 신축 또한 대출규제, 또는 하락장 전환 시 기회를 줄 수 있음.
5. 평촌에서 20% 이상 떨어진, 가치가 있는 구축이 많음.(투자 기회)
6. 중학교 학업성취도를 볼 때 졸업자 수도 같이 봐야 한다. 졸업자 수가 250명을 넘으면서 학업성취도 90% 이상인 곳이 의미 있음.

<평촌 투자>

7. 목련마을 : 리모델링 호재 있음

8. 투자우선순위 : 평촌(평남,평북) + 호계 신축 > 인덕원 > 비산

생활권 순위 : 평남 > 평북 > 인덕원 > 호계동 > 비산동

9. 어차피 아파트는 낡아지게 되어 있기 때문에 연식을 우선으로 따지기보다 땅의 가치를 먼저 볼 것.(땅의 가치가 덜한 호계, 비산이라면 연식을 우선)

10. 현재 매매 5~6억대, 전세 3~4억대 투자범위를 두고 지켜볼 것. 평촌 뿐만아니라 평촌과 인접한, 평촌 주변(만안구) 신축들도 투자범위로 볼 것.

11. 비교평가 로직 : 가(치)-가(격)-투(자금)-리(스크) 순으로 따져보는데, 가치는 교통>학군>환경으로 따져봄. 가격은 최고가(전고점)과 하락률을 따져봄. 전고점이 높은 게 가치가 높은 것. 하락률이 높은 게 저평가.

12. 리스크를 볼 때 전세리크스가 중요하므로, 현재 단지 내에서 전세 나와 있는 개수를 본다. 전세 매물이 너무 많으면 전세 빼기가 어렵고, 전세가가 낮게 빼야 할 수도 있다. 

<광명 투자>

13. 투자 우선순위 : 철산, 광명 > 일직 > 소하, 하안

 (7호선 접근성이 좋은 단지, 광명동 재개발 입주로 입지개선이 될 단지)

14. 현재 매매 6~7억대, 전세 4~5억대 투자범위에 두고 지켜볼 것

 신축 단집에서 입주 시 잔금을 못 치르고 던지는 급매가 나올 수 있기 때문에 신규 입주 단지도 트래킹 필요

15. 7호선 역세권이 아니라면, 서울과의 물리적 위치도 중요함. 광명동보다는 철산동이 더 우선순위인 이유.

16. 입주장이 정리되면 투자금을 회수하면서 기다리는 투자전략도 유효함.

<평촌, 광명 투자전략>

16. (평촌) 전고점 대비 30% 이상 빠진 단지 : 평북 10평대 소형(공작부영 16평), 교통호재+리모델링 등의 이유로 단기간 급등한 단지(인덕원 센트럴푸르지오 33평), 비산동 생활권 단지(더포레스트힐 24평)

17. (평촌) 전고점 대비 20% 이상 빠진 단지 : 평북 가성비 생활권 20,30평대(관악타운 동성, 현대, 청구 32평), 평남 가성비 생활권 20,30평대(초원한양 24평), 호계생활권 단지(한마음1단지 24평)

18. 명확한 수요가 있는 곳은 20평대 구축도 전세가가 꾸준히 오른다.

19. 방2개+복도식 아파트에 투자해도 될까? 구조의 단점과 입지의 강점이 서로 상쇄되며, 방3개+계단식 아파트와 비슷한 가격을 형성하기도 함. 

20. 평촌에서 선호학교 배정 받는 아파트에만 투자해야 할까? 선호학군+학원가 접근성 우수 > 그 외 학군 + 학원가 접근성 우수 : 입지차이가 크지 않음에도 불구하고, 상승장에서 가격 차이를 벌림.

→ 선호학군을 배정받고, 학원가를 도보로 이용할 수 있는 가성비 단지를 찾아본다.(초원마을)

21. 평촌과 같은 학군지에서 선호학군, 학원가 인근 단지에 선호도가 높은 건 사실이지만, 다른 수요층(신혼부부, 1인 가구)도 있기 때문에, 그에 맞는 선호 단지가 달라질 수 있음(역세권 소형)

22. 평촌의 방사형 도시 계획 구조로 인해서 사실 대부분의 생활권에서 큰 차이 없임 역, 학원가 인프라를 누릴 수 있는 특장점이 있음.

23. (광명) 전고점 대비 30% 이상 빠진 단지 : 하안동 재건축 예정단지(주공3단지 10평대)-투자금이 많이 들기 때문에 최선의 선택 아님. 수요가 더 큰 20평대를 우선적으로 보는 게 맞음.

24. (광명) 전고점 대비 20% 이상 빠진 단지 : 하안동 재건축 예정단지(주공12단지 20,30평대), 철산동, 광명동 구축 20,30평대(광명푸르지오 33평), 소하동 30평대(광역역세권휴먼시아3단지 34평)  

25. 우리가 하는 월부 투자는 전세 레버리지 투자라는 것을 잊으면 안됨. 투자금이 중요하고, 또한 투자금 회수기간도 중요함. 즉 기회비용을 고려해야 함.

26. 대규모 신축 단지가 입주하고, 전세가 마무리 되면 신축 단지의 전세가가 오를 것이기 때문에, 그때 주변 구축은 가성비 단지가 됨. 값에 맞는 수요층이 있기 마련.