근저당, 압류 걸린 집! 무조건 거르지 마세요 (관련 특약 첨부) [르윗]

안녕하세요.

월부에서 배운 대로 투자생활 해나가고자 노력하고 있는 르윗입니다.

‘급매'라는 단어는 투자자로 하여금

가슴 두근거리게 만드는 것 같습니다.

전화기를 붙들고

부사님께 바로 연락을 드리고

접근하기 어려운 물건임을 깨닫게 되었을 때 드는 실망감은

이루 말할 수 없을 정도지만요.

저 또한 그랬습니다.

그동안 접했던 급매들은

세입자분이 집 보여주시기를 거절하시거나

잔금이 2주 안팎으로 짧게 남아있거나

근저당 및 압류가 걸려 있어 꺼려지는 물건들이었습니다.

지난 11월 투자했던 2호기 물건은

근저당과 압류가

모두 걸려 있는 물건이었습니다.

그런데 어떻게 투자할 용기를 냈을까요?

부끄럽게도,

가계약금 보낼 때까지만 해도 근저당만 걸려 있는 것으로 알았기 때문입니다.

아찔했던 투자 경험을 복기해

다음엔 같은 실수를 하지 않도록 정리했습니다.

[압류] 꿈에 그리던 ‘급매’.. 그런데…

애초에 물건에 근저당이 있는 것을 알고 접근했고

근저당 낀 물건에서 주의할 부분을

선배투자자분들께서 남겨주신 글을 보며

확인했습니다.

매도자분께서 사업 자금 필요로 인해

집을 매도하시는 상황이었기에

근저당에 관한 부분은

어느 정도 이해를 하고 있었습니다.

그런데 알고 보니 이 집은

근저당+압류가 함께 남아있는 집이었습니다.

여러 건의 압류 및 압류등기 말소 흔적이 있었고,

아직 해결 안 된 압류 내용도 한 건 있었습니다.

부사님께 확인 요청을 드려

1. 법인세 약 4,500만원 체납으로 인해

압류가 남아있는 것을 확인했고

2. 특약사항으로

'매도인은 잔금 지급과 동시에

등본 갑구에 있는 법인세 압류와 근저당을

말소하기로 한다'

문구를 넣어달라고 요청드렸습니다.

3. 매도자분께는

법인세 체납액을 정확히 알 수 있도록 서류를 요청드렸고

매도자분께서 국세 납부 가상계좌 및 납부 금액

정보를 아래와 같이 전달해주셨습니다.

4. 하지만 해당 세무서 담당자와 통화해보니,

각각의 정보만으로는

전체 체납 금액을 알 수 없기 때문에

'체납내역 사실확인 증명서'를 받아야 한다는 것을 확인했습니다.

매도자분께 다시 서류를 요청드렸고, 법인세 체납 총 금액에 대한 사실증명서를 받아주셨습니다.

5. 체납 사실 확인한 이후에는,

매매 특약 사항에 압류 말소를 위해

체납한 금액을 상환한다는 문구를 꼭 넣어주셔야 합니다.

(글 하단에 정리)

[근저당] 해결방법

근저당은 통상 초기 대출금액의 120% 정도를

설정하게 됩니다.

일반적으로는

아파트 담보대출을 조금씩 갚아 나가기 때문에,

실제 대출 잔액은 등기부등본에 기재된

근저당 금액보다 적을 가능성이 높습니다.

근저당 금액이 높게 찍혀있다고

겁먹지 말고,

매도자 분께 잔금일 기준 상환해야 할

[대출잔액 원금 및 이자],

[가상계좌]를 받아달라고 요청 드리세요.

(가상계좌 까지 받는 것은 추후 특약 작성 시 상환할 계좌를 확정하기 위함입니다)

예) 매도자 분을 통해, 근저당 잡힌 은행으로부터 아래와 같이 정보를 받을 수 있었습니다.

위와 같은 내용을 받은 뒤에도

혹시라도 숫자 등이 조작되었을 수 있기 때문에 (하도 거래 중 이런저런 일이 많다보니 의심병이....)

해당 은행과 통화 진행,

담당자 분께 대출 전액 원금 및 이자가

맞다는 것을 확인받으시면 더 좋습니다.

* 저는 이번 거래에서 상환가상계좌 정보를 통해 대출 잔액을 확인했으나,

금융거래확인서 및 부채증명서 발급을

요청해서 대출잔액을 확인하는 방법도 있다고 하니 참고 부탁드립니다.

