[파도타기8] 월급쟁이 부자로 은퇴하라_5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

24.12.26

월급쟁이 부자로 은퇴하라

책소개

살아갈 날은 점점 길어지는데, 직장에서 일할 수 있는 날은 더욱 짧아지는 시대, 당신은 무엇을 준비하고 있는가? 자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 '불로소득 不勞所得'으로 치부해 버린다면, 노인이 되어서도 생계를 유지하기 위해 노동판을 해맬 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸는 것!

이 책은 국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 100억 자산가로 거듭날 수 있었던 비결을 공개한다.

저자소개

너나위

주변에서 흔히 볼 수 있는 30대 후반의 직장인이자 세 식구의 가장. 매일 밤 11시, 12시까지, 그것도 모자라 주말에도 자리를 지키며 승승장구하던 대기업 직원이었으나, 존경하던 선배가 회사의 권유로 퇴직한 후 회사는 결코 직원을 책임지지 않는다는 사실을 철저히 깨달았다.

불안한 미래와 나 자신의 노후를 위해 무엇을 해야 하나 고민하던 중 우연히 읽은 투자서 한 권에서 문제의 원인과 해결책을 찾아, 가난한 비평가가 아닌 풍족한 실천자가 되기로 결심했다. 처음 9개월간 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽으며 자본주의와 돈에 대해 공부하고, 하루도 거르지 않는 현장 답사로 부동산 실전 투자를 준비한 저자는, 마침 찾아온 상승장에서 공격적인 투자로 70억 자산가로 거듭났다. 직장생활을 통해 얻는 월급을 종잣돈 삼아 매입한 부동산과 함께 일한 덕분이다. 불가능하게만 보였던 '월급쟁이 부자'의 길에 접어들자, 이제 월요일 아침에도 웃으며 출근할 수 있게 되었다.

현재는 부동산 온라인 커뮤니티 '월급쟁이 부자들'에서 4년간의 투자 경험을 담은 칼럼과 다양한 주제의 오프라인 강연으로 초보 투자자들에게 올바른 길을 제시하고 있다. 특히 부동산 재테크 분야 1위 팟캐스트 '월급쟁이 부자들(직장인 재테크 학교)'에서 '보험사 직원이 알려주는 어디에서도 들을 수 없는 현명한 보험 소비 정보'편에 출연해 엄청난 조회 수를 기록했다.

프롤로그_회사는 당신을 책임지지 않는다

1장_왜 투자를 해야 하는가

2장_당신과 돈이 가야 할 방향

3장_평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

4장_성공 투자를 위한 필수 지식

5장_누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

6장_당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

에필로그_한 번뿐인 인생을 주도적으로 이끌고 싶다면

▶본

5장_누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

주변에 휩쓸리지 말고,

스스로 전문가가 되어라

도널드 트럼프Donald Trump, 미국 제45대 대통령이자 부동산 재벌

매뉴얼은 누군가의 단순한 생각이나 정보의 모음이 아니라, '누구나 보고 행동할 수 있는 지침'이 되어야 한다.(...) 매뉴얼만 봐도 이런 상황에 처했을 때 어떤 행동을 하면 되는지가 딱 보이는, 실천적 내용만 남기려고 노력했다.

[확실한 투자 기준 세우기]

p247

비단 투자뿐 아니라, 무슨 일을 하든 적절한 순서를 정하는 것은 대단히 중요하다.

시행착오 없이 투자 시장에 연착률하여 좋은 투자자로 성장하고 목표를 달성하고 싶은가? 그렇다면 당신이 가장 먼저 해야 할 것은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다.

ㄴ이전에 읽었던 코스톨라니 할아버지의 책, 돈뜨사차다도 그렇고 최근엔 찰리멍거의 책을 읽고 있는데, 투자자로서 시장에 오래 살아남기 위해서 투자의 원칙과 기준을 지키면서 투자를 하는게 정말 중요하다는 생각이 든다. 그런면에서 나는 운이 좋다는 생각이 든다. 훌륭한 선생님으로부터 투자의 원칙과 기준을 배웠고 실전투자를 경험하면서 더 뾰족하게 다듬어 나가고 있으니까

1단계 : 투자의 기준

다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?

p249

전세금을 활용해 자산의 규모를 크게 키울 수 있고, 투자 결과에 영향을 미칠 수 있는 거래 당사자 간 정보를 파악하는 데 수월해 보이는 부동산을 최종 투자 종목으로 정했다.

