세입자가 갑자기 분양권을 계약하고 왔어요 [오르디]

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!



안녕하세요.

끝없는 성장을 향해

오르디입니다.

작년 말 그리고 올해 초에 썼던 1호기 경험담에 이어

1호기와 관련된 새로운 글을 가져와봤습니다.

어쩌다보니 정말 쉽게 계약한 1호기에서

생각보다 많은 것을 배울 수 있고 동료분들에게도 그 얘기를 나눌 수 있게 되었네요 ㅎㅎ

시작하기에 앞서 1호기 경험단 1,2탄 링크를 공유드립니다 :)

월부 2년 1개월만에 한 1호기 투자 경험담(이라 썼지만 실상은 반성문) 1탄 [오르디]

https://cafe.naver.com/wecando7/10330458

매수시 꼭 확인해야 할 내용 3가지(1호기 경험담 2탄) [오르디]

https://cafe.naver.com/wecando7/10818278

매매가보다 투자금을 고려한 투자

23년 8월 월부를 시작한지 2년이 채 안된 시점에

저는 그토록 원하던 1호기를 하게 되었습니다.

그 당시 저는 한 단지에서 두 가지 물건을 고민했었습니다.

A: 매매가는 싸지만 전세가가 낮게 껴있는 물건

B: 매매가는 덜 싸지만 전세가가 높게 껴있는 물건

가격을 예시로 들어보면

A물건은 3.6/2.8(투자금 8천만원)

B물건은 3.7/3.1(투자금 6천만원)

제가 갖고 있는 투자금은 6천만원이었기에

저는 천만원이 더 비싸더라도

전세가격이 높게 껴있어

투자금이 적게드는 물건을 선택하였습니다.

(지금이라면.. A물건을 조정해보고 안되면 다른 물건을 찾아볼 것 같네요)

A물건을 최종적으로 해야겠다고 결심하고,

사장님께 가격 협상을 요청드렸으나

매도자가 몇백만원 더 이상은 안깎아준대~

라는 말에 더 이상의 협상시도 없이

매물 코칭을 넣고

오케이를 받아 가계약금을 쐈습니다.

그 후

제가 산 가격보다 1~2천이 더 싼 가격의 실거래가

우후죽순으로 찍혔지만

그래도 나는 투자금이 적게 들어갔으니 괜찮아~

라고 생각했습니다.

잘못한 부분

- 매도자가 안깎아준다는 사장님의 말씀에 추가적인 협상시도를 하지 않음

- A물건 말고 B 물건도 투자금이 더 낮게 껴있는 상황에서 매도자가 꼭 팔고 싶어한다면

가격 협상을 해줬을 수도 있었을 텐데 아예 두 가지 물건을 동시에 진행하지 않고 투자금이 많이 든다는 이유로 배제함

예상치 못한 일에 당황하기보다는 대응하기

그렇게 시간이 흐르고

세입자 만기가 5개월 정도 남은 시점이 다가와

세입자분께

어차피 계속거주하실거면 기존가격 그대로

저랑 신규계약을 하시는게 어떨까요~?

라고 여쭤봤습니다.

제가 세입자분께 신규계약을 요청드렸던 이유는

1년 뒤 제가 갖고 있는 단지 주변으로 대단지 신축이 입주예정이었고,

갱신권을 쓰게된다면 신축단지 입주로 전세가 많이 내려갈텐데

혹시라도 세입자가 저렴한 전세가와 신축단지에 마음을 뺏겨

이사를 나간다고 할 수 있지 않을까 하는 걱정때문이었습니다.

하지만...

세입자는 갑작스럽게

전세가를 2천만원 낮춰준다면 계속 거주하고

아니면 나가겠다 라는 말씀을 하셨습니다.

제가 연락을 드린 시점은 계약을 했을 때보다

전세가가 많이 올라와있던 상황이라

세입자분께서 요구한 2천만원을 낮춘 가격은

해당 단지의 저층의 전세가 수준이었습니다.

제 물건은 시스템에어컨도 4대나 있고 층도 고층이어서

저층과 같은 전세가는 받아들이기 어려웠습니다.

이렇게 2천만원이나 낮출거라면

애초에 내가 이 집 말고 천만원 더 싼 집을 샀지

하는 생각에

요청하신 그 가격은 현재 저층가격이라 어렵다..

저도 갑자기 돈을 내어드리려면 신용대출을 내야한다.

기존 가격 그대로 진행하자

라고 답변을 드렸고

세입자분은 문자를 읽은채.... 며칠 동안 연락이 두절되었습니다 ;;

(교대근무를 하셔서 전화통화가 잘 되었던 세입자님ㅜ)

거의 일주일이 지난 뒤

저는 아주 당황스러운 문자 한통을 받게 되었습니다.

저 00아파트 분양권 샀어요.

