[일구이무] 자모님의 “송파구도 가보세요” 한마디로 송파구에 1호기 계약했습니다.

먼저, 제주항공 여객기 사고 희생자 분들을 추모하고 유가족께 깊은 위로를 드립니다. 

안녕하세요? 매순간 최선을 다하는 일구이무(一球二無) 입니다.

오늘은 떨리는 마음으로 매물코칭 후기 겸 1호기 계약에 대한 후기와 감사 인사를 드리려고 합니다.

어떻게 정리를 하면 좋을지 많이 고민을 했습니다. 

지금 수강하고 있는 서울투자기초반에서 자음과모음님께서 자기소개해 주실 때 5가지 터닝포인트로 설명하신 것에 영감을 받아 제가 1호기 투자까지 중요했던 이벤트 중심으로 정리를 해보았습니다. 

정말 많은 일들이 있었지만 핵심적인 일들과 잘한 점, 아쉬운 점 중심으로 작성해 보았습니다. 

1. 월부와의 첫 만남

2023년 12월 6일에 시작한 ‘열반스쿨 기초반’을 수강하고 월부에서 공부한 지 1년이라는 시간이 지났고
강사님들, 멘토님, 튜터님, 조원분들의 도움으로 작은 결실을 맺을 수 있었습니다.

그동안 만났던 부분이 한 분 한 분 생각나고 모든 분들께서 도와주셨기 때문에 이 글을 쓸 수 있었습니다.

이제는 제가 더 많은 동료분들께 도움이 되도록 노력하려고 합니다. 

2. 동료분들과 함께 첫 임장을 하다.

2024년 1월 실전준비반에서 만난 조원분들과 평촌에서 첫 임장을 하던 날이 생생하게 기억납니다.
범계역 4번 출구에서 롱패딩과 크로스백을 맨 조원들과 매우 추웠던 그날, 첫 임장 너무 어렵고 힘들었습니다.

그 단지가 그 단지처럼 보이고 날씨는 춥고 손은 시리고 비까지 왔는데 어떻게 했는지 모르겠습니다.

그래도 루나마마 조장님께서 잘 이끌어 주셔서 첫 시작을 잘했던 것 같습니다. 감사합니다.

그날이 시작이 되어 수지구, 강서구, 성동구, 마포구, 영등포구, 송파구, 동작구를 느리지만 꾸준히 누비며 앞마당을 넓혀갔습니다.

3. 첫 투자코칭을 받다.

2024년 5월, 월부에서 공부한 지 5개월 정도 되니 ‘내가 잘하고 있는 건가? 이 방향이 맞은건가?’라는 물음이 들었고 함께 임장을 하던 초코브라우니님의 추천으로 투자 코칭을 신청하고 라즈베리 튜터님께 코칭을 받았습니다.

당시 제 상황을 면밀히 분석해 주시고 ‘거주보유분리’ 투자 방법을 소개해 주셨고 Action Plan까지 안내해 주셨습니다. 이때 코칭을 받지 않았다면 제 1호기 투자는 더 늦어졌을 것입니다. 

라즈베리 튜터님께 다시 한번 감사드립니다.

• 투자코칭 후기 링크 입니다.

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4. 첫 오프라인 강의를 수강하다.

2024년 7월, 서투기 조장이셨던 앵자님의 추천으로 오프라인 강의를 신청했습니다. (앵자님 감사합니다)

내집마련기초반 강의였고 너나위님, 자음과 모음님을 직접 뵐 수 있었습니다.

현장 강의의 열기와 몰입도는 차원이 달랐습니다. 

특히 너나위님의 아우라가 저를 압도했습니다. ‘성공한 사람의 자신감과 열정이 이런것 이구나!' ‘나도 꼭 저분처럼 돼야겠다’고 마음속으로 다짐했습니다.

그리고 제 1호기 투자의 가장 큰 영향을 주신 자음과모음님을 만났습니다. 

열정적인 강의를 마치고 질문을 할 수 있는 기회를 받아 현재 상황과 투자에 대한 고민을 여쭤봤습니다. 

