[르윗] 대출규제로 얼어붙은 시장에서 서울3급지 6천 네고했습니다 #3 (최종)

1탄) https://weolbu.com/community/1961557?inviteCode=6KLZES#community-comments

2탄) https://weolbu.com/community/1961645?inviteCode=6KLZES#community-comments

두 번째 시도

튀소를 품에 안고 

수요일 저녁에 본 p단지 두 번째 물건은 

첫 번째 물건보다 층, 화장실수리no, 잔금리스크 등

아쉬움이 조금 있는 물건이었습니다.

p단지 첫 번째 물건이  *.95로 협의되었기에

이보다 2천 정도는 더 조율되었으면 한다고 

의사를 전한 후,

부동산을 나왔습니다.

사장님께서는 꽤나 저희를 좋게 봐주셨는데요, 

대전인으로서 유일무이한 자랑인

성심당 빵 맛을 알려드리고 싶었을 뿐인데

부동산에 오면서 선물 가져온 사람 처음 보신다며

너무너무 감사해 하셨습니다.

왠지 모를 좋은 느낌을 가지고 집으로 갑니다.

(돌멩이의꿈님 글 덕분입니다!)

https://weolbu.com/community/1807571?inviteCode=6KLZES

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다음날 아침, 

부사님께 연락이 옵니다.

"2천까지는 안 된다하시고, 

*.85까지는 된다하시는데~?"

짝꿍과 바로 논의를 합니다.

원래 하려던 물건보다 1천 더 네고된 상황..!

오히려조아

집 상태가 구축 그 자체라

기본 도배정도는 필수로 해야 했고

전세 맞추는 어려움은 있지만,

기존 월세입자분 퇴거일도 조율 가능하고

일시적 주전으로 먼저 계약서를 쓰는 방향으로

리스크 헷지가 가능하다고 판단..!

가계약금 넣고 싶다고 결정을 내립니다.

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그런데…

이제 문 앞에 다 왔다고 생각했는데

뜻밖의 고난이 펼쳐집니다.

집주인 분은 오랫동안 외국에 거주하시고

주인분의 아버님께서 한국에 계셔서 

이 계약 상황을 진두지휘하고 계셨는데요,

어르신께서는 가계약금을 왜 받는지 불쾌해 하셨고

원칙(?)대로 계약금-중도금-잔금 순으로 

별도의 주전 계약, 잔금 전 수리 등의 단계를

거치고 싶어하지 않으셨어요.

답답해진 저는

미국에 계신 집주인과 직접 조율해도 되는지를

여쭈어보았지만,

어르신께선 딸은 오래 외국생활해서 잘 모른다며

오히려 

자신이 하라는 대로 할 거라는 의견이었습니다.

가계약금 단계부터 막히니

‘계약일 정하면, 

그 전까지 누가 더 좋은 금액 불러도 안 팔겠다’는

 어르신의 말도 마냥 믿기 어려웠습니다.

더구나 전세 세입자를 구해 잔금을 치는 것조차

어르신께서는 원치 않으셨습니다.

주인전세 계약도 물론이고요.

이 쯤되니, 

p단지에 대한 오만정이 떨어지려고 합니다.

‘이건 내 운명이 아닌거야.’

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우선 머리를 다시 가라앉히고

부사님께 일단 할아버지를 더 설득해주십사 

부탁드립니다.

주말에 또 다른 4급지 물건을 예약해두고

지금 상황에 p단지가 나을지,

리스크 적은 단지가 나을지 고민해보기로 합니다.

그 주 토요일, 

짝꿍은 다른 지역을 추가로 분임하였고,

저는 앞마당 중 투자 후보들을 방문하며 

다시 한 번 

‘같은 *억대라면 p가 낫다‘ 

확신을 얻고 돌아옵니다.

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일요일 아침,

전반적으로 부동산 거래가 뜸해서인지

p단지 부사님께서 먼저 전화를 주셨습니다.

"할아버지 대쪽 같으셔. 설득은 안 되네.

대신, 내가 잔금 칠 수 있게 *억을 대출해줄게.

그럼 할 수 있겠어?"

전세계약 후 해당 세입자가 전세대출 

승인 나는 2주 정도 기간 동안,

부사님께서 5.9% 이자로 대출받아주겠다 하십니다.

 해당 기간 동안 수리도 진행할 수 있게 되고요.

잠시동안 고민했습니다.

