[마음하나] 매물임장에 대한 모든 고민들에 대하여

안녕하세요 마음하나입니다.

여러분 임장의 꽃 이라는

매물임장 때문에 스트레스 받고 계신가요?

분위기 임장, 단지 임장 까지 잘 해 놓고도

마지막 매물임장의 벽을 넘지 못해

온전한 앞마당이 아닌 반마당만 늘어가는 분들이

많은 것 같습니다.

오늘은 매물임장의 벽을 조금 낮춰 드리기 위해

노력 해보겠습니다.

여러분에게 매물 임장이 스트레스인 이유는

1. 왜 매물을 봐야 하는지 모르겠다.

2. 어떤 걸 봐야 할 지 모르겠다.

3. 어떻게 봐야 할 지 모르겠다.

4. 매물 예약이 어렵다.

5. 보고 나서 뭘 해야 할지 모르겠다.

의 경우가 많을 것 같습니다.

하나하나 차근차근 최선을 다해서 설명 해볼테니

지금 여러분이 하고 계신 방법을 머릿 속으로 떠 올려

보고 비교 해보면서 잘 따라 와 보세요.

1. 왜 매물을 봐야 하는지 모르겠다.

모든 일에는 다 이유가 있고

특히 무언가를 처음 배우고 실행 해 볼 때는

그 행위가 가지는 의미에 대해 아는 것이 중요합니다.

매물을 봐야 하는 많은 이유중에서 가장 중요한

두 가지 이유에 대해 이야기 해보겠습니다.

첫번째

지역을 이해하는 마지막 검증의 단계입니다.

사전임보를 작성하며 지역에 대한 여러가지 데이터와

자료를 가지고 그 지역이 가지는 가치와 가격에 대해

조사하고 동시에 현장에서 분위기 임장, 단지 임장을

하면서 생활권과 생활권별 단지들의 우선 순위를

매기셨을 겁니다.

이렇게 매물 임장의 앞 단에 있는 모든 과정들에서

내가 예측하고 구분하고 나눈 모든 것들을

매물임장을 통해서 마지막으로 검증할 수 있습니다.

내가 생각하는 생활권과 단지의 우선 순위가

현장에서도 일치하는지

내가 생각하는 지역의 핵심 입지요소를

실제 거주민들도 똑같이 느끼는지 확인하고

이 과정에서 내가 놓친 빈 틈을 메꿀 수 있습니다.

이 단지가 저평가 인 줄 알았지만 현장에서 매물을 보며

사람들이 싫어하는 그 단지만의 단점을 알게 되거나

주변 단지들과 비교해 왜 비싼 가격대를 형성하는지

파악하기 어려웠던 그 단지만의 장점을 알게 되기도 합니다.

(지역민들이 좋아하거나 싫어하는 구조, 거주민의 수준,

외부에서는 느끼지지 않는 내부 자재의 수준이나 마감의 완성도 등등)

매물을 보며 내 눈앞에 있는 매물과 이 지역 사람들이

이 단지 이 동 이 층 이정도 컨디션의 매물에

받고 싶어하는 혹은 지불 하고 싶어하는 가격을

눈과 귀와 머리에 입력 합니다.

이렇게 입력된 정보들은 생각보다

아주 긴 시간 기억 되고 그 지역을

기억 하는 나만의 이미지가 되어 머리에 박힙니다.

​이런 이미지들이 쌓이고 쌓이면

비교 평가가 쉬워지고

통찰력을 형성하는 한 요소가 됩니다.

매물임장까지 열심히 한 앞마당과

그렇지 않은 앞마당의 선명도가 다른 이유가

여기에 있습니다.

​

​

두 번째

살아있는 가격과 정보를 만나기 위함입니다.

​

살아있는 즉 실제 거래가 가능한 가격은

네이버나 전화로는 파악하는데 한계가 있습니다.

협상의 테이블에 앉은 사람들은

나의 마지 노선을 쉽게 노출 하지 않습니다.

​

매물을 보면서 부동산 사장님과 점유자들과의

대화를 통해 그 미묘한 신호를 알아 차릴 수 있다면

여러분은 지금 알고 있는 그 가격 보다

어쩌면 생각보다 더 좋은 금액으로

투자 할 수 있을지 모릅니다.