여러 가지 말씀을 해주셨지만, 이 한마디 ‘송파구도 한번 가보세요’가 저를 송파구로 이끌었고 1호기 투자를 하게 되었습니다. 자음과모음님께 진심으로 감사드립니다. (다음에 직접 뵙게 될 때 정식으로 감사 인사드리겠습니다.)

* 오프라인 강의 후기 링크 입니다.

 (https://weolbu.com/community/1351574?inviteCode=D745D0&utm_source=user_share&utm_medium=referral&utm_campaign=user_share_button)

5. 매물코칭을 받다.

1차 매물코칭

2024년 8월, 투자 방향성도 정했고 앞마당도 늘리고 이제 행동을 하겠다고 마음을 먹고 ‘0호기 매도’와 ‘1호기 매수’를 시작했습니다. 0호기는 생각보다 매수자 반응이 빨리 왔고 제 생각보다 너무 빨리 팔릴 것 같았습니다. 

하지만 아직 매수 타겟 물건도 확정되지 않는 상태라 무서웠습니다. 바로 매물코칭을 신청해서 지금 상황에 대한 조언을 얻고 싶었습니다. 투자 코칭에 이어 라즈베리 튜터님께서 코칭을 해주셨고 ‘매수 물건이 확정되지 않은 상태에서 매도는 위험하다’는 조언과 함께 현재 시장에 대한 분석과 전략 수정을 조언해 주셨습니다.

제게 투자코칭을 해주셨던 분이라 제 상황을 더 빠르게 파악하셨고 그에 맞는 조언을 해주셨습니다. 

조언에 따라 0호기 매도를 철회하고 매수 물건 찾기에 더 집중했습니다. 

8월 매물코칭 이후 앞마당도 늘리고 앞마당별 1등 단지의 매임도 꾸준히 하면서 비교평가를 통해 저환수원리를 충족하는 1등 단지를 뽑았습니다. 

가장 어려웠던 부분은 각 단지별로 1개 정도는 부족한 점이 있었는데 그 단점이 각각 달라서 비교하기가 어려웠습니다. 예를 들면 ‘1급지 중위 생활권으로 입지가치는 좋지만 대단지가 아님’, ‘2급지 중위 생활권 대단지이지만 전고점 대비 90%수준’, ‘3급지 상위 생활권 대단지에 학군/교통 좋지만 전고점 대비 90%수준’ 등 너무 어려웠지만 월부에서 배운 대로 하나씩 비교하면서 1등을 선정했습니다.

2차 매물 코칭

하지만 이번에도 무서웠습니다. 입지 독점성 있고 저평가 되었다고 확신했지만 전 재산을 투자하는 선택이라 도움을 받고 싶었습니다.

2024년 12월, 한동안 중단되었던 매물코칭을 다시 신청할 수 있었고 1등 물건을 확정한 후 바로 코칭을 신청했습니다. 신청 다음날 코칭을 받기로 하였고 미리 부사님께 연락드려 코칭 받는 날 1등 매물을 다시 보기로 예약을 잡았습니다. ‘코칭에서 통과되면 바로 매수 의사 표시하고 협상한다!’고 마음을 먹었습니다.

운명의 매물 코칭일 12월 18일. 가장 빠르게 코칭을 받고 싶어서 아침 8시로 예약하고 회사에는 반차를 썼습니다. 새벽부터 잠이 오지 않았습니다. 새벽에 일어나 코칭 질문지를 다시 정독하면서 질문을 준비했습니다. 

드디어 8시에 전화벨이 울렸고 제주바다 멘토님께서 제 질문에 친절하고 자세히 설명해 주셨습니다. 