2단계 : 부동산 투자의 기준

부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?

p250

전세금을 활용해야 하므로 범위가 주거용 부동산으로 한정되었다.

그럼에도 결국 나는 아파트를 택했다. 우리나라 사람들이 가장 선호하는 주거 형태인 데다 수요가 풍부하기 때문이다. 시세를 확인하기 수월하다는 것도 큰 장점이다. 아파트는 네이버 부동산 같은 공신력 있는 네트워크를 통해 비교적 정확한 시세를 확인할 수 있다. 대부분의 투자 실패는 시세(가격)를 제대로 파악하지 못했을 때 발생하는데, 적어도 아파트는 다른 투자 대상에 비해 가격을 파악하기 쉬운 편이다.

ㄴ선호도, 수요의 크기, 시세체크 / 사람들이 선호하는가? 사람들이 좋아하는가? 이 동네와 저 동네 이 단지와 저 단지 수요의 크기는 어떠한가? 현재 가격은 어떠한가? 과거 가격은 어떠했는가? / 선호도에서 시작해 수요의 많고 적음에 대해 생각해보고 내가 생각한 가치에 맞게 가격이 형성되어 있는지 확인한다.

3단계 : 아파트 투자의 기준

아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

p251

사실 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해봐야 한다. 경험이 거듭될수록 더 많은 것을 깨닫고 알게 되며, 그 과정에서 이전보다 더 나은 투자를 할 수 있게 된다. 하지만 초보 투자자라면 이 과정에서 투자 실패와 실수로 쓰디쓴 경험도 하게 될 것이다. 운이 좋게도 나는 좋은 책을 만나 투자를 시작했고, 훌륭한 멘토와 동료 들을 만나 귀한 강의와 조언을 들을 수 있었다. 덕분에 그들이 고난과 어려움을 겪으며 힘들게 얻은 투자 노하우와 기준을 그대로 전수받게 되었다.

ㄴ직접경험 : 실전투자 / 좋은 책 : 나부맞,월부은,원씽,그릿,몰입,세이노의가르침,인생에변명하지마라,인간관계론,... / 훌륭한 멘토와 동료 : 너바나님,너나위님,.. 너무 많다.. / 귀한 강의와 조언 : 열반에서 학교까지, 강의에서 강사님들이 해주시는 말씀 /

4단계 : 더 좋은 아파트 투자의 기준

앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

첫째, 저평가된 상태인가?

둘째, 투자금이 적게 드는가?

셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

p252

'저평가된 상태인가?'를 맨 앞에 둔 것은 가장 중요해서다.

해당 아파트의 가치에 비해 가격이 저렴한지 반드시 확인해야 한다. 이는 4장에서 소개한 비교평가 과정을 반복해 판단하면 된다. 여러 번 반복하지만, 저평가 여부를 잘 알아보려면 먼저 당신이 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려야 한다.

'투자금이 적게 드는가?'라는 기준 역시 4장에서 설명했듯 투자의 효율을 높이는 동시에, 돈을 잃지 않는 투자를 하기 위해 반드시 고려해야 할 사항이다.

경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지 말자.

'리스크가 감당할 수 있는 수준인가?'라는 기준은, 혹시 일어날지 모르는 위기를 감당할 수 있는지 따져보라는 것이다. 예상되는 위기란 크게 두 가지다. 첫째는, 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우. 둘째는, 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우다. 이 둘을 감당할 수 있는 재정적 여건이 되는지 계산해보라.

p255

만약 당신이 투자를 어느 정도 해봤고 소액 투자가 가능한 여러 지역을 알고 있다면, 최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 먼저 공략해야 한다.

p257

많은 사람이 투자에 대한 선입견이나 환상을 가지고 있는 것 같다. 그렇다 보니 드라마나 영화 같은 곳에 등장하는 투자 귀재들의 동물적인 감각에 사람들은 열광한다. 실제로 본능적인 느낌이나 '촉'같은 것에 의지해 투자 대상을 결정하는 사람도 있을지 모른다. 경험이 쌓이다 보면 어떤 물건을 접할 때 그런 느낌이 불현듯 찾아 올 때도 있다. 그럼에도 나는 언급한 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다. 반대로 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다. 이것이 절대 돈을 잃지 않는 투자의 비결이다. 그러니, 당신도 기준을 가져라.