​

정말 좋은 매물이나 급매는 항상 현장에서 만들어 집니다.

​

살아있는 가격은 매매가격에만 해당 하지 않습니다.

현장에서만 알 수 있는 현시점 거래가 가능한 전세금액과

거래되는 매물들의 컨디션에 대한 정보도 현장에서는

쉽게 파악할 수 있습니다.

​

내가 방문한 시기의 현장 분위기와 매도자들의 분위기

실거래가 실거주 위주로 이루어 지고있는지

투자자들에 의해 이루어 지고 있는지

전세 수요가 돌고 있는지 그렇지 않은지

현장에는 살아 있는 정보가 가득합니다.

​

부동산 사장님들은 투자자들의 질문만 들어도

이 투자자가 경험이 있는 투자자인지 없는 투자자인지

알 수 있습니다.

​

많은 매물을 보는 것이 어렵다면 하나를 보더라도

제대로 준비하고 최선을 다해서 보려는

노력을 하시면 좋겠습니다.

2. 어떤 걸 봐야 할 지 모른다.

지역을 파악하고 투자로 연결하는 매물임장은

사전임보+시세지도까지 완료 되어야 가능합니다.

아직 투자나 매물임장이 익숙하지 않은데

지역에 대한 조사나 가격을 모른체

싸보이거나 투자 기준에 들어오는 단지만

골라서 매물을 보는건

운전을 못하는 데 그냥 차를 사러 가는 것과 같습니다.

지역을 조사하고 분위기 임장을 하면서

생활권 순위를 매겨보고

단지 임장을 하면서 단지들의 선호도를 고민한 후

거기에 현 시점 네이버 호가를 붙여 봄으로써

대략적인 지역의 가치와 생활권별 단지별

매매 전세 가격과 저평가 단지들을

파악 한 후 매물을 보셔야 합니다.

그 지역의 모든 단지 모든 매물을 볼 수 없기에

내가 나눈 모든 생활권의 주요 단지들을 보면서

그 지역의 전체적인 위상과 특성을 파악하고

투자 기준에 들어오는 단지들은 조금 더 집중해서

보는 형식으로 매물을 보시는 것이 좋습니다.

​

저의 경우 보통은 좋은 생활권의 선호도가 높은 단지를

우선으로 보는데 사전 조사에서는 투자가 어려워 보이는

단지들도 현장에서 투자가 가능해지는 경우가 있고

특히 지금과 같은 하락장에서는 그럴 확률이 더 높기

때문에 비싸다고 무조건 배제 하지 않는 것이 좋습니다.

3. 어떻게 봐야 할 지 모르겠다.

출처 입력

매물을 보는 스타일은 투자자마다 다 다르지만

제가 오늘 말씀 드리고 싶은건

척 하시지 말라는 겁니다.

​

저는 월급쟁이 투자자로 7년차 입니다.

주말마다 때로는 평일에도 임장을 하고

부동산에 가서 매물을 보고 협상을 하고

투자를 하고 계약을 하고 부동산 사장님

인테리어 사장님 임차인분들 때로는

관리사무소 직원분들..

꽤 많은 분들과 필요에 의해 부딪히고

소통하며 지내 왔습니다.

이런 저도 이 글을 읽고 있는

여러분들과 대화를 해보면 압니다.

이사람이 모르면서 아는척 하는건지

알면서도 모른척 하는건지

​

심지어 부동산 중개를 업으로 하시는 분들은

아침부터 저녁까지 거의 매일 사람들을

상대하시죠 사람마다 차이는 있겠지만

이 분들도 아실거라고 생각합니다.

​

그래서 저는 지금도 부동산에 가서 사장님들을 만나면

아는 척을 하지 않거나 필요에 의해 알면서도 모르는 척을 합니다.

​

모르면 모르는 대로 사장님들을 대하세요

"사실 투자 경험은 없지만 이번에 투자를 해보려고

합니다. 그래서 사장님이 좀 도와 주시면 좋겠고

좋은 매물 있으면 추천 해주시면 좋겠습니다. "

모든 사장님들에게 그러시라는 건 아닙니다.