1순위로 선정한 단지는 송파구 가락동에 500세대 이하 구축 24평형이었고 전고 대비 15%정도 하락한 가격의 물건이었습니다. 멘토님께서 자금 상황, 0호기 매도 상황, 실거주 월세 구하는 상황 등을 자세히 물어보시고 하나씩 답변을 주셨습니다. 투자 목적보다는 실거주 목적으로 봤을 때 비교 대상 단지들 중에서는 괜찮은 단지라고 말씀 해 주셨을때 안도감이 들었습니다. ‘그래도 내가 그동안 노력했던게 잘 못한건 아니였구나…’

다만 가격 부분에서는 더 협상을 해 보는 게 좋다는 조언을 해주셨습니다. ‘00억을 목표로 하고 최선을 다해서 협상을 해보세요’라는 조언을 주셨고 저는 ‘반드시 해보겠습니다’라고 말씀을 드렸습니다.

2순위 단지에 대해서는 1순위와 1:1 비교는 어려운 단지로 장단점을 설명해 주셨습니다. 

오히려 제가 비교했던 다른 단지를 추천해 주셨습니다. 

“1순위 가격 협상이 안되거나 목표금액에 들어오지 않으면 포기하고 대안으로 설명 주신 단지도 괜찮다” 라는 말씀까지 해주셨습니다. 마지막으로 멘토님께서 코칭을 정리해 주셨습니다. 
1. 가격 협상, 2. 중도금 특약조절, 3. 이주비 분담금 관련, 4. 지키기 위한 종자돈 열심히 모으기 5. 차선책 관련

가격 협상

코칭을 마치고 목표 금액과 협상 전략을 세우고 아내와 함께 매물을 다시 보러 부동산으로 향했습니다.

매물을 다시 보고 최종 결정을 한 후 부동산 사장님께 매수 의사를 밝혔습니다. 

코칭에서 배운 대로 목표금액에서 천만원 낮게 희망 가격을 말씀드렸고 사장님은 “그 가격을 어려우세요. 매도자는 호가에서 2천만원 (수리비용 정도)만 빼주실 생각을 갖고 계신데 사장님께서 6천만원을 빼달라고 하시면 그건 어려울 것 같네요.”

그래도 저는 포기하지 않고 “사장님 매도자께 말씀이라도 해주세요”라고 말씀드렸습니다.

사장님께서 “매도자께서 1천원 더 빼는 것 말고는 안된다고 하시네요. 그리고 변수가 생겼네요. 현 세입자 재계약 금액을 세입자 요청으로 2천만원 더 내려서 계약하신다고 하네요”

제 입장에서는 전세계약을 2천만원 낮게 재계약하면 투자금 2천만원이 더 필요한 상황이 되고 예상 밖의 일이라 매우 당황스러웠지만 차분하게 생각하고 월부에서 배운 내용을 적용했습니다.

‘전세금이 낮아지면 투자금이 초반에는 더 들어가지만 내 지분이 높아지는 것이다’라는 내용이 생각났고 오히려 이 부분을 가격 협상의 기회로 삼기로 했습니다.
“사장님, 그럼 전세가 낮아지면 제 투자금 이 부족해서 어려울 것 같습니다 (실제로는 가능 했습니다.) 전세 하락분 2천 만원은 내려주셔야 할 것 같습니다.” 

사장님께서 매도인을 설득하셔서 2천만원을 내리는 조건으로 조율을 하셨고 최초 호가 대비 4천만원 낮춘 금액을 제안받았습니다. 하지만 코칭에서 배운 대로 최선을 다해서 노력하라는 조언대로 마지막 제안을 드렸습니다. 

“사장님 감사하지만 제가 0호기를 싸게 매도해서 투자금이 정말 빠듯합니다. 1천만원만 더 내려주시면 지금 바로 가계약금 입금하겠습니다”라고 부탁드렸지만 부동산 사장님이 오히려 “선생님, 제가 수수료 덜 받을테니 이 금액으로 하시면 안될까요? 매도자께서 철회하실 수도 있습니다.” 

“죄송하지만 제가 다른 지역에 다른 단지도 고민 중이어서 최종으로 요청드린 가격이 아니면 포기하고 다른단지 선택하려고 합니다. 마지막으로 매도자께 말씀해주세요”(이것도 멘토님이 가르쳐 주셨습니다)

5분 뒤 전화가 왔습니다. “사장님 말씀하신 1천만원은 어렵고 상호 조율해서 5백만원으로 하시면 안 될까요?”

