비교평가(식빵파파님)
1.수도권 비교평가 : 같은 급지끼리 비교, (3군이상은 땅의가치가 높고, 4군 이하는 땅의가치가 낮은편)
아파트 비교평가 요소? (교통,학군,환경)
수도권의 경우, 교통은 강남접근성으로 보는편, + 지역별 특징 고려 (같은 지역이라면 3가지 요소의 가중치를 다르게 주는게 포인트
ex) 송파구의 경우 교통이 어느 구든 다 좋기 때문에 학군,환경적인 부분에 가중치를 조금 더 두기!
지역의 특징을 고려한 비교평가 필요.
지역별 특징 확인 방법
1. 이 지역에 사는 사람들은 어떤 기준으로 아파트에 거주할까?
2. 접근 가능한 업무지구는?
3. 몇 호선이 지나가는지
4. 지역별 특징 확인 후 가치와 가격 비교평가 진행 그리고 비교평가 검증까지.
2. 매매가의 전고점이 의미가 없다면 (최근입주, 울산 등) 전세가 확인! (거품 치우고 보자) + 주변 비슷한 단지들의 전고점확인, 실사용가치를 확인한다.
3. 수도권의 경우 결국 단지대 단지인데 교통을 먼저 검토 후 차이나는 시간만큼 환경과 학군, 평형이 더 좋은걸 검토한다. (ex 잠실한솔 vs 송파래미니스). 해당 예시 단지들 처럼 강남까지 20분 가까운 구축이냐 좀 떨어진 신축이냐를 봤을때, 장점이 많은 잠실한솔을 선택한다. ( 교통 20분 > 신축 (상품성)
4. 동특(동네특성)이 있다면, 강남접근성을 이긴다. (학군지, 지방특징 수도권)
학군지 : ex) 평촌, 노원. (다른 곳에서 학군때문에 올 만큼의 학군지를 가져야함.)
지방 특징 : 인천(송도) = 상품성
5. 지역간 비교평가
다른 땅의 가치끼리 비교? (1. 땅의 가치 확인, 2. 단지선호도 비교평가 3. 비교평가 검증)
땅의 가치 확인 후, 단지별 선호도가 땅의 가치를 이길 수 있는가? 검토필요(교통,학군,환경)
만약, 중학교의 경우 최근에 설립되어 성취도가 없으면 특목고 진학률 검토하기.
같은 땅의 가치끼리 비교평가
결국 단지대 단지, 땅의가치보고 선호도 파악(교통,학군,환경,현장에서 느끼는 분위기까지- 상권,주택가,뉴타운등)
그리고 선호도가 땅의 가치를 이길 수 있냐는 관점으로 들어가는건 똑같음.
땅의 가치가 같다면 해당지역내에서 위상(선호도 상 중 하)를 파악함. 정리하면, 선호도 파악 후 비교평가하는데 땅의 가치가 같다면 선호로 비교하기. 다르면 땅의가치를 먼저 보고 비교(여기서 말한 땅의가치는 강남접근성 시간)
6. 2024년 지금, 시장에서 좋지만 이미 올라서 비싼게 아닌 좋은데 아직 싼거 선택.
지역 내 투자의사결정
1. 투자가능단지파악(전고점 대비 하락률, 전세가율,투자금) 2. 투자가능 단지 가치 파악(비교평가) 3. 투자의사결정
2. 수도권 전고점 대비 하락률(15%, 전세가율 60%, 투자금 맞게 솔팅해 투자 가능 단지 찾기- 전수조사 필요)
3. 저환수원리에 의거해서 최종매물 선택 후 투자할껀지 까지 고려하기.
4. 시세트레킹 후 남겨야할 점
시세트레킹 ( 전체렌드마크, 생활권별랜드마크 단지, 생활권별 1-2개 중간 선호도 단지 5-10개 정도로 설정), 앞마당 시세트레킹(앞마당 시세 흐름 분석), 싸다고 생각되는 단지까지
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