[실전 29기 함께 같이 가치 투자할 식구(19)조 산수국] 3주차 강의 후기 - 비교평가의 모든 것

#급지별로 입지요소 중요도 조절하기

지난 주 줴러미튜터님의 강의에서도

입지요소의 비율을 급지별로 나누어 설명해주셨는데요.

-1-3급지: 땅이 가치가 높은 곳이므로, 위치 가치 중요

-4-5급지: 땅의 가치가 낮은 곳이므로, 단지, 환경 가치 중요 

이번 식빵파파튜터님께서도

비슷한 듯 다른 내용으로 정리해주셨습니다.

-1-3급지: 교통+환경+학군

(땅의 가치가 좋은 곳이라 강남접근성이 비슷하므로

교통도 중요하지만, 환경과 학군의 비중이 높음)

-4-5급지: 교통>환경+학군

(땅의 가치가 낮은 곳이므로, 강남접근성 편차가 큼)

#비교평가 시 전고점의 활용

이번 달 임보를 작성하면서

제가 생각하는 단지의 가치와 전고점이 일치하지 않아서 

비교평가 시 많은 어려움을 겪었는데요.

단지의 가치에 대한 확신이 없다보니

결국 최종 그래프 검증 과정에서

전고점을 따라

단지의 가치를 수정하게 되는 경우가 많았습니다.

그러면서도,

전고점이라는 게 시장에서 검증된 단지의 가치이기도 하지만

세상에는 다양한 사람과 상황, 심리가 있는데

이 가격을 맹신하는 게 맞을지,

매매가와 전세가가 다르게 흘러가는 단지들을 어떻게 비교평가해야할지 

등에 대한 의문도 있었는데요.

튜터님께서 전고점을 어떻게 활용해야하는지

가이드를 주셨습니다.

1. 기본적으로 현장에서 내가 확인한 단지의 가치를 우선적으로 판단해야하고,

전고점과 그래프를 보조적인 지표로 활용해야합니다.

2. 전고점이 애매할 때에는

주변에 비슷한 가치의 단지의

전고점과 전세가(실사용가치)를 확인해야합니다.

전세가는 보통 연식 좋은 단지들이 높게 나오는 경우가 많아서

그래프를 비교하기 전에

손품, 발품으로 확인할 수 있는 단지의 가치를 

최대한 선명하게 파악해둬야겠습니다. 

그리고 단지의 가치와 그래프가 모두 비슷하게 나올 때

어떤 단지를 투자 우선순위로 봐야할지 고민이 되는데요.

그때는 현장에 가서 장부물건, 잘 깎이는 물건, 수리 잘 된 물건을 고른다!

결국 컴퓨터 앞에 앉아서 시세 따기만 계속 하지 말고

현장에 나가서 절대적인 매물의 수를 늘려야

더 좋은 물건을 만날 확률이 높아집니다.

ACTION) 1월 루틴: 전수조사 - 저평가단지 찾기 - 매임 예약(1일차) - 매임(2일차)