지역 선정

사전 조사

현장 조사

실전 투자

[가격이 상승할 지역 선정하기]

p258

나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다.

p268

1.전세가율과 가격

나는 통상 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다. 이미 미분양이 쌓여 있고 적정 물량(통상적으로, 지역 인구수의 0.5%가량으로 계산한다)의 3~4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기 중일 정도로 압도적이라면 모를까, 당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. 우선조건만 만족해도 역전세 리스크를 감당할 수 있다면 투자할 수 있다고 생각하기 때문이다. 물론 직접 현장에 나가보면 생각보다 상황이 더 좋지 않을 수도 있다. 그러나 그것은 곧 회복기가 도래할 거란 의미일 수 있으므로 당장 투자하지는 않더라도 입지와 가격을 파악해두고 기다린다면, 최적의 매수 타이밍을 잡을 수 있다.

p271

2.투자금의 규모

비교적 전세가율이 높고(시구 단위로 70% 이상), 매매가가 현재 살고 있는 지역이나 기존에 알고 있던 지역의 부동산과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 '조인스랜드부동산' 사이트와 '네이버 부동산'에서 보다 구체적으로 물건을 살펴본다.

3.입주 물량

1,2번을 거쳐 일차적으로 임장지역을 선정하되, 예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 함께 확인해볼 필요가 있다. 나는 '부동산지인'과 '호갱노노', '아파트실거래가' 앱을 주로 활용한다. '부동산지인'을 통해서는 입주 물량에 대한 전반적인 감을 잡을 수 있고, '호갱노노'나 '아파트실거래가' 앱에서는 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악하기에 수월하다. 단, 구 단위로 미분양과 입주 물량을 확인해서 공급이 많다 적다를 따지는 것은 크게 의미가 없다. 시장의 흐름은 앞서 말한 권역별로 함께 움직이기 때문이다. 서울 강서구엔 입주가 적어도 서울이나 수도권 전체적으로 입주가 많다면 강서구의 전세가도 영향을 받는다는 것 정도만 이해하면 된다. 그리고 내가 임장하고자 하는 지역과 가장 근접한 지역의 입주 물량도 세세히 확인한다. 인구 왕래가 잦은 인근 지역의 공급량에도 전세가 혹은 매매가가 영향을 받기 때문이다.

4.미분양

미분양은 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함인데, 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하고 있는 단계라고 판단할 수 있다.

당신이 초보자라면 가장 먼저 해야 할 것은 현재 사는 곳과 그 주변 두세 군데 정도(당신이 만약에 지방에 거주하고 있다면 현재 살고 있는 곳과 근처의 광역시나 거점 도시 두세 군데 정도)에 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡는 것이다. 그렇게 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계). 그리고 '조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3,4단계)

한 가지 주의할 것은, 지금까지 말한 방법은 투자지역이 아닌, 임장지역을 선정하는 방법이란 것이다.

p273

초보 투자자라면 지역 선정에 특별한 방법이 있어 투자처를 바로 척척 짚어낼 수 있으리란 환상을 버려라. 나 역시 이와 같은 방법으로 임장지역을 선정한 후에는 묵묵히 현장에 나갔다. 거의 매일이 임장, 지역 분석, 실전 투자를 반복하는 나날이었다. 시간이 흐르자 꽤 많은 지역 아파트의 입지와 가격을 파악하게 되었고, 다녀온 지역이라도 이후 계속 모니터링하면서 해당 아파트들의 가격이 어떻게 움직이는지를 파악했다.(...) 인내심을 가지고 아는 지역을 늘려갈수록 머릿속엔 투자 할 수 있는 후보지가 늘어난다. 그리고 이는 머지않아 무엇과도 바꿀 수 없는 당신의 소중한 자산이 될 것이다.

[임장 전, 지역조사 하기]

p277

조사는 그 목적을 명확히 세워야 조사의 대상과 방법이 정해진다.

그렇다면 부동산, 그중에서도 아파트에 투자하기 위해 지역을 조사할 때 어떤 목적과 방법을 가져야 할까? 거듭 말하지만, 나는 가치 대비 가격이 싼지로 판단하는 저평가 여부(가치>가격)를 첫 번째 투자 기준으로 삼는다. 그렇기에 내가 지역을 조사하고 현장을 방문하는 건 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하기 위함이다. 이처럼 투자 기준이 정해지면 투자를 위해 해야 할 활동의 목적도 자연스럽게 정해진다.