갱신권 써서 1년 살고 입주할 때 나갈게요.

..

.

.

.

00아파트는 제가 투자한 단지 인근에 들어오는 대단지로

그때 세입자분이 나가신다면

연식에서 밀려 쏟아지는 전세물량에 밀려

역전세 혹은 새로운 세입자를 구하기 어려울게 뻔히 예상되었습니다.

그나마 다행이었던 것은

그 당시 제가 지방투자실전반을 수강하고 있어

조언을 구할 튜터님과,

이런 저의 상황에 직접 전임을 통해 현재 전세시장 상황을 알아봐준

동료분이 있었습니다.

바로 1호기 투자단지 부동산에 현재 전세가격을 전임으로 파악한 뒤

연락을 주신 참깨드레싱님,

이런 내용을 말씀드리니 세입자에게 이사비 지원을 해주는 조건으로 미리 내보내고

전세가가 받춰주는 지금 시장에서 신규 세입자를 구하는 방안을 제시해주신

시나브로아들셋 튜터님

다시 한번 감사드립니다 ♥

잘못한 부분

- 미리 세입자의 갱신권 사용 여부 등을 확인하지 않은 점

잘한 부분

- 주변 동료, 튜터님께 조언을 구하고 바로 부동산과 세입자에게 연락해 대응해 나간 점

일 잘하는 부동산 사장님의 중요성

사실 저는 애초에 계약을 할 때

전세입자와 신규계약을 진행하고 싶었습니다.

하지만, 계약 전 이런 요청에 대해서

제가 거래한 A 부동산 사장님께서는

세입자가 살고 있는 전세가가 현재 시세보다 높게 껴있으니

괜히 긁어부스럼 만들지 말고 조용히 있어라~

어차피 애도 있어서 오래 살 거다~

라고 하셔서 제 의사를 전달하지 못했습니다...

이 외에도 계약하는 과정에서

저보다는.. 매도자의 편을 많이 들어주신 부분이 많았기에

기존 세입자를 내보내고 신규세입자를 구하는 과정에서

다시 이 사장님한테 내 물건을 내놓고 싶지 않았습니다.

솔직히 복비를 드린다고 생각하니 너무 아까웠습니다..... ㅎㅎ

다행히도

세입자분께서 분양권을 샀다는 말을 듣자마자

현재 단지의 전세물건 개수, 컨디션 등을 파악하기 위해

단지의 여러 부동산에 전임을 하면서

일도 잘하시고 물건도 많이 갖고 계시면서

무엇보다 세입자분께서 분양권 계약 전에

해당 단지 매수문의를 받은 적이 있던 B부동산에 대해서 알게되었습니다!

기존 세입자분은 새 아파트 입주 전까지 1년 남짓 거주할 월세집을

저는 신규 세입자를 구해야하는데

같은 부동산 사장님이 일을 진행해주시면 좀 더 수월 할 것 같다는 생각에

고민없이 매수했던 A부동산이 아닌 일을 잘 해주실 것 같은 B부동산 사장님께 내놓았습니다.

운과 일잘하는 부사님의 실력으로

전세를 내놓은지 하루만에

저는

장거리 부부였다가 이번에 새로 집을 합치는 신혼부부 세입자를

기존 세입자는

애들이 어려 저층을 원하셨는데 딱 원하는 기간 동안 월세로 거주할 수 있는 저층 집을

바로 구하게 되었습니다 !!

잘한 부분

- 전임을 하면서 일 잘하는 부동산 사장님이 어딘지 파악하고 물건을 내놓은 것

- 기존 세입자가 자주 거래하는 부동산을 알아낸 것

1호기 투자를 복기하면서 ..

1호기 투자는 다들 실수가 많다고 하지만

나만큼 우당탕탕일 수 있나 싶을 정도로

강의에서 배운 것을 하나도 적용하지 못한 저의 1호기 투자

결국 저는 비용으로 대가를 치루면서

크나큰 경험을 했습니다.

제가 치른 대가는

매매가보다 투자금을 고려한 끝에 결국 더 많은 투자금을 들인 것

더 비싼 물건을 선택함으로 안전마진이 없어 다른 사람들보다 더 오래 가격 상승을 기다려야 하는 것

기존 세입자를 계약 전에 내보내면서 이사비용+복비를 지불한 것

입니다.

하지만 절대 후회하지 않습니다.

제가 여태까지 1호기를 투자하지 못했다면

나는 1호기보다 훨씬 더 나은 2호기를 할 수 있다는 확신을

절대 얻지 못했을 것입니다.

그렇기에 아직 용기가 없어 1호기를 하지 못하는 분들이 있다면

1호기 투자를 하셨으면 좋겠습니다.

아직 1호기를 하지 않으신 동료분들이 있다면

제 글이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠고,

모든 분들의 1호기를 응원합니다 (❁´◡`❁)