하지만 

-이 방법이 내가 월부에서 배운 방법인가?

-p단지가 생활권 내 선호 높은 단지도 아닌데,

전세 구해지는 게 늦어지면?

이런 의문이 들기 시작했고, 

이런 걱정들로 매매가를 더 협상해보고 싶었지만

그 조차도 호락호락하지 않았습니다.

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‘망하지 않는 게 더 중요하다.’는 

자모님 말씀이 떠올랐습니다.

2번째 물건도

마음에서 정리하게 됩니다.

세 번째 시도

연속으로 일이 잘 안 풀리니 

마음이 진짜 어려웠습니다.

지방실전반 광클 실패하며

의도치않게 11월 자실을 했으니 망정이지…

오히려 회사일 할 때가 

더 마음이 편했던 시간들이었습니다.

후순위 단지들 중심으로 주말에 매임 다녀오고

다시 트레킹을 하던 중,

짝꿍의 제보로

이전에 *.5에 나온 물건이 *.85로 

6천 정도 조정되어 실거래 찍힌 것을 확인했습니다.

10월 중순에 파악한 상황으로는

그 물건은 매가 자체가 싸지 않다고 판단했고, 

잔금을 11월 중순에 해달라는 조건이어서 

어렵다고 판단했었습니다.

그런데,

 첫 번째, 두 번째 물건들을 조율하며

가계약금과 계약금 보낼 준비를 하면서 

이미 예금 적금 채권 (+마통개설)까지

다 동원했기 때문에

어느새 

빠른 잔금이 가능해진 상황이

 되어있더라고요..!

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범위를 좀 더 넓혀보고 싶어졌습니다.

목표매수가보다 훨씬 높게 올라와 있었지만

조율해보면 되지 않을까…?

이제 보니 p단지에 진절머리가 났는지

짝꿍에게 시켰네요 ㅋㅋ 미안해 ㅠㅠ

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한 부동산 단독매물이었고,

집주인분의 사업 상 급전이 필요해

매도하게 된 물건이었습니다.

일단 ’주전‘ 물건이라 잔금리스크 해방,

+

이전 물건들과는 다른 

남향+로얄층+화장실수리+컨디션괜츈에

해당하는 물건이었습니다.

이런 점 때문인지

첫 날 연락에서는 

부사님께 조율 불가 통보를 받습니다.

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다음날, 짝꿍이 전날 확인 못 한 

호수를 여쭤보려고 연락을 다시 하니

사장님께서 약간 반응이 달라지셨습니다.

좀 더 협상해볼테니,

중개비를 잘 부탁드리겠다는 말씀..!

매도자분께서 

사업자금마련으로 매도하신다는 말씀에

필요하신 사업 자금 만큼을 

투자금(갭)으로 하고,

매매가와 전세가(주전) 모두를

낮추는 방향으로 조율을 했습니다.

*.2 / *.9

*.0 / *.7

*.9 / *.6

거의 다 왔습니다,

 저희가 처음에 고려했던 매매가까지..

장장 2주도 안 되는 사이에 확 식어버린 시장에

왠지 좀 더 조정해보고 싶었습니다.

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짝꿍이 부사님께

이 물건 말고도 컨택하는 물건이 

*.8로 조율 중이라는 사실을 밝히고

같은 매매가면 이 매물 거래할 생각이 있다고 

의사를 전했습니다.

나중에 두 번째 매물 부사님께 들은 내용이지만,

실제로 세 번째 부동산 사장님께서 

진짜 컨택중인 매물이 있는지

확인 전화를 하셨다더라고요🥶

여튼,
짝꿍이 열심히 부사님과 통화하며

결국  *.8 /  *.5 까지 조율했습니다.

첫 번째 시도 *.95

두 번째 시도 *.85

매매가가 더 줄어든 금액이었습니다.

대신, 처음 예상한 투자금보다

조금 더 투자금이 필요했습니다.

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이 단계에서 약간의 고민이 되었습니다.

’늘어난 투자금으로 할 수 있는

다른 단지를 찾아야 할까?‘

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‘그 단지에서 그 투자금으로는

비선호동밖에 못 하는 거 아닐까?’

하지만 한편으로,

강의에서 튜터님들께서 

’감당가능하면 하라‘는 말씀이 떠올랐습니다.