직접 방문하기 전에 모든 것을 파악할 수는 없기에 사전 조사는 해당 지역에 대한 전반적인 인상impression을 가지는 것 정도를 목표로 삼자. 물론, 이러한 과정에서 선입견을 품게 될 수도 있는데, 일단 접할 수 있는 정보로 마음껏 상상해도 괜찮다. 직접 현장에 나갔을 때 그 선입견이 맞는지 틀리는지 확인하면 된다. 이것이 바로, 부동산 투자를 위한 '손품 팔기'다.

p280

수요가 많다는 것은 결국 그곳이 입지적으로 더 좋다는 뜻이다.

p283

이처럼 지적편집도를 통해 그 지역의 큰 그림과 이미지를 숙지하면 된다. 구 단위 역시 좁은 범위가 아니기에 처음에는 한 번에 정리하기 어려울 수 있다. 그러니 전체적으로 훑어본 후 동 단위로 다시 하나하나 주요 시설들을 기록하며 위치 등을 살펴보자.

p285

좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다는 걸 기억하자. 따라서 꼭 전국적으로 유명한 중학교가 없다 해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정 받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위라고 생각하면 된다. 결국 사람들은 자신의 형편이 허락하는 범위에서 더 좋은 것을 찾는다. (...) 사전조사나 임장 시 초품아를 파악해두는 게 현명하다.

나는 부동산의 입지를 결정짓는 이 네 가지 요소를 먼저 따져본 후 따로 살펴보는 것이 하나 더 있다. 바로 인구 구성이다. 그 지역에 거주하는 사람들의 연령 분포를 살펴보는 것인데, 이것이 그 지역의 분위기를 결정짓기 때문이다.

p287

아파트의 가격을 조사할 때는 주의할 것이 있다. 특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라, 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다는 점이다. (...) 좋은 물건을 찾아내는 데 왕도는 없다. 미련해 보일지 몰라도, 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해봐야 한다.

p289

현장에서 사전조사 내용을 모두 기억해내지 못해도 괜찮다. 손품을 파는 건, 결국 전체적인 감을 익히기 위한 것이다. 그러니 지역에 대한 전반적인 인상만 파악하고 나머지는 현장에서 확인하면 된다.

[지역을 눈에 담는 현장조사]

p290

현장조사의 목적은 무엇일까? 사전에 전화나 인터넷으로 조사한 내용을 확인하고 틀린 정보는 바로잡아, 그 지역을 제대로 그리고 완전히 익히는 것이다. 지역을 완전히 익힌다는 것은 앞서 말한 해당 부동산의 입지와 가격을 정확하게 파악한다는 의미다. 그래야만 투자처로 고려 중인 아파트가 입지 대비 가격이 싼 편인지, 즉 저평가되어 있는지 가려낼 수 있고 좋은 투자로 이어갈 수 있기 때문이다.

p291

지역 주민처럼

지역을 눈에 담는다는 건, 해당 지역에 사는 사람들 이상으로 어디에 무엇이 있는지, 이를테면 마트는 어디에 있고 가장 가까운 지하철역에 가려면 어디로 어떻게 가야 하는지, 학원가와 식당, 공원은 어디에 있으며, 각 아파트 단지들이 어디에 위치하고 있는지 등을 파악하는 것이다. 한마디로 '그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것'이라고 할 수 있다.

나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다. 아파트 단지를 확인할 때도 마찬가지다. 단지마다 동 간 거리나 관리 상태, 주차 상황 등이 다른데, 이런 정보는 직접 가서 보지 않으면 체감할 수 없기에 결국 발로 밟아봐야 한다. 그래야 지역 주민의 단지별 선호도도 익힐 수 있다. 그냥 죽 둘러보고 말 것이 아니라, 사소한 차이까지도 느끼는 것이 중요하다. 집중력이 필요한 이유다.