냉소적인 사장님이나 불친절한 사장님에게는

굳이 에너지와 시간을 낭비 하지 마세요

​

사전에 전화 임장을 통해서 친절하고 나와 잘 맞는

사장님을 선별하시고 그분들에게 매물 예약을 하세요

초보때는 일 잘하는 사장님보다 이런 사장님들과

일하시는게 더 좋습니다.

​

나중에 사장님의 성향이 나에게 그리 중요하지 않거나

큰 의미가 없어지는 시기가 오면 매우 까칠하지만

실력은 뛰어난 사장님과도 큰 불편함 없이

함께 일하게 되는 시기도 옵니다.

​

그리고 사전에 준비를 많이 하고 가세요

투자 하러 왔다면서 가격도 잘 모르고

기본적인 입지도 잘 모르고 오는 투자자는

요즘 잘 없습니다.

하루에 많은 단지를 보기 때문에 잘 기억나지 않는다면

아직 많이 보기 보다 제대로 보는 것에 집중 할 때 입니다.

하루에 많은 부동산을 예약하지 말고

시간 간격을 충분히 두고

부동산에 들어가기전 다시한번

통화 내용을 들어보고 입지적인 부분이나 가격을

살펴보고 들어가세요 그래야 사장님과의 대화가

좀 더 수월해지고 대화가 수월해져야 마음이 편해지고

내가 원하는 정보들을 자연스럽게 이끌어 낼수 있습니다.

그리고 꼭 봐야 하는 정보들을 놓치지 마세요

물건의 컨디션

(수리해야 하는 부분과 살릴 수 있는 부분, 하자 여부)

점유자의 유형

(집주인이라면 매도 사유나 이주 이유 혹은

날자가 정해졌는지 여부, 세입자라면 현 보증금과 만기일, 연장 여부)

전세를 맞춰야 한다면 사장님이 생각하는

단지내 현 매물의 우선순위와 수리 범위

브리핑한 가격에서 네고 가능여부

(사장님에게 묻고 답변을 듣기보다

사장님의 반응을 보면 필요한 정보는 다 얻는 것)

매물이 나온지 얼마나 되었는지 매물을 본 사람이 얼마나 되는지,

처음 매도자의 희망 호가가 얼마이고 현 호가는 얼마인지

보는 매물의 현지인들이 생각하는 장점과 단점(타입이나 동, 층 등)

현 시점 이 매물의 포지션

(가장 싸기만 한 매물인지, 컨디션 대비 싼 매물인지, 비싼 매물인지)

더 좋은 매물은 없는지 물어보고 볼 수 있으면 함께 보기

4. 매물 예약이 어렵다.

매물 예약이 어려운데는 두 가지 이유가 있을 것 같습니다.

첫 번째

투자자들의 관심이 많은 지역인 경우

투자자들이 관심을 많이 가지는 지역인 경우

상대적으로 사장님들이 예민한 상태인 경우가 많습니다.

이런 지역을 임장지로 배정 받게 되면 걱정을 많이 하시는데

우선 투자자들이 관심을 가지고 임장을 많이 하는 지역이라면

그 지역에 기회가 있을 가능성이 많습니다.

투자자들이 관심을 가지는 지역은 어떤 지역 일까요?

투자자들이 비싸고 고평가된 지역에 관심을 많이 가질 까요?

거기에 아직 거래가 많이 이루어지지 않아 사장님들이 피로감을

많이 느끼는 지역이라면 아직 나에게 기회가 남아 있을 확률이

높은 지역일 수 있습니다.

임장 자체는 쉽지 않을 수 있지만 그 만큼 나에게

좋은 투자의 기회를 만들어 줄 수 있는 지역일 수도

있다는 점을 인지 하셔야 합니다.

단지와 물건에 대한 관심과 분석을 충분히 하고

전화임장을 통해 나에게 호의적인 사장님을 선별하고

그분들에게 매물예약을 하세요

이때 주의 할 점은 스스로 투자 하려는 생각을 가지고

매물을 예약하는지 잘 돌아 보세요

사장님이 생각하는 1등 매물을 열심히 브리핑 해줬는데

토요일에 볼 수 없다는 이유만으로 배제 하고 있지는 않은지

좋은 물건이 목적인지 내 일정에 맞는 물건이 목적인지

잘 생각 해보세요.

(내 일정과 점유자의 일정이 맞지 않는다면 사진은 있는지.

