[르윗] 대출규제로 얼어붙은 시장에서 서울3급지 6천 네고했습니다 #1

안녕하세요. 르윗입니다.

제목처럼, 이번 11월에 

그토록 원하던 서울 투자를 하게 되었습니다.

짝꿍이 3월에 만든 3급지 앞마당에서,

무려 호가 기준 6천만원을 네고해 투자했습니다.

10월 말부터 11월 지금까지 

거의 3개월처럼 느껴지는 시간동안

마음고생했던 투자 후기 시작합니다.

(글맛은 좀 없습니다 ㅠ)

9월, 추가 투자금 확보와 함께 가용투자금 정리

저는 9월에 서울투자기초반을 수강하며

강동구를 알아가고 있었습니다.

대규모 입주가 도래한 시기, 

공급으로 인해 빨리 매도하고 싶어하시는 분들의 

매물은 없을까 싶어 강동구를 열심히 돌았지만

생각보다 신축 단지들의 가격은 엄청났고, 

강남4구라는 자부심 때문인지,

8월까지 이어졌던 단기 상승흐름 때문인지,

매도자분들도 협상해주실 모습을 

보이지 않으셨습니다.

이러한 중에

대전 1호기 전세입자분이 들어오시며

전세금을 받게 되었고, 

이전에 짝꿍이 살던 오피스텔 전세사기 보증금까지 돌려받게 되면서

(기적)

갑자기 투자금이 확 생겨난 상황이었습니다.

(운이 정말정말정말 좋았습니다.)

이 때가 가장 위험한 시기죠…. 

돈은 있지만 확신이 부족한 시기..

그럼에도 이전에 만든 2급지 앞마당에서는

가진 투자금으로 할 만한 단지가 

좀 아쉬웠습니다.

9월까지도 매도자분들이 좀 더 우위를 점하는 

분위기였기에

9월 강의를 마친 후,

10월에 자실로 4급지 앞마당을 하나 더 늘려

현실적으로 투자 가능한 물건을 찾아보기로 합니다.

10월, 갑작스런 정부의 대출규제로 

식은 매수심리

못해도 1주일에 한 번은 앞마당 시세트레킹을

 해보려고 노력했습니다

(매일 하시는 분들도 계신데, 존경합니다)

그러던 중, 

뉴스에서는 대출 규제에 대한 보도와 함께

매수 심리가 꺾이고 있다는 내용이 나왔습니다.

한동안 톡방에서도 

대출규제때문에 어떻게하면 좋을지

걱정의 목소리가 많았고, 

저 또한 앞으로 전세 세팅이 어렵겠다는 생각에

그래도 괜찮다는 튜터님, 선배님들 칼럼을 보면서도

마음이 심란했습니다.

그래도 

9월 서투기 주우이님께서 말씀해주신 

5분위시세표를 업뎃하면서

투자금별, 금액대별 5위를 추려나갔습니다.

이 과정에서 

“ 이 투자금이면 A보단 B가 낫겠는데?”

“ 이번 앞마당 C가 A보다 낫다. A는 빠이~”

하면서 나름의 투자 우선순위를 정리해 나갔습니다.

기존 앞마당 트레킹 중 하나씩 보이는 기회들

10월은 강의를 듣지 못하고 자실을 했지만

마음은 오히려 편했습니다.

3급지 돌다가 4급지로 오니,

투자금 범위에 가득한 물건들이 좀 더 보였습니다.

물론, 한편으로는

같은 투자금을 가지고

 그 중 가장 나은 걸 고른다는 것에서

부담이기도 했지만요.

그렇게 새로운 4급지 앞마당을 만들면서도

기존 앞마당도 꾸준히 트레킹하다보니…

전세금 부담을 느끼기 쉬운(?) 급지부터

가격 하락이 눈에 띄게 보였습니다.

같은 4급지지만 

그 중에서도 선호가 덜한 4급지가 먼저 

매매가 하락을 보였고, 

제가 당시 돌고 있던 4급지에서는 

그 분위기가 아직이였습니다.

이런 분위기가 

4급지에만 올 것 같지는 않았습니다.

4급지 앞마당을 돌며 느껴지는 진정한 가치

오빠 앞마당이었던 3급지 P단지는 

오빠만 확신이 있고 저는 덜했던 단지였습니다.

확신이 없었던 가장 결정적인 이유가 

그 단지는 전고점이 상대적으로 낮게 찍혀서 

하락률이 낮았던 것이었어요.

월부에서 가치 대비 저평가/수익률을 판단할 때

꽤 중요한 기준이 되는 것이 ‘전고점’인데,

이 단지는 전고점 대비 하락률이 

-12%밖에 되지 않았습니다.

물론 전고점을 맹신해서는 안 된다고 했지만,

지금 돌이켜보면 

'이 물건을 인정한다면, 

그동안 하락률이 안 되어서 제껴버린 단지들을 다시 고민해야하잖아!'

라는 생각때문에 전고점 대비 하락률이라는 기준을 

고수하고 싶었던 것 같습니다.

너무너무 감사한 

오빠와 가까운 월부대선배님께서도 

P 단지가 앞으로도 괜찮아보인다는 말씀을 주셨지만

여전히 망설여졌습니다.

(이그,,, 르윗이 정신차료)

역시 사람은 

스스로 깨달아야 행동하는 동물인가봅니다.

4급지 시세지도를 만들고 그룹핑을 하면서

뭔가 낯익은 금액이 툭툭 튀어나옵니다.

'잉,,,? P단지랑 입지가 와아안전 다른데

5천밖에 차이가 안 나네…?'

5천이 적은 돈은 아니지만 

둘 사이의 가치에 비하면 적게 느껴졌고,

앞서 오빠와 감사한 선배님께서 말씀하신 단지가 

저렴하게 보이기 시작합니다.

대전1호기도 전주 구축을 보면서 싸다고 느껴져서 

투자했었는데

이번에도 비슷한 느낌이 들었습니다.

진정하고, 

제 투자금으로 할 수 있는 5분위 시세표를

다시 업뎃하기 시작합니다.

10월 대출규제가 준 기회 때문일까요?

아직 콧대 높은 2급지들은 

구축들임에도 원하는 가격만큼 내려오지 않았지만 

5분위 시세표에 추가하려고 했던 

3급지 P단지보다

더 적은 투자금으로 할 수 있는 4급지 단지들이

눈에 띄게 늘었습니다.

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3급지 P단지가 다른 단지들보다 

투자금이 4천가량 더 들어가긴 했지만

할 수 있는 범위였기에 

10월 중순, 

돌고 있는 앞마당 단지들과 P단지,

트레킹 중 나타난 투자후보들을 예약잡아

매임을 갑니다.

(2탄 예정)

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