이처럼 처음에는 동네의 분위기와 단지별 특징을 익히기 위해 발품을 판다. 나는 투자 초기 구 단위 하나의 지역을 임장하기 위해 일주일가량은 퇴근 후 임장지역으로 이동해 저녁 내내 동네를 돌아다녔다. 그렇게 밤 분위기를 익히고 토요일에도 어김없이 현장에 나갔다. 낮과 밤을 모두 겪어보기 위해서였다. 워낙 둔한 편이라, 처음에는 동네별로 분위기가 어떻게 다른지, 단지별로 어떤 차이가 있는지 감이 잡히지 않았다. 그렇지만 무엇이든 초반의 시행착오는 당연하다 생각하고 꾸준히 반복해나갔다. 또 임장을 마치고 집으로 돌아오는 길에는 혼잣말을 하며 그 지역 특색을 정리해보곤 했다. 혼잣말이 도움이 되리라 생각해서 했던 건 아닌데, 그 지역의 느낌을 떠올리다 보니 어느 순간부터 자연스럽게 혼잣말이 나왔다. 매번 그날의 동선을 떠올리며 중얼거렸다. "어느 동네엔 이런 게 있었어. 어떤 길은 막다른 길이었는데 너무 어두컴컴했어. 이 블록엔 아이들이 많고 활기찼어. 그 단지는 단지에 들어서는 순간 탁 트인 느낌이 들었고, 관리도 아주 잘 되어 있었지." 그렇게 혼잣말을 하며 기억을 되살리고 정리하다 보니, 조금씩 작은 차이를 발견해낼 수 있었다.

발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있을 것으로 생각하는가? 그런 건 없다. 결국 많이 가봐야 한다. 물론 사람에 따라 금방 캐치 해내는 사람이 있는가 하면, 그렇지 못한 사람도 있을 것이다. 하지만 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명하다.

p293

중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.

p294

나는 같은 지역의 여러 중개소를 1시간 반 ~ 2시간 간격으로 예약한다. 어느 정도 투자에 익숙해지니 비교적 빠르게 물건을 확인하고 정리할 수 있게 되었는데, 초보자라면 3시간 정도의 간격으로 방문할 중개소를 예약하는 것이 좋다.

나는 보통 토요일 오전 10시부터 1시간 반 간격으로 여러 중개소에 방문하는데, 그렇게 할 경우 그날 하루에만 7곳의 중개소를 방문하게 된다. 사실 바쁠 때는 끼니도 못 챙기며 현장을 돌아다니기도 했는데 이렇게까지 해야 하나 싶을 때도 있었지만, 하나의 물건이라도 더 보려는 과정에서 시세보다 1,000만 원씩 싼 급매물을 만나게 되니, 오히려 흥이 났다.

p297

사람을 대하는 기본예절은 반드시 지키고, 좋은 투자를 위해 상대에게 공손하게 도움을 청하는 상황임을 기억하라. 상대에게 내가 예의 있고 좋은 사람이라는 인상을 주면, 그들도 그에 맞는 대우를 해준다. 물론, 가끔은 그렇지 않은 중개인을 만나게 될 때도 있다. 나 역시 쌀쌀맞은 태도로 일관하는 사람 때문에 서러울 때도 있었다. 하지만 내가 마땅히 대접받아야 하는 손님이라는 생각을 버리고 부딪쳐보라. 부동산 중개소는 많지만 반드시 그 곳과 거래해야 하는 상황이라면, 그런 어려움 또한 넘어서야 한다.

p298

집에 도착해서는 거주자에게 공손하게 인사를 하고 집을 보여 주셔서 감사하다고 표현하라.

확인을 마치고 나오기 전에는, 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는 게 좋다.

p299

물건을 보고 중개소로 돌아오면, 그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해달라고 부탁한다.(...) 한 군데의 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다.

아무리 강조해도 지나치지 않은 것

p300

부동산에는 발이 없다. 그러니 이를 보려면 결국 내가 직접 현장에 나가야 한다. 부동산은 사람보다 크다. 그렇기에 그 안으로 들어가 속속들이 들여다봐야만 제대로 파악할 수 있다.

무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다. 그동안 잘 몰랐던 부동산 투자를 진정 잘하고 싶고 이를 통해 돈을 벌고 싶다면, 무엇보다 그 일에 진지하게 임해야 한다.