사장님이 보기에 수리가 필요한 집인지. 같은 조건의 볼 수 있는

집을 먼저 보고 마음에 들어 계약 하게 될 때는 볼 수 있는지

등등 진짜 투자할 생각이 있는 투자자 라면 좋은 물건을 만났을때

보통은 이런 반응을 보입니다.)

두 번째

사지도 않을 건데 집 보는게 미안하다.

살 일이 없을 것 같은 단지라서 보기가 미안하다.

정말인가요?

그럼 살 수도 있는 가격의 단지는 보는건 안 미안 하신가요?

내가 나 스스로를 속이고 있지는 않은지

차분히 한 번 생각해 보세요

정말 가격이 너무 비싸서 안 살거라서

매물을 보는게 미안한건지

매물을 보는게 어려워서 적당한 핑계를 찾아낸 건 아닌지

투자 기준에 들어오는 단지에서 투자를 결정 할 때에도

우리는 가능한 많은 매물을 봅니다.

그리고 그 중에서 최선의 선택을 하려고 노력합니다.

그리고 최종 결정하는 한 집을 매수 하죠.

이럴 때 보는 집들은 미안하다는 생각을

잘 안 하시는 것 같습니다.

전세를 구하는 임차인들도 마찬가지 입니다.

비교 할 수 있는 집들이 있다면

충분히 많이 보고 그 중에서 가장 마음에 드는

한 집을 계약 합니다.

부동산의 특성상 대부분의 거래가 이렇습니다.

이물건을 살 수 없다는 건

스스로 만든 한계 입니다.

사지 않을 건데 미안해서

충분히 집을 보지 않는다는 건

어쩌면

내가 힘들게 모은 종자돈의 의미를

잠시 잊은 건 아닌지 생각 해보세요

​​

저는 7년 동안 수많은 집을 봐 왔고

투자를 하고 매매 매도 전세 인테리어 계약을 하면서

사장님들에게 수수료를 지불 해왔고

친하게 지내는 사장님들도 있지만

제가 부동산 사장님이라면

투자 하러 왔다면서 미안한 마음에

물건에 대한 관심도 없고 대충 대충 보고

성의 없이 하고 가는 사람과

물건에 대해 충분히 조사하고 와서

열심히 최선을 다해 보여주는 물건 보고

사장님의 의견도 묻고 더 나은 방법은 없는지

고민하고 고심 끝에 내린 결정을

예의 바르게 알려주는 투자자가 있다면

사람마다 차이는 있겠지만

저라면

후자의 투자자에게 쓴 시간이 덜

아까울 것 같습니다.

어떤 지역에 처음 가서 집을 보고

투자 하게 되는 경우는 그리 많지 않습니다.

경험상 그 지역에 기회가 왔을 때

다시 가서 매수 하게 되는 경우가 많았는데

그 때 저는 최선을 다해 집을 보여주셨던 사장님을 통해

거래를 하고 그 사장님에게 전세 매물을

단독으로 홍보 할 기간도 일정기간 동안 드립니다.

매물을 보는 과정이 상황에 따라 생략할 수도 있다는

생각이 들거나 혹은

매물을 보지 않고도 좋은 투자를 할 수 있다는 생각

또는 매물을 보지 않고도 투자자로서 실력을 쌓을 수 있다는

생각을 하신다면

내가 생각하는 투자와

실제 투자로 돈을 번 사람들이 생각하는 투자 사이의

빈 틈이 존재 한다는 의미이고

이 벌어진 틈을 얼마나 빨리 메꾸느냐가

여러분이 투자자로 성장하는 데 있어 큰 전환점이

되실 거라고 생각합니다.

.

5. 보고 나서 뭘 해야 할지 모르겠다.

매물 임장을 마치고 그 지역의 1등을 뽑고

내가 가진 앞 마당의 모든 매물들 중 현 시점

투자하기 가장 좋은 1등 매물은 어떤 매물인지를

정하고 투자를 진행 할지 하지 않을지 하지 않는다면

왜 하지 않는지에 대한 스스로의 결론을 내려야 합니다.

지역의 1등을 뽑고 앞마당 에서의 1등을 뽑아

투자 의사를 결정하는 방법은

다음 글에서

자세히 설명 해보겠습니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

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서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!