내년 초 자산재배치를 하며 발생하는 

추가수입을 반영했을 때,

마이너스통장(마통) 상환이 어렵지 않다고 판단,

이자를 계산해보았을때도

감당가능한 수준이었습니다.

그래서,  했습니다 투자…!

가계약금도 통상의 4배를 보내고,

잔금도 가계약송금 기준으로 10일만에 이루어진

초단기(?)였습니다.

 여러 번 불발되는 계약,

집 와서 수익률/타단지와의 비교 후

조율 연락드리면 이미 나가버린 매물들..

저도 몰랐습니다, 이번 달에 투자하게될지..

정말로요.

6천만원을 네고할 수 있었던 이유

1. 매도자의 상황 파악

- 사업자금마련으로 급전 필요

-빠른 잔금을 조건으로 매매가 조율

- 등기부등본 통해 매도자가 얻은 시세차익 확인

2. 매달 가용투자금 정리

-월별로 추가되는 수입 반영해 정리

-시기별로 최대가용현금 정리

-덕분에 잔금 빨리치기가 가능했음

3. 대안의 존재

- 대안이 협상 카드로 작용하기도

-이게 아니어도 아쉽지만 다른 거 한다는 마음

4. 꾸준한 트레킹

-두 번째 물건 이후로 쳐다도 안 본p단지를

짝꿍의 실거래 트래킹 통해 다시 들여다보게 됨

-타급지/동일급지 트래킹 통해 시세비교

5. 인적레버리지

- 부사님께 복비를 소액 더 드리며 부탁

- 월부선배님들의 많은 나눔글, 투자경험,q&a

-짝꿍의 공손함, 싹싹함, 꼼꼼함, 엄청난 기억력😘

이번 투자에 대한 아쉬움

• 비슷한 급지 앞마당이 부족했다는 생각
• 투자금이 더 들어가게 되었을 때, 그 투자금으로 할 수 있는 다른 단지들을 전수조사하지 못한 점

• 빠른 상환 가능하긴 하지만,

  투자금 소진으로 마통을 쓰게 되며 다음 투자가 조금 더 늦어질 수 있다는 점

• 전임 때 부사님 파악이 제대로 되지 않았음. 부사님이 거래에 미치는 영향이 엄청나다는 것을 간과함.

감사합니다

- 자본주의에 대해 깨우쳐주신 너바나님, 좋은 강의로 가르침 주시는 튜터님들!! 너나위님, 코크드림님, 제주바다님, 자음과모음님, 양파링님, 주우이님, 게리롱님, 식빵파파님, 메로나님, 뚜또님, 다랭님! 정말정말 감사합니다. 

- 6월 서투기 수리조장님과 조원분들, 항상 톡방에서응원해주시고 감사합니다. 리틀월부 조장님과 열중 조원분들, 순호조장님과 9월 서투기 동료분들, 8-9월을 뜨겁게 보낼 수 있게 해주셔서 감사합니다. 덕분에 여기까지 할 수 있었습니다🍀

- 꾸준히 칼럼 올려주시고 나눔글 공유해주시는 월부튜터님들, 선배님들, 너무너무 감사합니다. 덕분에 어려운 상황 속에서도 가르침 떠올리며 하나씩 해결할 수 있었습니다.

- 💚튜님, 💚부님, 항상 곁에서 조언해주시고 걱정해주셔서 투자할 수 있었습니다. 진심으로 감사합니다. 거실과 주방은 두 분 것입니다! (아니 사실 더 많이..😆)

- 글은 제가 정리했지만 부사님과의 모든 컨택, 계약,세금처리까지 모든 걸 맡아준 짝꿍, 감사합니다😘 오빠가 워낙 꼼꼼해서 자금조달계획도 틈틈이 세워서 공유하게 되었고, 다달이 투자금 파악도 제대로 할 수 있었다! 땡큐!

- 작년 11월 대구 임장 갈 때 온몸으로 반대하던 아빠, 서울투자했다니 이제 놀라지도 않는..ㅎㅎ 그저 묵묵히 해보라고 말해주는 엄마, 응원해줘서 감사합니다. 

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이 글은 다음 투자에서는 

같은 실수를 반복하지 않으려고 정리한 글입니다.

앞으로 다시 종잣돈 처음부터 모아서

월부생활 이어가보려고 합니다.

모든 분들의 성투를 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.😆

(투자 물건에 대한 사연이 또 있답니다..

근저당 내용 나눔글 정리해보겠습니다😭)