투자를 시작하고 첫 여름을 맞았던 해, 내가 그동안 '온실 속의 화초'처럼 살아왔다는 걸 절절히 깨달았다. 얼굴이 금세 시커멓게 타 회사 동료들까지 건강을 걱정해줬다. 장마철엔 목욕탕에서 방금 나온 것처럼 발가락이 불고 흠뻑 젖은 양말로 남의 집에 들어가는 게 민망해 늘 수건을 가지고 다녔다. 지방에 임장을 갔다 올라 오던 길에는 고속도로 휴게소에서 잠시 쉬려고 눈을 붙였다가 내리 4시간을 곯아떨어져 잔 적도 있다. 추운 겨울에도 졸지 않으려고 창문을 열고 내달렸다. 그렇게 아내와 아이가 기다리는 집에 돌아가 잠시 눈을 붙인 후 바로 출근하는 삶의 연속이었다. 그렇지만 현장에 나갔을 때만큼은 대충하려고 하지 않았다. 몸이 힘들어 조금이라도 흐트러진 것 같을 때는 스스로 다그쳤다. "지금 뭐 하고 있는 거야! 이게 배우는 사람의 자세야?" 하면서.

현장은 내가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳이다. 앞서 소개한 임장 기술이나 노하우는 이미 많은 부동산 투자자가 유튜브나 팟 캐스트, 블로그 등에서 공개한 내용과 큰 차이가 없을지 모른다. 하지만 이 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하라. 몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다. 이제 막 투자를 시작한 당신이 맞닥뜨린 낯선 현장에서, 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 좋겠다. 가끔 초보 투자자들과 함께 현장에 나갈 기회가 있다. 경력과 무관하게 부동산을 대하는 그들의 자세는 제각각이다. 그들 중 시간이 흐른 뒤 어떤 투자자가 지속적으로 투자를 해나갈지 예상하는 건 그리 어려운 일이 아니다. 막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다. 돌아보니, 나는 정말 운이 좋았다. 웬만해서는 얻을 수 없는 배움을 주변 사람들로부터 얻었으니까. 나의 투자 멘토는 말했다.

"돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다."

긴 시간이 흐른 건 아니지만, 이제 그 말의 뜻을 조금은 알 것 같다. 세상에 쉬운 일은 없다. 만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면, 당신은 그 전부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것이다. 그게 아니라면, 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.

[투자 즉시 돈 버는 실전 투자법]

p305

나는 투자를 막 시작하는 사람들에게 관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문해보라고 조언한다. 초보 투자자가 중개소 이곳저곳에 방문해 많은 물건을 보는 게 쉬운 일은 아니다. 하지만 나에게 최고의 수익을 안겨줄 '그 물건'을 찾으려면 반드시 넘어야 할 산이다. 처음엔 어렵겠지만, 습관을 들이기 위해서라도 꾸준히 시도해보자.

p306

가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다.

그러나 초보 투자자는 이처럼 매수자에게 유리한 시장이 됐음에도 단지 어서 투자를 해보고 싶다는 조급함에 종종 일을 그르치곤 한다. 그렇다면 투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 '거기 아니면, 여기에 하지 뭐'란 마음이 드는 상황을 만들어두는 것이었다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해둔다는 의미다. 평소에 열심히 손품과 발품을 팔아서 아는 지역과 투자 가능한 지역을 늘려두면 가능하다. 잘 생각해보라. 투자자는 언제 조급해지는가? 내가 알고 있는 투자할 만한 지역과 아파트가 하나뿐일 때다. '지금 이 아파트를 사지 않으면, 가격이 훅 오를 것 같은데?' 하는 생각이 마음을 지배해버리는 것이다. 그렇게 조급한 마음에 성급하게 투자했다가 낭패를 보는 경우가 적지 않다.

p308

협상 시 중요한 것은 우선협상 범위를 설정하는 것이다. 투자자 중에는 상대방의 사정을 약점으로 잡고, 나는 절대 양보하지 않겠다는 심산으로 무지막지하게 가격을 깎으려는 이들이 있다. (...) 매도자에게 무조건 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해줄 수 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라는 뜻이다.

협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보라. 그 필요에 대해 내가 해줄 수 있는 것은 없을지, 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있을지를 정리해보라. 그렇게 준비한 제안을 중개인을 통해 예의 바르게 전달하라.

▶깨

5장은 '메뉴얼'에한 부분이 적혀 있다. '누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼' 이라는 제목처럼 반복해서 읽고 적용하면 누구나 따라 할 수 있다는 생각이 든다. 책을 반복해서 읽을 수록 놓치고 있던 부분들과 한편으로는 경험을 통해 더 단단해지는 부분들이 보인다.