(https://blog.naver.com/dp010102/223669569475)

[관련 특약 정리]

계약 및 잔금 과정에서의 적용

압류 및 근저당이 껴 있는 물건을 안전하게 처리하기 위해

월부Q&A 게시판, 로톡 등의 도움을 받아 아래와 같이 특약 문구를 작성하였습니다.

(질문에 답해주시고 살펴주신 선배님들, 법무사분들께 감사드립니다)

1) 매도인은 계약금 및 잔금 지급과 동시에 등본 갑구에 있는 법인세 압류와 근저당

(금OOO,OOO,OOO원)을 말소하기로 하며, 아래의 절차를 따른다.

2) 압류 등기 말소를 위해, 매도인은 잔여 계약금 금OO,OOO,OOO원을 입금 받는 즉시 체납된 법인세 일체를 납부하고 완납증명서를 발급받는다. 매수인은 완납증명서 확인, 압류 말소등기 접수 완료된 것 확인 후 잔금 절차 진행한다. (매도인계좌번호 : OOO-OOOOO-OOOO)

3) 근저당 등기 말소를 위해, 매수인은 OO은행 가상계좌로 매매잔금 중 일부인 금OOO,OOO,OOO원을 송금하여 대출 잔액(원리금 일체)을 상환한다. (대출상환 가상계좌 : OOO-OOOOO-OOOO)

4) 매도인은 대출 상환 후 OO은행으로부터 상환영수증 및 완제확인서를 발급받고, 법무사를 통해 근저당권 말소등기를 신청한다. 매수인은 상환영수증 및 완제확인서 확인, 근저당권 말소등기 접수 완료된 것 확인 후, 잔여 잔금 금OO,OOO,OOO원을 매도인 계좌로 입금한다.

5) 잔금 시 압류등기 말소 및 근저당 말소가 이루어지지 않아 계약을 이행할 수 없을 경우 매도인은 계약금의 배액을 배상한다.

(제 경우)

- 법인세 체납액은 계약금보다 적었기 때문에 계약금 송금 뒤 매도자 분께서 직접 처리하시도록 하였습니다.

근저당 대출잔액은 매도자인 제가 직접 가상계좌로 송금하였습니다.

- 주인전세 물건이라 계약 및 잔금을 같은 날에 진행했는데요,

근저당 등기 말소 신청할 때까지 몇 시간 걸리기 때문에 잔금을 그냥 미리 보내라는 부사님, 매도자 부부의 요청이 있으셨습니다.

하지만 안전하게 진행 위해 특약사항에 적힌 대로 진행하겠다고 양해를 구했고,

3시간 정도가 지났을 때쯤

법무사님이 보내주신 근저당 말소 등기 접수증을 확인한 뒤에 잔여 잔금을 보내면서 계약을 마무리했습니다.

🎀 한판정리

❤ 압류 해결:

1. 매도자분께 [체납내역 사실확인 증명서] 발급 요청,

2 매도자분의 체납내역 변제 가능 여부 구두 요청,

3. 특약에 [완납증명서] 확인 후 잔금 절차 진행 내용 명시

❤ 근저당 해결:

1. 대출 잔액 확인 (매도자분께 요청해서 은행에 통화 또는 '금융거래확인서'/'부채증명서' 발급) 

2. 매매잔금 일부를 활용해 대출 잔액만큼 먼저 상환한다는 특약 추가 -> 은행에서 상환영수증 발급해줌

3. 법부사분께 '근저당권 말소등기'신청 (3시간 정도 소요)

4. 말소등기 접수증 확인 후 잔여잔금 송금

의도치 않았지만

이번 2호기 물건에서

압류와 근저당을 모두 경험하며

오히려 제가

투자 대상으로 볼 수 있는 물건의 범위가 대폭 늘어났다는 생각이 들었습니다.

이미 선배 투자자분들께서

근저당에 관한 글을 상세히 정리해주셨습니다.

저 또한 많은 도움을 받아 이번 투자를 진행할 수 있어 감사한 마음입니다.

그럼에도 이렇게 따로 글을 남기는 것은

압류와 근저당이 함께 걸려있는 물건일지라도

차근차근 방법을 강구해내면

리스크로 인해 저렴하게 나온 물건을

리스크 헷지 하며 안전하게 투자할 수 있다는 용기를 드리고 싶어서 입니다.

글을 읽어주시는 분들께

조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.

감사합니다.