저는 아내와 상의하고 연락드리기로 하고 끊었습니다. 

최종 제안받은 금액은 코칭을 받기 전 제 목표금액보다 5백만원 하락한 금액이었지만 코칭 후 목표금액보다는 5백만원 높은 금액이었습니다. 

고민과 상의 끝에 코칭 후 목표금액은 달성하지 못했지만 최선을 다한 협상이라고 생각하였고 최초 목표금액 이하로 매수하면 괜찮다는 조언도 들었기 때문에 아내와 최종 상의해서 최종 금액으로 매수하겠다고 연락드렸습니다. 

결국 매도자 희망가격 대비 4,500만원, 부동산 사장님 제시가격 대비 2,500만원, 제 목표금액 대비 500만원 하락한 금액에 계약할 수 있었습니다.

가격 협상 전략부터 마음가짐까지 조언을 해주신 제주바다 멘토님께 진심으로 감사드립니다. 

6. 세건의 계약서를 작성하다

국가적으로 매우 혼란스러웠던 2024년 12월, 사실 저도 매우 혼란스러웠습니다. 

‘이 시국에 이렇게 해도 되는 걸까? 멈춰야 하나? 상황을 지켜봐야 하나?’ 너무나 혼란스러웠지만

차분하게 내가 통제할 수 있는 일과 통제할 수 없는 일을 생각해 보고 노트에 적으면서 정리해 갔습니다. 

• 0호기 매도가 안될 수 있다. (차분히 기다리고 투자 가능 단지를 늘려나가자)
• 시장이 얼어서 가격이 하락할 수 있다. (오히려 기회다 상급지를 싸게 살 수 있는 기회다)
• 시장은 예측할 수 없다. 가치 평가를 바탕으로 기준을 갖고 차분히 해 간다.

여러 위기에도 정신을 바짝 차리고 하나씩 계획대로 해 나갔습니다. 

드디어 목표로 했던 0호기 매도, 1호기 매수, 거주지 월세 계약까지 총 세건의 계약을 12월 한 달 동안에 모두 완료하게 되었습니다. 

어제 월세 계약까지 마무리하고 아내와 함께 작은 케이크을 서로 그동안 고생했고 앞으로 잘 지켜나가자고 서로를 응원했습니다.

복기

1. 잘한 점 : 월부에서 배운 대로 실행한 점, 포기하지 않고 꾸준히 한 점

부동산 사장님께 제가 꼭 매수하고 싶다는 의사를 정확히 밝히고 꾸준히 연락을 유지한 점
(매주 문자로 0호기 매도 상황과 매수 희망 물건 상황 등을 여쭤보며 신뢰를 쌓았음)

2. 아쉬운 점 : 실력이 더 있었으면 더 많은 앞마당에서 비교하고 확신을 가질 수 있었을 텐데 아쉬움

                      더 좋은 단지들이 몇 달 전에 좋은 기회가 있었음에도 알아차리지 못하고 실력이 부족해서 놓친 것

3. 감사한 분 : 강사님, 튜터님 (너나위님, 자음과모음님, 제주바다님, 라즈베리님)
서투기 11기 7조 동료들(앵자님, 가비해피님, 아이엠제이님, 이정구리님, 젤리비님, 맹이님, 하다하다님, 실리아님)

실준 51기 87조 동료들 (초코브라우니님, 루나마마님, 행복한뚜뚜님, 선호하다님, 오로라아님)

열중37기 18조 동료들 (괭이부리말님, 이돌맘님, 유디닝님)

그리고 실준반 조장님이셨던 비싼붕어빵님께도 감사 말씀 드립니다.

마지막으로 1년 동안 저를 지지해 주고 함께 매물임장 해준 아내에게도 감사합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사드리며 이제 시작인 만큼 더 많이 공부하고 1호기 잘 지켜서 월부에서 제 경험을 나누는 좋은 동료로 계속 활동하겠습니다.

2025년 새해 복 많이 받으시고 성공적인 투자하시기 바랍니다.