[확실한 투자 기준 세우기]

#투자기준 #저평가 #비교평가 #임장(action plan)

투자기준은 곧 투자자의 정체성이라는 생각이 든다. 과거에 투기를 했을 때는 투자기준이라는게 없었다. 레버리지의 의미를 수박 겉할기식으로 알았기에 돈이 곧 투자를 위한 준비물이라고 생각했다. 투자기준이 없이 돈만 있었고 이러한 상황에서 시장이 뜨거워졌고 오를 것 같다는 희망회로는 곧 잃는 투자로 이어졌다. 그래서 그런지 나는 누군가 투자자가 되기로 마음을 먹었다면 투자를 함에 있어 성급하게 돈을 넣기 보다는 먼저 투자기준이라는 정체성을 올바로 잡아야 한다고 생각한다. 그런 의미에서 열반기초를 통해 저환수원리라는 투자원칙을 배우게 되어 참 다행이라는 생각이 든다. 그 중에서 정말 중요한 것은 저평가인 것 같다. 가치 대비 가격이 싼지 비싼지를 판단할 수 있는 '저평가'라는 첫 단추를 잘 맞춘다면 '환수원리'라는 나머지 퍼즐은 자신의 상황에 맞게 맞춰나가거나 기준에 들어올 때까지 시간을 두고 기다리면 되는 것 같다는 생각이 든다. 직장인 투자자에게 투자활동은 저평가된 아파트를 찾는 게임 같다는 생각이 든다. 게임의 법칙은 투자기준에서부터 시작이 된다. 투자자가 가지고 있는 투자기준에서 투자를 하기 위한 로드맵이 그려지는 것 같다. 잃지 않는 투자를 하기 위해 저평가된 아파트를 찾아 열심히 임장하고 임보를 쓰고 비교평가를 한다. 동시에 회사에 출근해 열심히 일하고 돈을 모은다. 생각해보면 단순해 보이지만 쉽지만은 않다..ㅎ

저평가 / 환금성 / 수익률(수익) / 원금보존 / 리스크

잃지 않는 투자

더 벌지 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 재정적 목표를 이룰 때까지 투자시장에 살아남는 선택을 하는 투자

_저평가된 상태인가?

_투자금이 적게 드는가?

_리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

[가격이 상승할 지역 선정하기]

#전세가율과 가격 #투자금의 규모 #입주물량 #미분양 #가격감 #시세트래킹(action plan)

'나는 통상 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다.' 라는문구가 와닿았다. 투자 초창기에는 가치 파악이 제대로 안 된 상황에서 단지의 전세가율이 어떻게 되는지에 집착했던 것 같다. 소위 말하는 '갭'을 본 것 같다는 생각이 든다. 지금도 개별 단지를 분석할 때 전세가율을 보긴 하지만 갭을 본다기 보다는 가격이 싼지 비싼지에 대한 가격 감을 먼저 잡고 들어가려고 한다. 그런 의미에서 임장보고서를 순서에 맞게, 지역분석,입지분석,시세분석,투자분석 순으로 쓰는 연습과 동시에 매달 꾸준히 앞마당을 늘려나가면서 비교평가 할 수 있는 '아는 지역'들을 차곡 차곡 쌓아나가는 것은 정말 중요한 것 같다. '거의 매일이 임장, 지역 분석, 실전 투자를 반복하는 나날이었다. 시간이 흐르자 꽤 많은 지역 아파트의 입지와 가격을 파악하게 되었고, 다녀온 지역이라도 이후 계속 모니터링하면서 해당 아파트들의 가격이 어떻게 움직이는지를 파악했다.' 임장,임보 그리고 시세트래킹 이 3대장이 실력을 키우는데 있어서는 진짜 최고인 것 같다..

직업.png

[임장 전, 지역조사 하기]

#지역조사 #전반적인인상 #임장보고서(action plan)

지역조사, 임장보고서라고 부르는 활동 또한 단순히 과제가 아니라는 생각이 든다. 지금 당장 투자할 지역, 지금 당장 투자는 불가능 하지만 잠재적 투자 가능 지역, 기존 지역과 비교평가를 하기 위한 지역 등 임장보고서는 지역의 전반적인인상을 잡기 위한 활동이라는 생각이 든다. 예전에는 전반적인인상이라고 생각해서 그냥 두루뭉실하게 알면 되겠지라고 생각했는데, 이제는 이 전반적인 인상이 곧 가치와 가격을 파악하는 것과 연결되어야 한다고 생각한다. 가치투자자에게 임장보고서는 지역의 가치와 가격에 대한 기대감과 생각으로 시작해서 가치와 가격에 대한 확신과 생각으로 끝나야 한다.

[지역을 눈에 담는 현장조사]

#현장조사(임장) #태도 #백지도(action plan) #혼잣말(action plan)

소제목은 '지역을 눈에 담는 현장조사'이다. 임장, 현장을 표현할 수 있는 말중에 이보다 더 간결하고 명확한 표현은 없는 것 같다. 지역을 눈에 담아야 한다. 분위기 임장을 하면서 지역의 분위기를 눈에 담고, 단지 임장을 하면서 단지의 안과 밖을 눈에 담고 매물 임장을 하면서 사람들의 삶 그리고 부동산을 눈에 담아야 한다. 현장을 눈에 담으려 노력하면 머리 속에 그려지고 머리 속에 그려진 이미지는 말로 표현이 된다. 주우이 멘토님께서 왜 백지도를 그려보라고 강조하셨는지 문득 생각이 나면서 반성 또한 하게된다. 전국에 지도를 그린다는 마음으로 현장에 다니기로 마음을 먹었다면 백지도 정도는 꾸준히 그려나가야 할 것 같다. '현장은 내가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳이다.' 노력에 모든 것을 담아야겠다. 노력에 책에서 배운 부자의 마인드와 태도, 강의에서 배운 강사님들의 인사이트와 조언, 현장을 눈에 담기 위한 임장, 현장의 가치와 가격을 기록하기 위한 임장보고서 그리고 최종적으로 노력이 투자로 이어지도록 내년에는 노력에 더욱 더 겸손함을 담아야겠다.

[투자 즉시 돈 버는 실전 투자법]

#부동산 #대안 #조급함 #협상

'하지만 나에게 최고의 수익을 안겨줄 '그 물건'을 찾으려면 반드시 넘어야 할 산이다.' 부동산 투자가 쉬운듯 보이지만 막상 해보면 어려운 점이다. 투자를 배우고 부동산에 익숙해지기까지 1년이 넘게 걸렸다. 그만큼 부동산을 처음 접하는 사람들에게 부동산 방문은 쉽지 않다. 그래도 실전 투자라는 점을 찍기 위해서는 반드시 넘어야 할 산이고 깨부셔야 할 벽이라고 생각한다. 재미있는건 부동산을 많이 방문해도 당장 투자물건이 안나올 수 있다는 점이다. 생각해보니 중요한 건 '가능성'인 것 같다. 방문을 많이 한다고 해서 바로 투자로 이어진다고 생각하면 투자가 되지 않을 때 마음이 힘들어 진다. 반면에 부동산 방문을 많이 할 수록 투자의 가능성을 올려나간다고 의미를 부여하면 이 활동이 힘들어도 재미가 있고 넘어질 때마다 왠지모를 오기가 생긴다. 그렇게 투자자로 단단해지면서 현장에서 지켜야 할 매너 또한 체득 해나가는 것 같다. 그리고 노력의 시간들이 지나고 보니 자연스럽게 '거기 아니면, 여기에 하지 뭐' 라고 할 수 있는 물건들이 늘어났던 것 같다. 자본주의 사회에서 자산을 소유했다는 것에 대한 행복감을 느끼게 해준 나의 소중한 1호기 또한 '거기 아니면 여기에 하지 뭐' 라는 마음을 먹을 수 있게끔 대안이 없었다면 과연 할 수 있었을까? 라는 생각이 든다.

▶적

만다라트 만들기

p301

무슨 일이든,

그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다.

태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도,

나는 그것들 하나하나가 모여

나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다.

그동안 잘 몰랐던 부동산 투자를 진정 잘하고 싶고

이를 통해 돈을 벌고 싶다면,

무엇보다 그 일에 진지하게 임해야 한다.

▶논의하고 싶은 내용

p268

1.전세가율과 가격

당장 투자할 수 있는 상황이 아니였거나 투자가 가능하지 않았던 지역을 임장 했을 때, 시간이 지나고 기존에 아는 지역들에서 투자의 기회를 발견했던 경험이 있거나 실제 투자로 이어진 경험이 있다면 이야기 나눠보고 싶습니다. 또한 어떻게 투자의 기회를 발견하고 투자까지 진행할 수 있었는지도 함께 이야기 나눠보면 좋을 것 같습니다.

▶읽어볼 책

나는 부동산과 맞벌이한다

지금 신청 가능한 독서모임

26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>

독서멘토, 독서리더